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风险设计论文范文

设计风险评估:软装项目风险控制（全案设计课程）

风险一般定义为影响项目实现目标的所有不确定因素的总和.房地产企业的风险可以理解为在房地产企业项目进行过程中各种消极的、不希望的后果所发生的潜在可能性.

房地产企业项目具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多等特点,一般包括投资机会选择、初步可行性研究、土地使用权谈判、详细可行性研究、规划设计与方案报批、相关合作协议签署、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理等阶段.鉴于房地产项目是在复杂的经济社会中进行的,难免会受到各种有利、不利因素的影响,如果对那些不利因素缺乏全面的了解和足够的重视,缺乏行之有效的控制手段,往往会因为不可控的事件,给企业造成无法弥补的损失.

为最大限度地避免或减少损失,将各种不利的风险化为有利的机会,房地产企业必须了解和掌握项目风险的来源、性质和发生的规律,进而通过有效的管理减少风险的发生,或者将风险发生时造成的损失控制在最低范围内,以期取得良好的社会和经济效果.

该文仅就房地产企业项目设计阶段的风险来源、风险管理、风险规避等有关问题进行初步探讨.

1房地产企业项目设计阶段主要风险来源

1.1设计定位的风险

设计定位之所以会给房地产企业带来风险,主要原因在于设计阶段中,项目的总体设计要求和建议是房地产企业提出并经规划等相关职能部门审批的,是设计工作的指导性依据.如有的房地产企业在前期为获得高容积率而将住宅用地变为商办用地,对设计院提出的是商办项目的设计要求,但随着时间的推移,房产市场发生变化或政府调控,商办销售价远低于住宅,造成巨大的损失.

1.2应用新技术的风险

设计工作是一门应用科学,依赖先进、可靠的技术的工作,如果房地产企业出于经济性或其它方面考虑,要求在设计中采用未经实践检验的技术,或采用过于复杂的建筑设备或新型建筑材料,提出不现实的目标,采用不符合设计规范的建筑结构形式,必然为项目带来风险.如有的开发商出于提高客户得房率的目的,采用新研制的轻质板墙,前期却没有对新型轻质板墙性能进行考察评估、进行客户走访等,忽略了南北方的气候差异,客户入住后,在采暖季因轻质板墙部位出现大量裂缝,导致客户投诉索赔,造成重大经济损失.

1.3基础资料的风险

勘察资料不足给结构设计埋下巨大的隐患,基础资料不完整、不及时,必然引起设计阶段工作的错、漏.工程地质勘察资料,是结构设计必需的基础资料,如果未针对项目本身的地质情况,进行正规的勘察工作,而是利用邻近的地质报告代替,将存在很大的风险隐患.

1.4设计进度不合理

设计是由设计院完成的,设计需要一个合理的进度周期.房地产企业应该按照科学合理的设计周期,对设计单位提出要求.但有的房地产企业出于经济利益,盲目追求进度,提出不合理要求,干扰设计单位工作,影响设计工作质量.

其次,设计单位对项目周期的乐观估计也将带来的风险.设计单位应根据项目的实际情况、技术特点,与业主进行充分的交流,确定合理的工期,而不能为了拿到项目,盲目压缩工期,给项目带来一定的风险.这样做,不仅是对自身不负责任,也是对业主不负责.

再次,由于市场管理还存在不规范的地方,受利益的驱使,有些业主在没有得到上一阶段的批准文件的情况下,就要求设计单位开展工作.这也存在是很大的风险.

1.5沟通中存在的风险

项目设计阶段的沟通,包括房地产企业与设计单位的沟通,也包括企业内部的沟通.目前国内设计很少采取总承包设计,即由一家设计单位完成房产项目所有子项目的设计,而是采取分包模式,设计院一般只负责主体的建筑、结构、水电设计,专业工程如钢结构、铝合金、幕墙、智能系统集成、通信网络、精装修等项目由各专业设计公司承担,设计的很多基本要素,如户型、门窗类型、保温、立面风格、材质等一般是由建设方指定或确认的.一旦相互沟通不充分,造成脱节,就会发生风险.例如,设计方与业主沟通不畅,误解业主的意图,或参与设计各方配合不到位,经常会造成设计修改或返工；业主内部担当与各专业设计部门联系人员间信息互通不及时、交流不充分,也会造成工作碰撞等等.

1.6设计组织不当带来的风险

设计阶段的项目组织是一项严谨的工作.由于业主的不合适或片面的建议,在进度编排中逻辑关系不准确,对整个项目过程缺乏正确、综合的调度,工作量的估计发生错误,都将带来风险.

1.7论文范文管理中的风险

设计阶段项目论文范文的管理是很重要的,同时也存在着很大的风险.例如,论文范文管理计划不好,不能对论文范文进行很好的控制,势必造成入不敷出或赢利下降.对根据合同额进行成本核算的单位,论文范文分配合理与否,更是存在巨大的风险.

1.8外部风险

外部风险主要包括自然与意外、财务、经营、市场、政策、社会与政治等风险.房地产企业必须密切关注国家的产业政策是否发生变化,环保要求是否有提高等等.这些变化,往往会造成房地产企业工作的返工、停顿,不可避免的给房地产企业带来损失.例如：某项目的供配电工程,原按规定有个总成本,由于供电部门频繁的设计、审批等程序,考虑到较紧迫的交房期,决定按专项设计,按实结算,结果成本大幅增加.

