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为了遏制房价过快上涨的势头,2009年底以来,内地连续出台楼市调控政策,自今年4 月17 日国务院公佈新“国十条”以来,内地一线城市房地产成交量锐减,市场观望气氛浓厚,居高不下的房价开始出现松动.与澳门一水之隔的香港,特区政府也连番出招调控楼市,日前东涌“地王”竞投反应逊於预期,香港一二手楼交投明显转淡.
澳门金管局不久前“旧事重提”,向银行諮询两年前提及的楼按七成上限指引；澳门特区政府重申2012 年前建成最少一万九千间公屋,並表示短期内试点推出土地公开拍卖及活化工业大厦,以增加住宅尤其是中小型单位的供应量.但是,有关招数能否像邻地一样对楼市起到一定降温作用,还需从影响澳门楼市的因素逐个予以分析.
第一,本地经济前景持续向好.澳门经济以论文范文业为主,在国际金融危机中的表现反而优於其它地区,经济复苏的速度和力度均超过预期.据《澳门公共房屋政策研究》报告,澳门私人物业平均售价从2002 年每平方米6259元（澳门元,下同）升至2009 年首三季每平方米19,008 元,实质平均增长率为13.8%,与2002 年至2008 年实质经济增长率13.3%相若.2010 年首四个月,澳门论文范文毛收入达555 亿元,同比增长六成,首季度GDP增长率估计超过25%.作为中国唯一合法开赌的城市,澳门在中期内仍具有优势和较强的吸引力,经济将处於上升周期.良好的经济基本面将继续为澳门楼市提供有力的支撑.
土地楼板价:港府土地拍卖理想带动同区楼价？
第二,土地短缺局面难以改变.澳门平均每平方公里居住人口超过一万八千人,是世界上人口密度最高的地区,土地开发几近饱和.去年底论文范文批准的3.6 平方公里新填海地将来也主要用於公共设施和绿化空间.“旧区重整”、“活化工厦”等,受制於现有法规及多方利益而举步维艰,很难释放出土地资源.另外,澳门土地供应透明度一向不高,政府也很少採取公开拍卖方式予发展商竞投土地,回归以后仅有的两次土地竞拍,对楼市反起到推波助澜的作用.澳门土地资源十分紧缺,市场也很难从公开途径得知土地供应信息,难以评估未来新增楼宇供应量.信息不足之下,买家担心楼价不断上升,加快入市,进一步推高楼价.
第三,置业需求保持增长.需求增长的原因主要是来自於两个方面：一是人口增长.澳门人口从2002年初的43.7万增加到今年第一季的54.2 万,新增人口中有一小部分是新移民（包括投资和技术移民）,绝大部分是外地僱员,高峰时曾超过10万人.澳门本地人力资源不足的情況很难改变,尽管外僱人数会有波动,但外僱增加带动常住人口增长似乎是不可避免的.二是收入增长.2002年至2010 年第一季,澳门总体就业人口月收入中位数从4,765 元上升至9000 元.收入增加将带动置业需求的持续增长.在本地经济和收入处於上升周期,年青或收入增长较快的高技能及知识人士的置业需求尤为显著.
第四、炒风炽热且以外资为主力.澳门地域狭小,房地产市场容量较小,炒作相对容易.
上世纪九十年代初的澳门房地产泡沫时,3 年内楼价累计升幅达150%以上,之后经历了近10年的调整期.赌权开放以后,澳门进入前所未有的大发展时期,对投资者的吸引力大增.但是,由於产业单一,又没有资本市场,除了直接投资於赌业,很难分享经济成长的成果.因此,房地产成为最合适的投资替代品.加上对土地批给、楼花买卖、*转售等欠缺完善的法制监管,税率也较低,炒卖和持有的成本不高,炒风炽热成为近年楼价飊升的首要推动力量.虽然有人把澳门房地产市场划分为外地炒家和本地用家两个市场,但由於供应量有限,两个市场之间“唇齿相依”,论文范文互相推升,卻是不争的事实.
第五,低利率还将维持一段时间.美国经济刚刚复苏,低息还将维持一段时间,由於联繫汇率制的原因,港澳利率追随美息处於偏低水平,融资成本较低,资金泛滥,容易滋生资产泡沫.澳门银行经营作风一向比较稳健,楼按业务竞争未如香港激烈.然而,近来“按揭战”有升级迹象,争相调低按息抢客,利率低至P 减3 厘（实际年利率现时为2.25%）,甚至更低,按揭成数则高至九成.2009年第4季澳门银行新批核的住宅按揭贷款较2008 年同期大幅增加297.5%.楼按贷款增长可能是由於楼价及成交量上升所带动,但不可否认,低利率以及本地银行变得更进取,反过来会推动楼市进一步上扬.
综合以上分析,在中短期内,澳门楼价上升的动力将会维持,楼价下跌的可能性不大.而从长期来看,虽然会存在一些不确定因素,例如,周边地区竞争令致对经济前景看法的改变,炒家对澳门楼市的预期转淡,大量用家北上居住等,但澳门房地产供求不平衡很难消除,看涨预期还会是主流.
故此,如果要平抑楼价,还需要澳门特区政府伸出“有形之手”,针对楼价上涨的推动因素,对症下药.政府在以下几个方面可以有所作为：尽快完善土地法规及公开拍卖制度,订定清晰的房屋及土地政策,提高土地供应透明度；兑现万九公屋承诺,打消居民疑虑；做好城建规划,切实推进旧区重整和工厦拆建,利用好现有土地资源；遏抑炒风,规范房地产*和楼花买卖,检讨房地产税制,如对豪宅或非本地居民实行差别交易税率,研究征收利得税、物业税等；推动澳珠同城化,提升通关便利化和效率,完善跨境交通及基建对接,将一些公共服务延伸到珠海,合作建设初级教育、医疗、养老等机构,鼓励本地居民在珠居住、养老等,甚至可以考虑“借地”建公屋,缓解本地土地供应不足的矛盾.
（作者为澳门中国银行研究员）
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