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收稿日期：2014-09-25
基金项目：教育部人文社会科学研究项目“土地市场收益分配机制的选择与优化——基于财政分权模式的视角”（10YJC790146）；江苏省高校“青蓝工程”科技创新团队项目“价值链分工的经济效应”（苏教师［2012］39号）；江苏省重点学科“理论经济学”资助项目 (苏教研［2011］14号)
作者简介：李涛(1972-),女,江苏南京人,副教授,博士,主要从事区域经济和房地产经济等方面研究.E-mail：drlitao18@163.com
徐瑾(1974-),女,江苏南京人,副研究员,主要从事经济信息化、宏观经济调控和区域经济等方面的研究.E-mail：x论文范文j@nau.edu.cn
（南京审计学院经济与贸易学院,江苏南京210029）
摘 要：本文从参与房地产开发经营的利益主体结构分析入手,全面估算并分析了1991—2011年政府、金融等主体利益分配格局.笔者借鉴生产函数理论,以省际面板数据为基础,重点从政府行为和金融支持的角度构建了利益分配的影响机制模型,对劳动、资本、土地和管理四大要素的分配及影响因素进行了实证检验和估计.结果表明：政府、金融与房地产企业已联合成紧密的利益群体,各自分享房地产开发经营收益,劳动者居于弱势地位；政府对利益的分配重点由税收转向土地,并占有了更多的份额；资本供给者在房地产业中的地位迅速提高,但商业银行表现出日趋谨慎的态度；企业通过自身调整与利益共享,利润增长得到保证.
关键词：政府行为；金融支持；房地产开发；利益分配
中图分类号：F832.5文献标识码：A
文章编号：1000-176X（2014）12-0116-07
一、相关文献简述
房地产利益的相关研究可分为两大类：以某利益主体为核心进行研究；着眼于利益主体间的关系进行研究.目前以第一类研究相对较多,大多是针对政府行为和金融行为进行研究,主要包括：
1.房地产与政府行为的相关研究
研究较多的是政府行为对房地产的影响.认为房地产业的政府投资对私人投资产生了挤出效应,在土地、信贷等方面与私人投资形成了竞争关系［1］；认为土地财政已成为投机泡沫积累的重要原因［2］.很多学者都认为政府是房价上涨的重要推力,揭示出政府收支行为对房价上涨产生了较显著的正向影响［3］；土地财政使地方政府有推动房价上升的内在激励［4］,并在房价下跌时政府不愿积极配合抑制房价的政策［5］；认为中国房地产投机明显超过了不依赖土地财政的经济发达国家［6］.也有研究探讨了房地产对政府行为的影响,发现住房论文范文上涨导致企业税收和利润的下降,短期内政府来自于房地产的收入越高,来自于其他行业的税收越低［7］；认为在既有论文范文和地方关系背景下,房地产商作为特殊利益集团,利用增加地方财政收入这样的捐税行为,成功俘获了地方政府,使抑制房地产的宏观调控政策失败,让普通民众承担双重成本［8］.
2.房地产金融支持的相关研究
关于金融风险的分析较多,认为房地产金融存在较多风险,提出预期收入与实际收入的偏离将导致居民部门破产和银行不良贷款上升［9］；房地产周期对金融的影响体现在房地产信贷、政府担保及长存短贷的错配风险［10］；房地产市场周期与银行信贷周期间的关系预示着不断累积的房地产业风险可能成为威胁金融稳定的重要因素［11］.也有研究认为房地产金融风险在可控范围内,制度因素对房地产金融风险影响较大［12］.关于房地产与金融的关系有两个角度：一是互动关系,指出房价波动与金融脆弱性存在着双向因果关系,银行部门对房价波动的冲击更敏感［13］；金融与房地产市场长期具有同向增减的动态均衡关系,房地产市场引起的金融冲击影响力大且效果持久［14］.二是金融支持研究,认为房价会随着金融支持的增加而上升,出现了金融支持过度现象［15］；金融支持使中国房地产市场提早启动,量价齐升迅速是形成泡沫的主因［16］.持不同观点的人认为金融信贷对房价影响有限,对股价影响较大,信贷政策抑制泡沫和波动的作用有限［17］.
