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文_ 本刊记者 龚小锋 编辑_ 袁秀丽 制图_ 周亚
地王,一直是土地市场最具争议也最有代表性的现象.在好戏连台的地王争夺战中,不乏志在必得的布局远见,也不少孤注一掷的鲁莽冒险,开发商们各怀心思、各显身手,演绎着行业最为波澜壮阔的一幕,成为房地产行业前瞻和躁动的最好注脚.
上半年,各地仍然地王频出,连“好学生”万科也在半月内连拿下3 个“地王”,调控政策在人们眼中更显得扑朔迷离.
但近期,南京、杭州等地先后收回多块曾经风光的“地王”,市场哗然.不管是地方政府清理闲置土地的铁腕行动,还是开发商资金难以为继的无奈之举,在持续的楼市调控发酵之下,中国楼市“只赚不赔”的神话早已破灭.
比“面包”还贵的“面粉”,毕竟不是那么好“和”.高额的拆迁成本,资金短缺、大盘开发操作能力等原因相继考验地王制造者们.业内人士预计,随着国内融资渠道收紧,下半年,地王被收回的闹剧,或仍将上演.
烫手的地王
南京中冶地王被收回一事沸沸扬扬.7 月5 日,南京市国土资源局突然在其网站上发布了一条公告：“经市政府批准,下关滨江江边路2 号地块因故终止出让程序.”南京论文范文解释收回的原因为,一为西站货场异地复建工作复杂,影响了交付土地期限.另外,则是由于优化下关滨江商务区功能,完善商务区规划布局.
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7 月8 日,中冶置业发布公告详解“退地”原因,认为造成这一局面的责任在南京市国土资源局：“公司在整个过程中不存在任何责任,2号地终止出让程序对项目公司南京下关滨江1、3 号地块的开发会造成重大影响”.
公告中的南京下关滨江江边路2 号地块,即2012 年11 月,中冶置业创下的全国总价地王.而1 号地和3 号地于2010 年9 月份同时出让,该地块曾因未能在预计动工时间内动工一直备受关注.至此,三块土地连成一体,总面积达到236 万平方米,中冶成为南京下关区的头号地主.
2012 年12 月18 日,就在中冶拿下南京地王半个多月后,国土资源部土地利用司突然介入,要求公开调查该地块的“违规供地和违约房地产用地”问题.这次调查令土地出让陷入停滞,调查进展与结果一直没有对外公布.如今,结果才浮出水面.
“中冶拿下2 号地块后受到了批评,国土资源部公开调查这块地,这也给公司带来很大压力.”7 月10 日,据媒体报道,中冶置业一位高管透露,该地块被收回不失为一种“体面”的退出方式.
记者查阅到的最新资料显示,7月12 日,中国中冶与中冶置业论文范文网站同时发布公告称：“经过与南京市国土资源局沟通,2 号地块竞买保证金11.3 亿元及相应财务论文范文已于2013 年7 月12 日到账”.这意味着,地王被回收,中冶“毫发无损”.
在中冶地王被回收的议论中,不少是关于企业无力开发的声音.“一方面政府确实有意对该地块重新规划,但不排除中冶资金难以为继主动退地的可能.”南京一家房企高层告诉记者,中冶置业母公司中国中冶大幅亏损无力支援地王项目,在年初的时候,市场就已经有传闻说中冶要转让地王的消息.
中国指数研究院南京分院总经理曹旭东表示,除了中冶自身财务原因外,今年融资渠道收紧,尤其是近期银行流动性的收紧,这对中冶地王项目也会形成考验.
弃车保帅
实际上,不仅是南京,这股 “地王”回收之风早已席卷全国. 6 月底,服装企业雅戈尔因无力开发,宣布退出杭州城西申花板块两幅地块,这两块地是2010 年杭州市的“地王”项目之一.2010 年11 月30 日,雅戈尔分别以12.56 亿元和11.65 亿元的论文范文拿下这两块地.
但与中冶“毫发无损”不同的是, 雅戈尔损失惨重.除了被罚4.84亿元保证金外,雅戈尔公告还显示：若申花地块重新出让后的成交总价低于原土地总价款的80%,公司将按协议补足地块成交总价款与该金额之间的差额.
雅戈尔在近期公告中坦陈,2011 年1 月以来,房地产市场的政策环境、市场形势和供需变化发生了较大变化.综合权衡后,公司决定终止开发申花地块.2010 年11月拿地后,雅戈尔只支付了4.8 亿元定金,后续款项迟迟未能到位.由于公司论文范文流紧张,雅戈尔只能选择“断臂”自救.
此外,多地回收闲置土地的案例也屡见不鲜.5 月,武汉市国土资源局发布公告,宣布无偿收回4 宗黄金地段地块.其中,精武路一商业服务业用地闲置20 多年.
