《房企转型的背景、原因和路径探析》
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[摘 要]房地产市场形势明显变化：城镇化进一步提升的难度增加,住宅市场由增量市场转为存量市场,供过于求的矛盾越发明显.房企的传统经营模式的成本较高、负债率高、融资困难,而且同质化严重.通过对一些较为成功的转型企业的观察和思考,介绍了横向拓展至产业地产及城市运营的模式、纵向拓展产业链至家装、物业、长租领域的模式,以及战略调整为轻资产的模式.
[关键词]房企;转型;城镇化
[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.02.084
房地产经历了十多年的黄金时期后,高增长、高利润时代已经结束,行业已经进入了深度调整期,越来越多的房企即将走上转型之路.
1 市场环境深刻变化
城镇化日益见顶、房地产已由增量市场转向存量市场,供需主要矛盾发生深刻变化,“房住不炒”政策毫不动摇,这些共同组成了房企转型的大背景.
1.1 城镇化空间收窄
房产行业的发展动力主要来自于城镇化,当下,中国城镇化比率超过58%.还有观点参照发达国家80%的城市化率,乐观预判中国城市化还有很大提升空间.经查阅国家统计局发布的数据,中国旅客运送量的第一次减少发生在2017年;农民工人数第一次下降发生在2016年;中国流动人口在2015年出现减少,都保持持续下降趋势.上述指标表明,城镇化的标志性指标：人口的流动正在明显减少.再让我们看看本地城镇化因素,我国65岁以上老龄人口占比超过11.4%,接近日本20世纪90年代水平,年龄越大,流动性就越差.综合人口流动减少和老龄化加重,有专家认为未来中国城市化率的水平将在70%左右见顶.
依托于城镇化的房地产行业,只有一定程度的缓慢增长,传统的发展方式已不足以支撑整个行业的发展.
1.2 增量市场转为存量市场
从我国20世纪90年代末改革住房体制,各方积极性充分显现,逐步走向市场化,满足了百姓的住房需求.在2013年前,住房短缺长期成为住房体制方面的核心难点;2016年后,根据统计数字,城镇户口家庭已经拥有户均超过一套的房子,主要矛盾已经不再是住房短缺的问题.
随着房地产业多年发展,人均住房面积大幅提高,潜在需求呈下降趋势.兰德咨询曾预测,当中国商品房销售面积达到17亿平方米左右后,房地产市场将由增量市场为主转为存量市场,这一时点在2018年前就已经到来.房地产市场已经由增量市场变为存量市场,一手房市场逐步萎缩,很多三、四、五线城市出现供应过剩,也有部分二线城市出现局部供应过剩.
随着居住面积平均值的逐年提升,政府对行业的宏观调控,“供大于求”进一步显现.经查阅国家统计局数据：2019年4月末,商品房待售面积51380万平方米.房地产行业的产量过剩导致大量库存,消化这些库存对行业更是巨大的挑战.
存量市场取代增量市场是当前的现实,房地产企业需要用轻资产模式赚取增值服务收益,来取代赚取卖土地卖住房的传统收益模式.
1.3 供需主要矛盾发生变化
一方面,在住房数量方面,供过于求成为常态,居民对住房的品质需求正在上升,特别是存在一些老旧小区的居住条件还比较简陋;另一方面,成套率也有提升空间.住房的品质将成为行业努力的方向,房地产市场的方向也必然从增加数量向提高住房品质转变.特别是在提倡消费升级的当下,百姓对于居住质量提升的需求,会是房地产行业的新增长点.
2 房企传统经营模式遭遇挑战
近年来,随着房价增速明显放缓、地价却持续升高,销售变缓、库存长期存在,再加上融资困难和高负债率、房地产行业的发展,已经不能再依靠“买地卖房”的经营模式了.
总书记、国家主席、军委主席在党的十九大报告中强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,这是行业发展的一个标志性的转折点,其背后是市场的转变和民心所向.房地产的投资属性将得到有效抑制,加速回归到居住的功能属性和社会保障属性.
2.1 成本高,銷售难,利润空间压缩
土地成本是房地产开发企业成本构成中占比重最大的部分.长久以来我国的土地供应不能超越耕地红线,城市虽然有土地,但是可供开发的越来越少,需求还在持续增长,地价不可避免地走向高位.房地产企业的成本越来越高,利润空间随之收窄.
2.2 融资难且贵,负债高难以为继
房地产行业特点决定了其投资回收周期比较长,虽然现在房企在极度压缩回收周期,但是房企的资金不能只靠自有资金,大额的借贷不可避免.因此,负债融资是房企的常态,房企平均负债比例基本上在7成至8成.在房企融资各渠道的政策均大幅收紧的情况下,融资难与融资贵并存,偿债的压力、融资的成本都已经成为房地产行业的风险所在.
