简介:关于本文可作为土地国有土地方面的大学硕士与本科毕业论文土地国有土地论文开题报告范文和职称论文论文写作参考文献下载。
【摘 要】土地有偿使用是我国国有土地制度改革的一个基本目标,单一的土地出让制度已经无法适应国有土地有偿使用改革的要求.土地出让制和土地年租制并非天生的对立派,两者各有不同的功能机制和适用范围,都是国有土地有偿使用的重要形式.我国内地应当借鉴我国香港地区的成功经验,实行土地出让制和土地年租制并存的“混合体制”,积极有效推进国有土地有偿使用制度的改革.
【关键词】土地出让制；土地年租制；土地出让金
【中图分类号】F301.2
【文献标识码】A
【文章编号】1002-736X(2010)01-0086-04
一、土地年租制的历史与现状
（一）历史选择：国有土地有偿使用改革与模式选择 在社会主义公有制建立后相当长的时期内,我国实行的是计划经济体制,土地主要被作为一种公共资源来进行分配和利用.在土地的分配方式中,行政划拨是主要手段.通过行政划拨取得的土地使用权具有特殊的“三无性”,即无偿性、无期限性和无流通性.在由计划经济向市场经济转轨的过程中,以划拨方式取得国有土地使用权的主导模式逐渐松动.一方面,产品市场客观要求对土地生产要素进行市场化配置,建立包括土地规划、土地分配、土地整治、土地转让和土地监督等在内的土地市场体系；另一方面,市场经济要求土地资本化,通过土地使用权的流通实现土地资本增值.在改革初期,对于如何解决国有土地中大量划拨土地的有偿使用问题,首先采取的措施是对这些划拨土地中的经营性用地按年收取土地使用费,实行土地有偿使用.然而,这种按年收取土地使用费的土地年租制有其同有的缺陷,主要是土地年租制不能创设土地使用权的物权性质,无法满足土地流转的客观需要.因此,国有土地使用年租制与国有土地制度改革的预期目标相背离,年租制并未成为国有土地有偿使用改革的选择模式,收取的土地使用费也逐步演变为土地使用税.实际上,国有土地有偿使用改革是在土地出让制上取得突破的,当时的土地出让制主要是针对国有土地中的增量用地.在实行国有土地出让制的基础上,我国逐步建立了以土地出让制为核心的国有土地有偿使用的土地市场体系.
(二)现实回归：土地年租制的再次兴起
土地年租制的回归是在我国城镇化建设、城镇住房改革和国有土地有偿使用改革的背景下兴起的.所谓土地年租制,是指在国有土地有偿使用的过程中,由一次性收取几十年的土地地租（土地出让金）改为每年收取一次土地地租（土地年租金）.“一般而言,这种使用期限与通过土地出让制而获得土地使用权的土地使用者对土地利用的期限是一致的.所不同的是,它是通过分期（如一年一次）而不是像土地出让制那样一次论文范文纳出让金.”①同时,土地年租制的兴起, “是由于过去有偿使用的方式单一,只有出让一种,不能满足市场经济的需要,主要表现为：(1)低价出让土地的现象普遍.对某些企业来说,采取出让方式使用土地,按市场行情需要一次论文范文纳大笔出让金,很多企业难以承受.为了促进投资,地方政府压价出让土地现象不断发生,造成土地资产流失.(2)出让方式没有涉及原划拨土地.(3)企业之间因取得土地使用权的方式不同而造成不公.对此,地方政府积极探索新的有偿使用方式.由于年租制对于政府和用地者来说,都具有很大的灵活性和适用性,所以,一经产生便迅速推开,目前已经成燎原之势.”②
国有土地征收与补偿:解读国有土地房屋征收补偿条例
(三)土地年租制的现状