3.各主体关系及利益分配的相关研究
一些学者对房地产开发利益主体关系进行了探讨,提出房价上涨的受益者依次为论文范文与地方各级政府、房地产商、金融机构、论文范文结和权钱交易之下的相关权力部门及个人以及房地产投资与投机群体［18］；利用主体联盟博弈收益函数模型分析论文范文、地方、金融机构、开发商以及购房者行为,认为中间三者会形成联盟来应对调控政策［19］；忽视甚至侵害消费者和论文范文政府这两个核心利益相关者的利益是当前房地产业发展外部环境恶化的重要原因［20］.不少研究聚焦于土地收益分配,认为土地出让收益分配制度是论文范文、地方及农民之间的利益博弈过程,地方政府行为影响着制度演进和绩效［21］；探讨了协议、招标和拍卖实施过程中房地产开发商与政府间产生的博弈关系［22］.还有学者研究认为中国房地产行业正面临金融风险向地方政府土地财政风险传导态势［23］.
上述研究中较为一致的观点是：房地产开发经营中政府行为、金融支持与其关系非常密切,相互影响；土地财政为地方政府提供了财源,也引发了房价波动；房地产业的迅速发展对金融稳定提出了挑战,也带来了关于财政体制、融资模式、税费改革、土地制度等多方面的探讨与争论.研究中的特点及不足主要有：（1）研究多集中在房地产与政府行为或与金融信贷的相互关系上,且侧重于房地产论文范文、泡沫等视角,从利益分配角度研究得较少.（2）未将各利益主体置于同一平台,研究彼此间利益关系及影响机制的不多.（3）对于房地产开发经营的利润所得及利益分配大多处在理论分析阶段（尤其以博弈分析居多）,未能进行全面深入的实证讨论.
二、房地产开发经营的利益主体及分配结构
房地产开发经营通常由房地产企业统一组织进行,其流程大体如下：（1）可行性研究.（2）取得项目用地.政府在其中作为土地供给者获得高额收益.（3）设计与前期工作.政府主要进行审批、监督、管理和市政基础设施配套.（4）筹措资金.融资渠道主要包括银行贷款、自有、债券、外资和预售款等,其中金融业的支持至关重要,并一直影响到项目最后阶段.（5）工程招标与施工.（6）市场营销.这是取得收益的阶段,包括直接销售；出租或招商；闲置房地产经营.
在开发经营流程中,收益在各阶段分配到参与者的手中,如果把整个过程比作一个产品生产过程,那么各个要素的供给者均参与了分配.各利益主体及其收益主要如下：（1）劳动供给者.劳动者所得主要表现为工资收入.由于建筑施工阶段多采用承包模式,这一部分要素供给表现为资本投入,本文所指的劳动供给不包括建筑业从业人员.（2）资本供给者.对建设周期长、资金需求量大的房地产开发经营而言,资本供给是成败的关键,其主体可分三类：一是企业自身,利用自有资金投入；二是商业银行和非银行金融机构,其收益是各类贷款利息；三是各类投资者,如债券持有人、国外资本,相应地获得股息或红利.（3）土地供给者.土地无论是出让或转让取得,事实上都必须经过政府垄断的土地出让市场进行交易,可以说,政府是唯一合法的最初土地供给者.（4）经营管理者.房地产企业负责组织、实施开发经营全过程,是显性的经营管理者,企业的经营利润主要归其所有,其他投资者也获得相应的份额.而房地产开发经营从取得土地开始,直至后期营销,政府一直参与其中进行审查、监督和管理,成为必不可少的隐性管理者,相应获得税收收入.