北京市场上亦有多个相似例子.今年5 月份,北京大龙地产解除合作开发“大龙新都”项目,以回笼资金.在此之前,2009 年11 月,大龙地产以50.5 亿元的总价竞得北京顺义天竺地王,随后便因无法按时缴纳土地出让预付款而被收回地块,并被罚款2 亿元.去年年中,华美地产旗下北京雅居乐公司所属的百子湾地王也被收回.
中房信研究总监薛建雄表示,地王收回不外乎两种原因,一是2009 年到2010 年房价暴涨后,房企大幅拿地,如今资金周转难以为继,而且高溢价模式不可持续,地王变得烫手,不得不“弃车保帅”；二是随着房地产调控的深入,监管部门力度加大了,对地王项目格外关注,给地方政府造成一定压力.随着政府清查囤地力度增加和房企资金问题,未来或许还有更多“地王”被收回去.
新一轮地王预警
尽管地王命运坎坷,但是下半年以来,房企拿地王的论文范文仍是一波接一波.7 月26 日下午,论文范文地产以123.79 亿元的论文范文夺得前海两宗土地,创造了深圳最高“总价地王”.7 月23 日, 中粮地产竞得北京孙河乡西甸村HIJ 地块, 扣除配建的保障房,楼面价高达48444 元/ 平米,再次刷新北京单价“地王”.
连承诺“不当地王”的万科也分别在重庆和广州、上海等地都夺下地王.另根据北京中原地产研究中心监测数据显示,截至7 月25日,十大标杆房企权益购地293 亿元,金额创年内新高.
“地王”热的背后,显然是房企不缺钱且对房价上涨的乐观预期.根据近期发布的2013 年上半年房企业绩公告显示,万科以超过800亿元的销售额处于领先低位,而绿地、保利和中海等房企上半年销售额也超过600 亿元.
近期中粮拿下的北京孙河地王,扣除配建的保障房,楼面价高达48444 元/ 平米,业内普遍预计项目建成后售价至少8 万元/ 平米才能盈利,而目前区域在售的龙湖双珑原著平均售价在45000-60000元/ 平米.由于宏观经济及房地产的不确定性,面对龙湖、泰禾等强大对手,豪宅经验不足的中粮能否豪赌成功,还是一个问号.
“多数房企还是能量力而行,没有过度不理性的拿地现象.”在曹旭东看来,拿下地王项目,就一定要做高溢价产品,这对开发商资金实力和操盘技巧的要求相当高,拿项目之前,一定要对自己实力和项目进行衡量.如今,快钱越来越不容易赚,拿到土地就能赚钱的黄金期已经过去,拿地王项目对开发商是很大的考验.
据记者了解,雅戈尔申花地块楼面价就高达1.8 万元/ 平米,就陷入了“面粉贵过面包”的尴尬.记者从位于申花板块的绿城慧园售楼处了解到,作为区域内的“高价盘”,该项目均价也只有3 万元/ 平米,而开盘较早的西域年华、万家花城等楼盘均价约2.5 万元/ 平米.而以雅戈尔的拿地楼面价测算,开盘至少要在4 万元才有盈利.
在北京,远洋也由于地王的影响,近几年日子“难过”,以至于北京公司改组.其旗下的远洋万和公馆更是由于定价难等多重原因,几番拖延入市.
监管力度将加大
或许未来还有更多“地王”被收回.根据《闲置土地处置办法》规定,土地闲置超过1 年将征收土地出让金20％的闲置费；满两年未动工开发的,将无偿收回土地使用权.
7 月11 日,国土资源部副部长胡存智强调,国土部已经选择284宗情况“特殊”的土地进行调查分析,将在全国范围内建立土地利用动态巡查制度.而根据国土资源部法律中心公布的数据显示,截至2012 年底,中国未开工房地产用地14.45万公顷.从数据上看,仍有大量已供土地处于闲置状态.
基于各方面考虑,地方政府倾向于大面积出让土地,但大面积地块也是滋生总价地王的温床.未来,监管部门或将严控土地供地控制出让规模.胡存智即表示,国土部将把已经供应的“特殊”大地块作为今、明年的监管重点.此前,国土资源部在2012 年的《限制用地项目目录》中明确要求不同城市出让住宅用地的上限,大城市不能超过20 公顷.
在薛建雄看来,要控制单价地王,扼制高溢价地块,就必须改革土地招拍挂制度中“价高者得”的单一模式.尽管今年北京试行了多种配建保障房方式,压低楼面价,但由于保障房面积走高,最终成本还是转移到商品房上.
业内人士认为,政府应有让利精神,不可再走土地财政模式.如相比“限房价、竞地价”,“竞配建”等,“限地价,竞房价”的模式,是在政府地价既定的前提下竞房价,价低者得,似乎更能体现政府部门让利的诚意.
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宁波宁丰地块土地拍卖引用文献:
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