在国有土地有偿使用改革过程中,地方政府对土地年租制作了积极探索.例如,河南省许昌市自1995年开始推行年租制,1996年到1997年,许昌市工业产值分别比上年增长22%和16%.③北京市在2005年选择一些开发区、小城镇或重点交通项目沿线地区,进行土地开发模式改革,变集中支付地价为分年度缴纳土地使用权租金.@目前, “实行年租制的对象主要有三种：政府直接向用地者出租土地；向原使用划拨土地的企业按年收租；对原划拨土地的转让、出租、抵押等人市行为征收年租金,这种做法最为普遍.年租金的形式有两种：一是无年限租赁,随交随用；二是有年限租赁.另外,从土地承租人享有的权利来看,各地情况也不统一.有的地区实行的年租制实质是出让方式的变形,只不过是按年收租,而承租人的权利与出让完全相同.这种情况一般出现在改制企业.有的地区规定承租人不得出租、转让、抵押.有的地区则给予承租人有限的转让、转租、抵押的权利,即承租人经批准可以转让、转租和抵押.有的地区则规定承租人可以转租,但不得转让、抵押.”⑤值得一提的是,尽管法律对土地年租制还未明确规定,但土地年租制创设国有土地使用权在理论上是成立的.⑥有学者指出,“在我国,国有土地租赁使用权的重要意义应当受到充分重视.实际上,租赁土地使用权应该成为出让土地使用权的一种替代性选择.”o
二、土地年租制与土地出让制的比较
(一)土地出让制的利与弊
土地出让制的主要优势.(1)土地出让制符合市场经济的内在要求,适应并推动土地市场的建立和发展.出让土地使用权可转让、可出租和可抵押,具有物权的特征和效力,为土地使用人把土地使用权作为一种特殊商品交易创造了现实条件.(2)土地出让制通过收取土地使用权出让金,一次性结清了土地所有者和土地使用者之间的土地收益关系,免去了政府在收租上的后续管理成本.⑧(3)土地出让制有利于城市房地产市场的培育和发展.随着我国城镇化建设不断发展,公民对私有住宅的需求已成为一个不可阻挡的趋势,具有物权特征和效力的出让土地使用权无疑会促进城市房地产市场的培育和发展.(4)土地出让制显化了土地和房地产的市场论文范文,为合并土地使用税和房产税、从价征收不动产保有税以及全面改革和完善不动产税制提供了经济基础.⑨
土地出让制的圭要缺陷.(l)土地出让制无法克服出让主体双重身份与出让目标之间的逻辑矛盾.土地出让制的根本目的是通过市场机制实现对土地的有偿分配和有偿使用,充分实现土地所有者和土地使用者之间的“双赢”.但在现行体制下,国有土地出让方是市、县人民政府,政府既是土地的管理者,又是与土地受让者和土地使用者具有平等地位的民事主体,政治目标和经济目标是政府在土地出让中需要实现的双重目标.因此,既作为土地所有权行使代表、又作为社会管理者的政府机关,就为城市土地资产运营规定了几乎包括所有政府目标的无所不包的任务,还经常把政治任务放在第一位,而资本所有者的经济目标反而退位或者消失了.⑩(2)土地出让制无法有效规范政府的出让行为,为政府在土地出让中的“权力寻租”提供了制度上的便利.譬如,在土地出让中,政府单方确定土地使用权出让论文范文；政府对相同产业类型的土地受让主体,实行区别定价；不少城市政府甚至出于招商引资目的,搞新一轮土地使用权的无偿使用或“低偿使用”,有的土地不但白给,甚至倒贴也可以.⑩这种土地供应的随意性,给部门、官员和开发商徇私舞弊提供了极大的便利,造成城市土地收益的大量流失. (3)土地出让制无法真实反映土地市场论文范文,导致国有土地资源流失.因为,一次性收取土地出让金无法实现对未来土地市场发展的真实预测,政府和土地受让方都无法全面掌握土地市场的信息和资源.(4)土地出让制提高了土地使用者的经济承受能力,增加了土地有偿使用改革的阻力.土地出让制的基本目标是实现土地有偿使用,但现实问题是：土地出让制如何解决现实中大量通过无偿划拨方式取得土地的有偿使用问题.一方面,如果全面实行土地出让制,势必增加那些通过划拨方式取得土地使用权的土地使用者的经济负担；另一方面,如果实行全面的土地出让制,就会在城市土地分配和利用中产生新的不公平.