三、房地产开发经营利益分配格局的演变
从要素提供者的角度,房地产开发经营利益分为工资、地租、利息和利润（含税收）几部分,由于本文所指的利息、利润与财务管理上的相应概念有较大区别,拟通过实证估算的方法得出相关数据.为了使得估算数据更具可信度,采用两种方法进行估算,利息的估算按公式（1）和（2）分别进行,利润的估算按公式（3）进行.
式（1）和（2）分别从开发成本和投资成本的角度计算利息Inter1和Inter2,VB为当年竣工房屋价值（即建安成本）,设其在一年内均匀投入；土地是先期投入,设开发周期平均为两年,取两年前土地购置费CL,计两年利息；VI为当年完成投资额；r为利率,考虑到房地产行业实际融资成本较高且波动性大,中国利率市场化进程在2004年进行了突破性的改革,金融机构可在制度范围下决定信贷市场利率［24］,故2004年后取金融机构各季度一年期贷款加权平均后的实际利率（取季度均值）,2004年以前则取一年期贷款基准利率（如一年中有利率调整,按使用月数加权平均得到当年利率）为利率指标.式（3）中,Prof为利润,R为房地产开发经营总收益,T为税金及附加,根据房地产开发常规论文范文估算方法,取管理费FM,按出租房屋收入的30%计,销售论文范文FS,按商品房销售额的3%计.由此测算出1991—2011年房地产开发经营利益分配情况,由于两种估算方法得出的结果较为相近,取其平均值作为最终的结果.
土地收益金:嫁出去的女儿能参与农村土地收益分配吗？（下） 150509 联播四川
数据来源：历年《中国统计年鉴》、《中国土地年鉴》和《中国国土资源年鉴》,1992年前土地出让数据源自《土地市场运行理论研究》［25］,2004年以后利率数据源自季度《货币政策执行报告》.1989—1996年土地购置面积以非协议出让面积表示,购置论文范文等于面积×出让价,1991—1992年房地产完成投资额等于房地产业基本建设投资额+更新改造投资额.土地占比为两年前土地购置费占当年总收益比重.
从图1中及相关数据可得,自中国开始实行土地出让制度,房地产业逐步兴旺以来,收益分配格局大致可分为四阶段：（1）1991—1995年崛起期.分配格局表现为“重税轻地”,税收占总收益比重是各阶段中最高的,多数年份在7.00%以上,土地论文范文平均仅占2.00%；利润与工资基本保持在6.00%和3.50%的水平；利息与土地论文范文在1994年和1995年表现出迅速增长,与其“房地产热”、“投资热”、“购地热”密切相关.（2）1996—1999年低潮期.房地产泡沫破灭,多数年份出现负利润,年均利润率为-1.70%；利息与土地论文范文比重明显上升,说明在1996—1997年房地产收益大幅下降时,企业仍需为前期的高利息和高地租付费；税收比重则下降至4.70%,工资基本保持原有水平.（3）2000—2003年稳步发展期,摆脱了房地产的低迷,进入稳定发展阶段,最明显的是利润增长,年均利润达18.90%；土地论文范文上涨,占比已达10.10%；工资比下降到2.50%,利息恢复到第一阶段水平,税收与上一阶段无明显变化.（4）2004—2011年发展调控期.表现出“重利重地轻工资”的特点,利润与土地费占比进一步加大,其中利润率在2004年、2007年和2010年出现三次高点,是政府进行房地产宏观调控的密集期；土地论文范文稳步增长,税收基本回升到与第一阶段的水平,利息上升幅度相对较小,工资所占比重却下降至2.00%.
四、房地产开发经营利益分配的影响机制经验分析
通过分配格局的比较揭示出了政府、金融业者和房地产企业等主体的收益份额及演变,但份额的大小并不等于影响程度,份额高的主体不一定对收益具有较大影响力.本文借鉴生产函数的一般模型,进一步探讨房地产利益分配的影响机制,得到利益主体在总收益中的贡献程度.