2.3 同质化竞争严重
2008年前的十年是房企发展的黄金阶段,房企从1998年的24378家,上升到2008年的87562家.后面虽然增速变缓,还仍然逐年增加.除了资金或融资门槛之外,经营房企的门槛很低,经营模式绝大多数就是从拿地、开发、建设到销售的一条龙模式,无论是产品还是经营管理,都陷入同质化的困境.近些年,由于市场变化、资源稀缺和“房住不炒”的市场定位,房企间的竞争激烈,兼并是常态,行业集中尤甚.大型房企不创新模式,就会面临利润困境;中小型房企不改变路径,就有被兼并的风险.
3 转型路径探析
综上所述,我国的房地产行业正面临着严峻的考验.传统经营模式已难以为继,转型势在必行.整体看,房企的规模不一样,转型的路径还是存在着明显差异.超大型房企涉猎行业较广,中小型企业只能从房地产行业稍作延伸.〗
如果以5000亿、1000亿资产两条线来划分,可分为超大型房企、大型房企、中小型房企.超大型房企凭借超凡的资金实力、管理能力,其转型着眼在长租领域、物业领域、产业地产乃至高科技领域,能够承担一定的风险和试错成本,追求的是转型和资产的快速增值;而中型房企相对聚焦在商业地产、特色小镇、养老地产,从转型中谋求发展;中小型房企主要关注商业地产等,已转型求生存.下面从横向拓展、纵向拓展和轻资产模式分类阐述.
3.1 横向拓展至产业地產及城市运营
房企转型,稳健的做法是依托于地产业务实现相关多元化,也就是“房地产+X”的内容.如商业地产、物流地产、旅游地产、养老地产、特色小镇、城市运营等,充分整合各项专业资源制胜,由此获得良好的市场回报.
发展改革委、住建部、财政部在2016年发布政策：“到2020年,将培育1000个左右各具特色、富有活力的特色小镇,引领带动全国小城镇建设.”特色小镇出现在文件,在城市群发展、区域经济方面都是一种有益的探索.如今,政府号召提升产业转型升级,产业地产也进入了战略机遇期,如万科就在物流地产业务方面持续发力.
2019年政府工作报告中提出：“我国60岁以上人口已达2.5亿,要大力发展养老特别是社区养老服务业,新建居住区应配套建设社区养老服务设施,加强农村养老服务设施建设”.有一些房企就顺应政策市场,布局养老地产行业,比如龙湖地产.
城市运营商,就在前期的投融资、拿地,中期的项目建设,后期的物业管理、项目运营、民生工程方面,一体规划、一体设计、一体施工,项目中往往包括健康、教育、艺术等产业.如金地、万科、世贸和天朗等不少品牌房企正在转型为城市运营商,走向城市复合功能的开发.
3.2 纵向拓展产业链至家装、物业、长租领域
百姓需求从单一的购房,上升为装修装饰、家居、物业的综合需求,正在探索新增长点的房企也尝试从上下游相关领域分一杯羹.万科“美好家”是万科全资的子公司,已进军家具家居领域.
将物业业务分拆上市的更有佳兆业、新城控股、旭辉、碧桂园等.新城控股与互联网结合,提供社区服务;万科物业走向市场化,提供深度物业服务.
随着服务业的深度发展,商业、写字楼需求越来越多,长期持有这些物业,提供服务,收取租金也是一个利润空间较大的选择,而且能提供稳定的、长期的流,增强企业抗风险的能力.
长租领域也出现较大的市场空间,十九大报告要求“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”,旭辉创新开发了领寓长租公寓,构建租房生活服务平台和资产管理平台,打造融合居住、社交、娱乐、办公、社区市集、文教科创等在内的综合型社区.另有碧桂园发布“长租城市”等.
3.3 战略调整为轻资产模式
在房地产黄金年代,成就房企的是“高杠杆高负债”,助力一些激进房企快速上规模.但如今随着融资成本上升、融资规模下降、融资渠道收紧、去化率全面下降、回款难度加大、债务压顶,企业经营压力到达巅峰.是否存在低风险高利润率的开发模式,值得思考.
轻资产模式是经市场验证的有效尝试,企业把重心聚焦在研发端、销售端、品牌营销端,这些附加值更高的环节,把增值有限、资金占用量大的环节如拆迁征地、建设施工、资本运作等外包给专业性较强的合作对象,从而实现降低成本和资金占用率.
为优化财务结构,追求高回报、低风险、低投入,“轻资产模式”通过资金与持有土地的合作开发.以万科为例,其输出万科的管理模式和品牌,获得品牌和管理的高利润回报,就是典型的“小股操盘”轻资产模式.
4 结语
房企跟随着市场进行相应的调整,才能赢得更好的生存和发展,及时、主动、积极地转型是房企的明智选择.
参考文献：
[1]张静雅.轻资产运营模式在我国房地产企业转型中的应用研究[D].哈尔滨：东北农业大学,2017.
[2]肖遥.房地产业集中度加速提升房企转型开拓发展新空间[N].中国建设报,2019-01-08.
[3]中国指数研究院.寒冬之中显峥嵘——解读2018年房企销售排行榜[N].中国房地产,2019-02-15.
[4]王业强,王蕾.新时代房企发展面临四维转型[N].经济参考报,2019-04-03.
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背景引用文献:
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