(二)土地年租制的利与弊
土地年租制的主要优势.(l)土地年租制可以降低房地产开发商使用土地的成本,平衡消费结构和经济结构.在房地产开发中,房地产开发商实际利用土地的时间是很短的,主要是房屋的建设时间；在房屋建成并交付使用后,房屋所有者和使用者对房屋和土地的使用时间占了整个土地出让时间的绝大部分.与土地出让制比较而言,在年租制度下,房地产开发商不必一次性支付全部土地出让金,只需要按照实际使用土地年限支付出让金,这样既可以降低房屋建设成本,又可以拉动公民对城镇商品房的购买力,平衡消费结构.同时,消费结构的平衡必然会带动经济结构的平衡.(2)土地年租制可以缓解土地出让制在发展经济中所承担的“超负荷”压力,提升土地的社会保障功能.在现行体制下,几乎所有地方政府都把出让土地作为发展地方经济的支柱,扩大出让土地指标是地方政府在发展经济中的第一要务.姑且不论这种土地制度在发展经济中的“角色”和政策安排是否适当,但出让土地本身在发展经济中承担“超负荷”压力的现实却是不争的事实.实施土地年租制,分期收取土地租金可以降低发展经济对出让土地的依赖性,缓解出让土地在发展经济中的“超负荷”压力.同时,土地在发展经济中“主导地位”的松动有利于土地在住房保障等方面的社会保障功能的提升. (3)土地年租制具有较强的灵活性,可以保证政府有一笔稳定的土地收入.土地年租制可以灵活调整土地地租收益,根据未来不同时间土地价值的变化收取相应的地租,可以保证政府对土地的稳定收益.(4)土地年租制可以遏制政府的“卖地”现象和腐败行为.在土地年租制度下,政府通过逐年收取土地租金,不但减少了政府一次性能够收取的土地收益,而且“土地黑市”问题就容易被暴露,那些违规乱纪的政府部门和官员就会陷入尴尬的境地.
土地年租制的主要缺陷.(l)从制度层面看,地方政府对土地年租制的认识和实践还处在探索阶段,当前一个最大的问题就是缺乏一个统一的制度来规范土地年租制.(2)从运行层面看,地方政府对土地年租制的做法还不统一,无论是年租制的适用范围,还是其期限和租金,各地都带有较大的主观随意性.一个比较突出的例子是：根据重庆市发展改革委员会披露的一项调查报告显示,重庆市部分区县政府为了招商引资,扩大地方财政收入,任意改变土地供应方式,在土地出让的基础上变相采用土地年租制,允许分期支付土地出让金,延长缴纳年限.有的地方甚至连土地整治成本都无法收回,令地方财政背上重负.(3)从土地年租制本身来看,也还需要进一步理顺有关问题,包括土地年租制的基本功能和性质、土地年租制的适用范围以及土地年租制的期限和租金等.
三、土地年租制适用的制度架构
土地年租制与土地出让制的比较说明两者并非天生的对立派,它们各有不同的功能机制和适用范围,都是实现国有土地有偿使用的重要方式.基于这种认识,建立我国土地年租制适用的制度架构就不再那么困难了.
(一)我国香港土地使用制度的经验和启示
在香港土地政府所有的体制下,香港土地制度表现为土地批租制和土地年租制的混合体制.一方面,香港政府通过土地契约将不同期限的土地使用权批租给受让人.在土地批租制度下,香港的地价分为完全市场地价、下调地价和名义地价三种类型.只有非盈利性组织、负责向香港低收入群体提供廉租房的香港房屋署和政策支持的特殊行业才有资格申请按名义地价和下调地价批地,盈利性工商业用地和商品住宅用地一律按完全市场论文范文批地.另一方面,香港政府在实行土地批租制度的同时,还实行了“名义年租制”和“实际年租制”.名义年租金征收目的是香港政府拥有土地所有权的象征,一般数额较小.1984年《中英联合声明》对香港土地批租制度的部分内容做了修改,规定1985年5月27日以后新批租土地的土地承租人除了要一次论文范文清地价外,还要按年缴纳实际年租金.目前,名义年租金和实际年租金在香港并存,未到期的批租土地还在实行名义年租金,续期和新批租土地则全部实行了实际年租金制度.因此,香港目前实行的土地出让制度实质上就是批租制和年租制的混合体制.@
我国内地实行与香港大致相同的土地公有制和土地出让制,香港的土地管理模式和经验能够为我国内地土地制度改革提供借鉴.从政府和土地使用者来看,土地批租制和年租制的}昆合体制可以克服单一批租制的不足,在制度安排上更加合理.同时,香港实行的土地混合体制仍然是土地政府所有制前提下的土地出让制度,这与国有土地有偿使用改革的基本目标和方向是一致的.在尊重现行土地制度的基础上,借鉴我国香港土地制度的成功经验,把土地出让制和年租制作为国有土地有偿使用改革的并举措施,应当是一个积极的选择.