2如何进行风险管理

既然风险是客观存在的,不以人的意识为转移,这就要求房地产企业必须充分认识风险,对设计阶段风险进行管理.通过风险管理,可以加深对风险的认识和理解,对无法避免的风险,也能够明确项目应该承受的损失或损害.使决策更有把握,以便减少或分散风险,保证项目目标的实现.同时,通过风险管理,可以加强和改善内部和外部之间的沟通,在前期开发阶段就可以采取措施防止和避免风险并为后续工作提供反馈.

风险的管理主要分为风险的识别、风险的评估、处理和监控.

2.1风险识别

项目规划时需要建立以决策层挂帅的专门风险管理部门和责任人,形成高效运转、有效制衡的监督约束机制.在以动态眼光看待和分析风险的基础上,将设计阶段工作和风险因素进行综合考虑,通过观察和掌握的有关知识,调查研究、审核自身的技术水平、听取专家的意见,将各种可能造成风险的因素找出来,形成“潜在风险一览表”.例如地下施工时可能遇到的特殊地质状况、古墓的发掘等不可预见事件往往会严重影响项目的目标,这些应在设计阶段风险管理流程中加以体现并制定完整的应急预案.

2.2风险评估

风险评估主要任务是确定设计阶段风险发生的概率与后果,确定风险的社会、经济意义以及处理论文范文和效益分析.对于某一设计阶段具体项目,可以请有经验的专家,就已经形成的“潜在风险一览表”,采用定性分析,通过预测,确定风险不同情况,提出“高、中、低、小”的概率级别来描述.相应编制风险管理计划,明确防范措施与处理方法,确立风险管理绩效评价标准.

2.3风险处理

处理策略主要包括减轻、预防、转移、回避、自留等措施.

1)减论文范文险

减轻的目标是降低设计阶段风险发生的可能性或减少后果的不利影响.对于已知风险可以最大程度地加以控制.如可以进行设计招标或设计方案竞赛,择优选择设计单位；改变设计费取费办法,实行设计质量奖惩制度；推行设计监理制度；同时加强合同管理,对最迟设计完成时间、设计要素、合同签订时间等详细列出；对提供原始依据加强审核；加强沟通；有特殊要求的专业延长工作时间,压缩其它关键线路工作等.

2)预防风险

预防策略通常采用有形和无形的手段.有形的手段是以工程技术为基础,消除物质性风险的威胁.如上面所述的减论文范文险.无形的手段是加强风险和风险管理教育,让相关人员充分了解项目所面临的种种风险,了解和掌握控制这些风险的方法.如通过开展内部或外部系统培训,强化员工企业风险管理意识,提高专业技术水平,从而提升整个企业抗风险能力.再如某工程项目,设计单位依据勘测报告对桩基进行设计,在计算受力时,对灰岩石埋深不能准确判断,对桩端力考虑以摩擦为主,桩端持力为辅的计算方法,设计总桩数为510根,有效桩长27～28 m,但经过试桩实验,未出现极限沉降迹象.针对此情况,房地产企业工程管理人员根据自己多年丰富经验,果断建议对设计进行优化,采用桩端持力为主,摩擦为辅的计算方法,最终将桩数减少到301根,长度不变,从而大大降低了成本.

3)转移风险

转移风险又叫合伙分担风险,其目的不是降低风险发生的概率和不利后果的大小,而是借助合同或协议,在风险事故一旦发生时将损失的一部分转移到项目外的第三者身上.例如：联合投资；将专业性较高的设计转包给其它单位；通过向保险公司投保,以缴纳保险费为代价,将风险转移给保险公司承担等.

4)回避风险

回避风险是指当设计项目风险潜在威胁发生可能性太大,不利后果也太严重,又无其它策略可用时,主动放弃设计项目或改变设计项目与行动方案,从而规避风险的一种策略.它主要包括：客观上不需要的设计项目；仅仅为个人的功名、不顾客观上需不需要的项目；一旦造成损失,项目执行组织无法承担后果的项目.

5)自留风险

通过经济评估,在利益最大化的前提下,企业有时可以把风险事件的不利后果自愿的接受下来.例如：将有可能发生的损失摊入日常经营成本；建立风险损失补偿基金或建立自保公司.近年来,以组建专业自保公司为主要形式的自留风险手段,已在国内外成为一种十分引人注目和具有广阔发展前景的手段.

2.4风险的监控

风险监控是设计阶段项目进行过程中一项十分重要的工作,也是项目团队每个成员必须参与的工作.通过建立风险管理信息系统,收集相关信息,通过共享,为决策提供依据,形成动态风险监控报告,更新风险回应计划、风险数据库的建立及更新风险清单.

3结语

房地产企业在整个项目投资过程中,项目设计论文范文一般仅占整个投资的2%~3%,但设计是否科学合理对总投资的影响度却达到75%以上,项目设计阶段风险管理对项目投资的影响是极其重要和深远的.合理科学的设计,可明显降低工程造价,因此房地产企业必须对设计阶段的风险给予足够的重视,妥善处理风险,才能取得更大的效益.

参考文献

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总结：本文关于风险设计论文范文,可以做为相关参考文献。

设计风险评估引用文献: