《资金链视角下的房企风险管理》
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在十三五规划中,国家层次提出了“三去一降一补”的宏观政策,这样的政策推出,必然会对房地产企业带来很多的影响.短期来看,去杠杆的提出,会给高负债高杠杆的房地产企业带来一定的利润损失,使得资金链愈发紧张,风险也会日益提高.如果不对资金链的风险加以管控,之后可能导致的资金链破裂等情况会极大的威胁到房地产企业的生存与发展.本文将综合目前已有的文献资料,以R企业为例,从资金链的视角分析房地产企业的风险管理,从资金链危机的产生原因出发,结合实际,评价其风险管理情况,分析其原因,并给出在当前市场经济的大环境下,房地产企业针对资金链这一重要环节,所要做出的防范措施与意见.
一、引言
资金链是各类企业维持日常正常的经营活动所需的保障,是从资金投资到资产,再到的一个不断良性循环的过程.从企业资金循环的各个过程来看,资金链的每一个部分都有其特定的作用,因此,资金链对于房地产这种资金需求量大的行业来说,更是需要做好风险管理.一旦企业管理层缺乏对资金链的正确认识,无法良好地运营资金,不能对资金链产生控制,整个企业将会陷入危机之中.
二、R企业的发展历程
R企业在2003年成立,2010年与香港正式挂牌上市,其主要的营业业务为住宅及商业地产综合开发.R企业从一个普通的房企一路发展至今,成为“中国房企从公司品牌效应TOP10”,其中很多成就归功于一路以来的收购兼并战略.由于在传统的拍卖市场上拿地的成本越来越高,通过对项目或行业公司的并购这种曲线救国的方法,使公司实现了高增长 .原因有二,第一,收购时项目一般处于在建或者竣工状态可迅速投入销售,为企业输入流.因此,通过兼并收购使企业的项目开发周期缩短.第二,通过收购可以获得对企业的控制权,更加方便其进入新的市场.
三、R企业目前的内部资金链风险
(一)房地产企业资产负债率居高不下
根据国家统计局的有关数据统计显示,如表3.1所示,在2014-2018期间,房地产企业的资产负债率居高不下,截至到2018年已经达到了79.1%,杠杆率处于有史以来最高位置.
根据R企业2014-2018五年的年报数据,R企业的资产负债率比全国该行业的平均资产负债率要高,近些年的情况尤为严重,平均每年均高出10%左右.如果企业的资产负债率过高,可以理解为还款压力大.可是一旦外界出现一些不良状况,必然会影响到正常的生产经营活动.对于R企业来说,如果出现不能及时收回销售款项的情况,便会更加加剧其资金链压力.
(二)融资手段较少,基本上以银行贷款为主
通过对国家统计局的数据分析,目前房地产企业的主要融资手段是依赖自筹资金、定金和国内贷款,并且其中的定金及预付款的比例从2014年占比全部资金的26%稳步增长到2018年的34%.但是定金和预收款等基本上又是来自于国内银行贷款所得,因此,本文认为房地产的主要融资手段是以银行贷款为主.随着国家银根收紧,例如,在2018年1月25日到26日召开的“全国银行业监管会议”上,银监会提出了：努力抑制居民杠杆率,重点是控制居民杠杆率的过快增长,打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为,严控个人贷款违规流入股市和房市.如果政策继续加压,那么必然会影响到整个房地产行业.作为房地产行业中的领先者,R企业的资金链受到影响也是理所当然的.
(三)资金使用效率较差
从企业年报中披露的数据可知,R企业的存货周转率次较低,其2014-2018年的存货周转率次基本保持在0.33左右.而又由于房地产企业的存货使用量绝大多数的资金,那么房地产企业的存货周转速度便能对资金链的风险产生关键作用.
由于之前本文认为R企业一路发展,主要的原因是对在建或者竣工的项目进行收购.因此,这也带来了另一个不好的状况,就是存在存货不能及时变现,从而进一步加剧了企业资金链压力,使得企业的资金使用效率降低,更严重的情况下,可能出现资金链断裂的风险.这些风险对于房地产这种高资金企业来说是致命的風险.
(四)盈利能力较差
健康稳健的资金链需要企业拥有稳定的流,而稳定的流需要企业具有稳定的盈利能力.资本市场往往是“嫌贫爱富”的,只有当一个企业能够保持稳定且良好的发展态势的时候,企业才能更容易从资本市场上获得融资,从而可以进一步发展.实现-产品-的循环式健康发展模式.