(二)土地年租制在我国内地的适用范围
当前,国有土地有偿使用改革的一个主要任务是解决划拨土地入市这个关键问题.因此,在继续坚持土地出让制的基础上,实施国有土地有偿使用年租制.同时,考虑到划拨土地情况十分复杂,主体多样,用途各异,不同土地使用者占有土地数量不同,需要对划拨土地本身做具体分析和区别对待.笔者建议,土地年租制在我国内地的适用范围主要包括以下方面.(1)实践中已经实施并且运行良好的土地年租制下的国有土地.(2)原划拨土地中属于经营性质的用地,包括商业、金融、宾馆、饭店和娱乐等高盈利行业企业使用的土地.(3)存量划拨土地中原用途已经发生变化的土地,包括由非经营性用地变为经营性用地和地理位置（土地位差）较好地段的土地.⑩(4)国有企业改制用地.土地年租制可以缓解国有土地人市“门坎”高和国有土地有偿使用改革风险这两个主要问题.(5)临时用地.《土地管理法》规定临时用地期限一般不超过两年,⑩临时用地法律关系简单,适合采用年租制形式.同时,由于临时用地期限较短,为了克服土地利用中土地资源短缺与土地“物尽其用”之间的矛盾,笔者认为,立法应当对临时用地者使用土地的权利进行适当的限制.因为,土地既是一种重要的财产,也是一种稀缺的自然资源,土地的财产属性与资源属性决定了土地利用中土地使用者应当承担的社会负担 .
(三)新、旧制度对接中应当注意的主要问题
首先,既要看到土地出让制与年租制各自的优势和缺陷,又要认识到土地出让制和年租制是可以并存的.土地出让制和年租制不是谁否定谁的关系,而是可以并且需要共存的关系.其次,在继续坚持土地出让制的基础上,针对目前出现的一些突出的矛盾和问题,建议在土地出让制度中建立“土地基金制度”,把土地出让金的一部分归入当期政府,土地出让金的另一部分作为土地出让基金并归以后政府使用,减少地方政府盲目“卖地”现象,平衡政府对国有土地资源的近期与远期目标.再次,逐步统一土地年租制的适用范围、租赁期限与租金等标准,规制“失范”的土地年租制.必须指出的是,实行土地年租制,土地租金要按照市场机制来确定,土地租金要充分体现国家对土地所有权的收益,确保土地国有资产在土地市场中的保值和增值.最后,坚持“统一目标,渐进改革”的方针.实行国有土地有偿使用,是国有土地制度改革的一个基本目标.同时,既要总结实践中积累的经验,逐步形成一种长效机制,又要克服土地出让制和年租制在对接中可能出现的制度摩擦和新问题,减少国有土地有偿使用改革的困难和风险.
总结：本论文为您写土地国有土地毕业论文范文和职称论文提供相关论文参考文献，可免费下载。
国有土地征收与补偿引用文献:
[1] 国有土地和房屋征收在职毕业论文范文 国有土地和房屋征收类有关论文范文例文2500字
[2] 房屋毕业论文范文 关于国有土地和房屋征收方面论文例文2500字
[3] 国有土地论文写作资料范文 国有土地方面在职毕业论文范文2500字