1.基本经济模型的建立与变量说明
简单的生产函数模型表示为：产量等于f(劳动,资本),多数研究都加上技术变量,进行全要素生产率的测算,很少讨论土地要素的投入.在房地产开发经营利益分配模型中,土地是不可或缺的要素之一,笔者进行劳动、资本、土地和管理四个要素的投入—产出研究.结合房地产开发经营的特点,构建如公式（4）所示模型.
其中,省份和年份分别用i和t表示, R表示房地产开发经营总收益（包括商品房销售、土地转让、出租和其他收入）.Empl、Inve和Land表示劳动、资本和土地投入,选择数量和金额两个指标进行分析,劳动以房地产从业人数和工资总额表示；资本以当年完成房地产投资额和利息表示；土地以土地购置面积和购置论文范文表示.管理以实际缴纳的税收Tax和利润Prof表示.由于土地投入具有先期一次投入的特征,故区分当年土地投入和两年前土地投入分别进行计量模型的估计和检验.μi+ξi,t 为复合随机扰动项.
这个基本模型可以反映各基本要素投入对总收益的贡献,再从两个角度进一步细化：一是不同阶段的比较静态分析,对比不同时期的各要素对利益分配的影响机制；二是考虑到同一要素供给者可能是不同主体,重点从政府行为和金融支持角度入手,分析不同资本供给者和管理者的投入变化及差异对总收益的影响（假设其它要素投入的影响稳定）,构建经济模型（5）.
式（5）中,InB、InD、InS和InO分别表示不同的融资来源,依次是银行贷款、直接投资（指外商直接投资及预算内投资）、自有资金和其它资金（主要来自预售款）；TaxR、TaxL、Tax和Prof表示不同管理者收入,即与房地产密切相关且颇具争议的房产税、土地增值税和经营利税.
2.计量经济模型的估计结果
经济模型的稳定性会影响到检验结果,根据利益分配的阶段变化,对可能存在的结构变动进行检验.在前文分析基础上,选择1996年、1997年、2000年、2003年和2004年为假设临界点,设虚拟变量d（大于某年d等于1,反之d等于0）,并生成虚拟变量与利润的互动项pd,将d与pd引入时间序列模型进行OLS回归,检验d与pd的联合显著性.结果表明,除2000年外,临界点均拒绝“无结构变动”的原假设,其中1996年和2003年的检验结果最显著（p值分别为0.05和0.02）,因此,以其为分界点对省际面板数据进行计量经济模型估计.为更好地印证检验结果,分别进行了固定效应、随机效应和豪斯曼检验,结果显示各模型均拒绝随机效应.由于1996年前市场规律不明显及统计口径等原因,模型估计的检验结果并不显著,因此本文将重点讨论1997—2003年、2004—2011年这两个时间段的模型检验结果.
模型（4）的估计结果如表1所示.
注：表中标准差均为稳健的标准差,括号内的数字为t值,*、**、***分别表示在10%、5%、1%水平上统计显著（下同）.
