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9 月北京商品住宅成交量同比几乎下降一半,楼市库存量达到近30个月最高点,与往年24K 纯金相比,今年金九银十连18K 金都不到了.
文 本刊记者 龚小锋 编辑 袁秀丽
每年的九月和十月,几乎都是一场楼市的黄金盛宴,但相比往年楼市24K 纯金的纯度,今年的“金九银十”怕是连18K 都到不了.今年9 月的商品住宅成交量几乎比去年同期下降了一半,但随着央行信贷政策的放水,北京楼市有望在10 月逐渐企稳.
“金九”落空,库存压顶
9 月份,北京二手房成交量攀升至9109 套,达到了年内最高水平.相比之下,新房市场显得有些冷清.
根据链家地产市场研究部统计,9 月(1-28 日) 新建商品住宅( 含保障房) 网签量为7488 套,比8 月份下降16.5%.扣除保障房与自住房后,成交3517 套,比8 月同期下降1.9%,比去年同期大降57.8%.
伟业我爱我家集团市场研究院研究员孔丹表示,新房市场稍微差强人意一些,造成“金九”成色不足的主要原因,除9 月份的开盘量太小外,多数项目并未实质性的降价促销.
9 月,记者在各大项目探访中发现,不少项目负责人的脸部表情仍然“紧绷”,以至于一些对外号称热销的高端项目负责人也不轻松.有开发商告诉记者,现在市场上的购房者还是在持币观望, 蓄客周期明显拉长,蓄客不充分,就不敢按计划入市,一次也只能少量推盘.今年以来,各家开发商都开始使用各种营销手段促进销售.包括零首付、首付分期、零利率、零月供、特价房、送面积、电商信贷产品等,但在优惠幅度方面,推出实质性优惠的项目并不多.
北京房地产业协会秘书长陈志就坦言,“北京在售楼盘大概300 个,扣除自住房等,真正打折的没有多少.”
孔丹认为, 之所以会这样,是因为开发商对后市抱有期望, 希望在行情复苏以后再开盘, 这样就不用降价了.再加上去年和今年年初的销售情况都不错, 大部分开发商的资金压力不像2008 年和2012 年时那么大, 这就导致9 月份实际入市销售的楼盘不多.
在此背景下,北京的库存持续攀升.来自亚豪机构统计数据显示,至10 月7 日止,北京商品住宅可售套数已突破9 万套,达到91265 套的高位.成为自2012 年3 月清理3.3 万套无效库存以来,北京楼市最近30个月的库存量最高点.
从全国市场状况来看,无论是一线城市还是二线城市,“金九”市场都并不理想.最新公布的百城房价指数数据显示,9 月全国100 个城市新建住宅平均论文范文为10672 元／平方米,环比上月下跌0.92%,连续第5 个月下跌,跌幅扩大0.33 个百分点.
开盘:PIA 华人同盟 华人地产投资同盟 Barina Park 项目开盘
部分高性价比项目热销
“我看纪录片,里头论文范文说,海德公园（英国海德公园）我知道,当时我就震惊了.”保利地产北京公司营销中心总经理牛毅对记者打趣道,因为同名,自己看纪录片时也觉得光荣了一把,而北京保利海德公园首期认购额达25亿元,这一数字刷新了今年房地产市场新开盘项目单次销售业绩的纪录.
确实让人有些“震惊”的是,从成交金额的维度去看,9 月份改善型需求更加活跃.记者近日在万科如园、泰禾北京院子等高端项目上也都看到,九月看房人的数量明显比之前多了起来.
如京投银泰·琨御府、臻园、保利海德公园、枫丹壹号都有不错的销量.
9 月28 日,京投银泰·琨御府再次开盘,120 套房源认购超过70%,认购额约8 亿元,一期8 月中旬开盘时,认购金额达24 亿元.