相比较销售收入而言净利润变动起伏较大,说明公司的盈利水平不稳定,受到市场、政策等因素的影响较大,对于企业获得稳定的流产生了影响,进而对资金链的压力增加.
四、R企业目前的外部资金链风险
(一)政策,以信贷政策为主
从近十年前的“国八条”开始,我国在房地产政策这方面一直采用的是以信贷政策来调控房地产行业,具体来说,主要包括提高贷款要求,甚至出现对二手房的停贷政策.同时提高准备金额,以减少商业银行的对外,特别是对房地产企业的放贷能力.由于政策是全面,全方位的,不存在房地产企业的特例.因此,本文认为,由于政策的收紧,对于R企业来说,其回笼资金的速度会进一步下降,继续对资金链造成压力,提高了资金链风险.
(二)融资监管
R企业是在中国香港上市的公司,由于我国的金融政策,使得R企业在香港的资本市场上的融资依然需要境内的监管机构监管,一套融资流程下来,时间较长,程序比较慢,融资相对于其他房地产公司来说,资金链的灵活性不高.
(三)房地产行业的特征
从全球的角度来看,房地产行业基本上都是一种对资金需求量极高的行业,不仅开发周期长,而且前期需要海量的资金投入.后期的周转速度慢,存货变现能力不强.同时,由于开发周期长,期间极有可能收到外界或内部的各种因素的影响,从而可能进一步恶化资金链的情况.综上各种原因,使得对房地产行业来说,资金链显得十分重要也变得十分脆弱.
五、对R企业的资金链风险的优化建议
(一)寻找新的融资方式,优化资金来源
不同于以往以银行贷款为主,在目前的资本市场上,出现了一些新型的融资方式.例如：海外私募、可转债、房地产信托投资基金、租约变现等融资方式.虽然这些融资渠道还在逐渐建设过程中,但是对于R企业来说,也是可以积极采用新型方式来缓解目前的资金链紧张的压力.
(二)提高周转率,加快建设速度
房地产企业的销售目标是将库存的房子卖出去,销售是重中之重,只有将房子卖出去才能得到回款,否则库存的房子是不能主动变成.为了提高周转率,要在保证质量的前提下,加快建设速度,另外房地产企业应该拓宽销售渠道,加大宣传力度,利用诸如微博、微信公众号等新媒体技术快速将产品推向市场.以此来吸引更多的潜在消费者关注,并最终形成订单.
(三)合理投资,拓宽赢利点
由于R企业的起步是依赖大规模收购,但是在目前的市场环境下,这种做法并不合理.公司需要对每一个收购项目进行正确合理地判断,由于行业的特殊性,对资金需求量大,所以针对每一个新项目都要做好可行性研究,不可一味图快图大.另外,不能将鸡蛋放到一个篮子里.适当地将资金分散出去,选取不同的、合适的项目进行组合.开发不同类型的房地产项目,以面对之后愈发复杂的房地产市场.
六、结语
房地产企业能够顺利进行项目开发和建设的重要前提就是拥有足够的资金,资金链是房地产企业的命脉,其重要性是不容小觑的.如何进行资金链风险防控,使资金链能够良性运转对房地产公司来说是至关重要的.本文在资金链的相关理论研究的基础上,详细分析了造成R企业房地产公司资金链风险的原因,通过全文的分析研究,主要得出以下结论：
首先,房地產企业的开发规模应该与其所能驾驭的资金链规模有关,不能盲目扩张.在目前国家层次开始重点调控房地产市场的时候,更不能一味图快图大.房地产企业一个项目的开始到最后的出售,处处都是需要大量的资金,如果不能将开发规模与资金链规模很好的匹配,那么会使得后期可能出现资金链断裂,项目中途失败等事件的产生.
其次,房地产企业要严格控制资产负债率,控制成本,提高资金使用效率.要将资金的实用周转运用到企业经营的各个环节上.同时资金的使用要结合实际情况,使得房地产企业的资金符合其本身的企业运转规律.
最后,针对R企业资金链现在存在的问题,本文认为存在三个解决方法.R企业可以寻找新的融资方式,优化资金来源;提高周转率,加快建设速度;合理投资,拓宽赢利点等来解决现存的资金链问题.（作者单位：安徽财经大学会计学院）
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