模型（4）的估计分别以当年和两年前土地投入为指标按两个时段进行,但1997—2003年每年的前两年土地投入与总收益的相关性不显著,表1列出了其他三个模型估计结果.R2检验值反映出多元线性模型的拟合优度较高,从P/T检验值来看,大多数参数在10%、5%或1%水平上表示出显著性.估计结果反映出各要素对收益分配的影响主要有以下特点：（1）劳动投入表现出负向激励.2003年以后工资对收益表现出与收益的反向性,并有扩大趋势.说明劳动投入增长并不导致收益的增加,房地产对劳动的依赖较小.工资的影响系数由正转负,说明早期劳动者尚可参与收益分享,到后期已无法从收益增长中得益.（2）利息是影响收益变化和分配的重要因素.利息的影响系数较大,在后一阶段增长较快,揭示出房地产开发经营对资本的依赖性越来越高,金融支持在利益分配中占据重要地位.投资额在2003年前的非显著相关揭示出该阶段房地产投资的盲目性及产生泡沫的原因.（3）政府垄断的土地供给在两阶段变化明显.2003年前,前一年购地成本对收益影响并不大,当年土地供给对收益产生一定刺激作用,说明土地购买带有较多的短期投机性.2003年之后,当年土地投入与收益为负相关,而前期的土地投入增加更能刺激收益的上升,说明企业开始转变经营策略,也是土地调控政策频出的结果.此外,影响系数的大幅增加反映出土地要素在利益链中占据的份额迅速提高.（4）管理者中企业投资经营者和政府的利益分配截然不同.利润对收益的影响表现出稳定的正向性,说明企业在收益增加过程中得到了更多分成.政府的税收影响力虽然也为正相关,却大幅度下降,反映出政府利用税收获益的可能性下降及税收调节能力的减弱.
模型（5）的估计结果如表2所示.
模型（5）对不同主体进行两阶段的估计检验,表2所示的结果反映出不同融资主体和管理者对房地产开发经营收益具有较优的拟合优度和显著的相关程度.结果表明：（1）从融资主体看,直接投资对总收益的影响系数最大,其次是自有资金和其他资金,后一阶段其他资金的影响力增加大大超出了自有资金,主要原因在于各类主体占总资金比重的对比及变化：直接投资系数大主要是因为其占总资金比重较小（尤其是2004年后一直小于1.00%）；其他资金从1997年的8.60%上升到2004年的50.00%以上,在多次调控后2011年仍高达41.50%,说明房地产开发经营对以预售款为主体的其它资金依赖性大大加强,逐渐成为影响收益的关键；自有资金一直占有较多比重（1997年49.10%到2011年42.60%）,与其他资金共同成为参与分配的主要力量.值得注意的是,银行贷款与总收益的相关性不强,2003年以后表现为一定的负相关,反映出宏观调控背景下,商业银行对房地产信贷风险的防范加强,企业融资成本和难度增加,其比重从1997年的18.80%下降到2011年的14.90%,银行贷款增加反而引起收益下降.（2）从管理者看,税收与利润表现出与模型（4）相类似的变化趋势与格局,三类税收的差别较大.前阶段房产税、土地增值税与收益有相对较好的相关性,影响系数小于实际税收.土地增值税的负相关说明其对控制土地扩张、避免投机起到一定作用,但该阶段土地增值税处于开征初期,其税额在2000年仅为房产税的0.04%,作用有限；房产税的正相关性说明其未能承担税收调节的责任,作为地方财源之一对房地产开发经营起到正向激励.后阶段两项税收发生变化,与收益的相关性大大下降,房产税未表现出显著相关,土地增值税仍为负相关,影响力减弱.这主要是因为三类税收增长速度不一,房产税、土地增值税与实际税收之比从1997年1.19∶0.02∶1到2011年变为0.29∶0.54∶1,其中房产税增长最为缓慢.
五、结论和建议
从房地产开发经营过程利益分配格局演变和影响因素分析中可以看出,政府、融资者、企业和劳动者,随着房地产业的周期波动、宏观政策调控、城市化进程等各项因素的变化,其利益分配格局此消彼长,不断变化,表现出以下特征：
1.政府作为土地供给者和宏观管理者,对房地产开发经营的影响由“重税轻地”转变为“重地轻税”
政府参与利益分配主要通过税收和土地两种方式,在早期土地市场发育不成熟、市场化程度低的状况下,政府主要通过税收获益.土地市场迅速发展后演变成土地收益为主,税收为辅的格局.税收从占7.00%—8.00%下降到4.00%左右,直到2007年开发高峰才回到7.00%左右,而土地收益一直升至2011年的13.00%以上.不难看出,政府倾向于成本低而收益大的土地收益,其份额现阶段已超过20.00%.地方政府重视房地产业和土地出让的原因正在于此,也说明地方政府的激励来自于收益对财政的支持,而非税收和土地的调控作用.实证分析表明,虽然税收和土地的影响力一降一升,税收对房地产业本身的贡献仍要高于土地收益,但其意义在于扩大了地方财源而非激励房地产业的发展.此外,上缴的税收中以营业税为主,房产税、土地增值税等更具调控能力的税种对其影响甚小.现阶段政府的改革应放在土地收益分配机制调整和房地产税制改革上,改变以收益为导向的思路,摆脱过度依赖“土地财政”的收益格局,加强房地产税收的宏观调控能力.