9 月27 日,位于海淀区的北京城建·世华龙樾举行二期开盘,推出250套房源,开发商对外称,开盘3 小时销售15 亿.据了解,世华龙樾本次推出的主力户型为110-170 平米三居,另有少量85 平两居,均价50000 元/ 平米.
亚豪机构统计数据显示,今年9 月,北京64 个报价超过5 万元/ 平方米的公寓豪宅项目论文范文有25 个项目实现成交,累计成交公寓豪宅289 套,环比8 月增长61%,成交总面积达5.1 万平方米,环比增长60%.不管是套数还是面积,北京高端市场在9月份均创下了年内新高.
除了以高性价比吸引购房者外,近日,包括旭辉、鲁能、融科和首开在内的4 家房企对所在的温榆河区域达成了合作开发意向,众房企抱团的背后也透露出高端市场希冀“借力”抢收.
此外,一些刚需项目由于论文范文较低,也颇受市场关注.9 月中旬,论文范文大街的通州论文范文广场237 套房源开盘,开发商直接打出了88 折和5 万元抵10 万元,如一套76 平方米的两居室,实际销售论文范文为27000 元/ 平方米,与其预期论文范文32000 元/ 平方米相比,直降5000元/ 平方米.
而位于通州的朝北8080 商住项目和位于房山的万科长阳天地都开盘售罄.通州的东亚尚品台湖商住楼开盘,打折、首付分期、免费更名、无理由退房,四种优惠都能同时享受.
“总的来说, 只要项目降价到位就不愁卖.”孔丹指出, 由于不牵扯历史原因,开发商在纯新盘项目上降价比较积极, 但一些老项目的后期一旦降价,往往会引来老业主的反弹.
银十或将企稳
尽管今年金九成色明显不如去年,但链家地产等机构的数据显示,纯商品住宅成交已经有回暖迹象,但回升的速度比较缓慢.
9 月30 日央行公布“央四条”,被认为是楼市走出底部的重要标志.但从“银十”开局来看,北京新建商品房的表现并未超出预期.
据亚豪机构统计数据显示,“十一”长假期间北京仅有首开常青藤和利锦府2 个中端项目开盘入市,2 个项目累计新增供应160 套,与去年“十一”假期相比,开盘项目个数减少了4 个,供应套数下降了75%.
成交量也较为平淡,据亚豪机构统计数据显示,“十一”期间北京商品住宅共成交538 套,成交总面积为4.54万平方米,与去年“十一”长假相比,分别下降40%、35%.
至于成交量不高的原因,亚豪机构副总经理任启鑫分析表示,从政策出台到具体落地执行的这一段“空窗期”,购房客群仍然会持币观望.在北京并未出现全面、大幅度的实质性降价的前提下,楼市成交量不会迅猛升温.
不过,尽管黄金周期间的网签数据并不反映市场一线当下情况,但整体上企稳迹象逐渐明显,随着10 月供应高峰即将来临,预计北京的成交也有望达至年内高峰.
10 月预计入市项目当中,不乏通泰国际公馆、住总万科·金域华府、首开·国风美唐朗观等这类刚需盘,不少项目仍会走入降价通道.北京城建·北京论文范文就采用了低开的方式,其所在的大兴孙村板块,最高楼面地价就接近10000元/ 平方米,而北京论文范文40-70 平方米的LOFT 产品,最低70 万起,平均单层的论文范文低于10000 元/ 平方米.
但高端项目依旧论文范文论文范文,10 月将有多个位于海淀区以及朝阳区的中高端项目入市,包括泛海国际、论文范文万橡府以及紫玉公馆等,其中泛海国际宣称论文范文突破10 万元/ 平方米,论文范文万橡府预计售价则高达65000 元/ 平方米.
业内人士预计,在央行松绑限贷后,四季度的表现也将好于三季度.但在目前蓄客、新盘销售率、存量等指标仍处低位的压力之下,10 月不可能出现爆发式的量价齐升局面.
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