2.金融支持者在房地产开发经营中占有越来越重的地位,特别是通过商品房预售或其他非直接融资所获资金对其影响最大,商业银行表现出谨慎态度
从绝对量来看,利息占总收益的比重并不大,但利息因素对房地产开发经营的影响力显著,房地产对融资依赖性很强.各类融资中,直接投资影响并不大,商业银行显现出的谨慎态度使得非银行贷款成为影响房地产融资关键的因素.这些融资行为复杂多样,其中商品房预售成为最有效和可靠的融资手段,包括购房者自有资金和以期房为抵押并承担烂尾风险而间接获得的银行贷款,购房者未能从房地产开发过程中直接获得利益分配,其获益方式在于预期的房地产增值收益,购房者的这种预期与开发商的增值预期相叠加,成为推动房价上涨的重要动力.其它非银行融资还可能来自于灰色地带的集资和“地下钱庄”,规模不大,方式灵活手续简便,其潜在风险远远大于商业银行贷款.因此,在房地产与金融越来越紧密相关的背景下,建立有效的房地产金融预警机制显得十分必要,防范远比治理更重要和可靠,关键在于如何有效监测与控制房地产与金融的互动式资本风险.
3.企业投资经营者保持稳步增长的利益分配份额,影响力逐步扩大
经历了1993—1997年的下滑期,房地产业逐渐走向发展兴盛,虽然经历了2004年和2007年两次论文范文后的波动,但在政策调控和企业自我完善下,总体利润水平基本稳定.和早期相比,企业投资者和经营者更为理性成熟,收益份额也大大增加,基本在20.00%—25.00%之间,特别是对收益分配的影响力也有所增加.这不仅归因于企业总结了早期的经验教训,在竞争中完成了多次“洗牌”而变得更强大和具有掌控力,更在于房地产企业在有意无意中将利益与优势集团——政府、金融支持者紧密联合,形成“捆绑”经营、利益共享的局面,充分利用各自优势共同维护自身利益.在未来的发展中,企业不仅会注重调整经营模式与策略,减少在周期波动中可能的损失,更将主动保护、维持甚至力求加强这种多方主体利益共享的格局,保证其稳定的利润增长.
4.劳动者在整个利润链中成为弱势群体,分享收益的机会和影响力日益减弱
在企业、政府和金融等优势群体联合参与分配的背景下,劳动者成为“出局”者.从业人员工资在收益不断增长的状况下,从1991年占4.20%下滑到2011年的2.40%,2004—2010年所占比重均不超过2.00%.劳动投入成为各项投入中唯一与总收益长期负相关且日趋显著的要素,与其它主体的差距越拉越大.表面上看严峻的就业形势使劳动者不得不降低要求接受现状,本质上是随着社会阶层分化,贫富差距加大,劳动者缺少有力的保障和支持,没有参与经营管理和制度建设的有效途径,在利益分配中失去了话语权.要改变这种状态,只有逐步建立劳动者利益分享机制,并通过各种方式保障劳动者相关权益,这需借助有力的外部支持以及一些根本性的制度变革才可能实现.
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（责任编辑：于振荣）
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