《对一房二卖法律问题》
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关键词 商品房 一房二卖 法律问题
作者简介：李昂,天津秉钧律师事务所.
中图分类号：D920.4文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.06.023
房屋在销售过程中,一房二卖不但侵害了消费者的权益,同时也容易给房屋销售公司带来纠纷,导致房屋销售公司面临法律诉讼.考虑到一房二卖的违法性以及一房二卖所造成的恶劣影响,在房屋销售过程中应当明确房屋的权属,做好房屋的销售控制,明确房屋的单一属性和权属性,避免房屋出现一房二卖的问题,对整个消费者和房屋销售公司带来不利影响.因此,我们应当结合房屋销售特点,探讨一房二卖的原因及存在的法律问题,从法律角度为一房二卖问题提供有力指导.
一、商品房一房二卖的属性及其法律后果
(一) 商品房一房二卖的概念
对于商品房而言,商品房的权属属性只能属于一方,而不能属于多方.在我国的物权法规定中,对房屋的产权有明确的阐述,规定了房屋的属性以及房屋的产权性质只能归属于唯一的一方,不具有共享的属性.在房屋的权属过程中,可以按照夫妻关系设定为共有财产,认定为夫妻双方共有,但是不支持其他形式的房屋产权共有.在法律上一房二卖是严重的违法行为,既违反了物权法的规定,同时也违反了现阶段的房屋销售规则,对整个房屋销售产生了不利的影响.一房二卖从本质上是一种违法行为,在销售过程中应当明令禁止,应当对一房二卖的行为予以坚决制止,避免一房二卖的问题出现.一旦出现一房二卖的情况,应当根据房屋的权属特点以及合同签订的时间节点进行界定,厘清商品房的属性,避免商品房在销售过程中出现一房二卖的问题.
(二) 商品房一房二卖的特征
从目前商品房一房二卖的问题来看,一房二卖的出现,在于将同一套房屋卖给不同的消费者,两个消费者均支付了购买房屋的款项,均主张对房屋的所有权,但是房屋的所有权只有一个,不可能给予购买的双方,由此引发了房屋购买者与房屋销售方的纠纷.商品房一房二卖从本质上是违法行为,房屋的权属在物权法中有明确规定,在房屋买卖过程中,合同法中对房屋的性质以及房屋的买卖也做出了明确的规定,一房二卖属于专合同的漏洞,在整个商品房销售合同的签订过程中,必然有一方存在合同欺诈问题,对整个商品房的销售产生了不利影响.因此,我们应当明确一房二卖的违法性质,应当将一房二卖作为违法行为来看待,应当结合一房二卖的出现,分析其形成原因及造成的严重后果,规避一房二卖带来的法律风险.
(三) 商品房一房二卖的后果
商品房一房二卖之后,购买双方均支付了房屋的款项,均主张对房屋的所有权,但是房屋的所有权只有一个,从法律程序上只能支持购买者的一方.一旦出现一房二卖的情况之后,两个购买者势必会因为房屋权属问题发生纠纷,产生法律诉讼.同时,房屋销售方作为问题的主体,需要协调解决房屋一房二卖问题,如果房屋销售房不能妥善处置,那么房屋销售方将面临着违约和违法的处罚,对商品房的销售方会带来严重的影响,既损伤了房屋销售方的信誉,同时也造成房屋销售方的经济利益受到损失,特别是对于房屋购买者损失的利益更多.因此,坚决杜绝一房二卖的问题出现,严格控制一房二卖的风险,防范一房二卖的现象发生,对整个商品房的销售和消费者利益保护具有重要作用.
二、商品房一房二卖的原因分析
(一)房屋的特定性与一物一权原则
基于房屋的特殊属性,以及房屋的销售性质和居住性质,房屋在权属认定方面只能归属于购买者一方.当商品房从销售公司流转到消费者手中之后,消费者支付完购买房屋的款项之后,享有房屋的所属权.按照物权法的规定,商品房销售方不能再将房屋进行二次出售,必须要尊重房屋所有权唯一性的原则,按照与消费者签订的购房合同,履行房屋交付義务并尊重消费者的购房权利和所购房屋的所有权利.一物一权的原则,符合物权法的规定,在物权法中有详细的阐述,在目前我国的房屋销售过程中,尊重房屋的物权属性,并将一物一权作为房屋销售的主要原则,掌握这一原则并做好房屋的销售,对于商品房的销售方和购买方具有重要意义.在目前之所以出现商品房一房二卖的情况,主要原因在于有些房屋销售方忽视了物权法的规定,没有对房屋的特性和一物一权的原则有正确认识.
(二) 我国法律对合同生效与房屋所有权取得的规定不一致
我国在物权法的规定中,对房屋的所有权进行了详细的界定,明确规定了房屋的所有权必须归房屋的购买者,以房屋的产权手续为主要的法律文件.但是在目前商品房销售过程中,消费者购买了商品房之后,并不能立刻商品房的产权手续,在签买合同支付完购房款项和最终房屋产权之间存在一定的时间差.有些不良商家会利用这一时间差,将已经签订房屋购买合同并且交付购房款项的房屋另外卖给他人.这就出现了一房二卖的情况.在销售合同签订过程中,合同的生效期也存在一定的时间差,这就带来了一定的风险,有些房屋销售房受到经济利益的驱使,会利用合同生效这一时间差进行一房二卖,导致房屋所属权出现纠纷,对整个消费者的利益造成了极大的损伤.因此,如何识别商品房销售方的这一手段,对解决一房二卖问题和规避一房二卖分析具有重要作用.
（三） 经济利益的诱导
一房二卖出现的原因主要在于,房屋销售方过于重视经济利益.虽然在房屋销售过程中客观上存在合同生效时间差以及房屋产权手续时间差的问题,但是从源头上房屋销售方往往掌握房屋的具体销售信息.一房二卖情况的出现,多数都是由房屋销售方进行操作,极大的损害了消费者的利益.房屋销售方会通过一房二卖的方式获取双份的房款,消费者在纠纷当中需要通过法律诉讼等方式才能够解决一房二卖的法律纠纷,这一时间段内,消费者的房款由房屋销售方进行支配,如果将这一现象放大,房屋销售方能够通过一房二卖的方式获得大量的流,虽然是违法行为,但是房屋销售房会在短时间之内获得较大的资金支持.因此,有些房屋销售方会因为经济利益的缘故铤而走险.
三、商品房一房二卖的现行法律处理及预告登记制度
(一) 第一买受人的赔偿请求权和合同无效请求权
基于商品房一房二卖现象的增多,为了做好一房二卖纠纷的处理,保证商品房的一房二卖问题能够得到有效处理,在一房二卖的处理过程中,支持第一买受人的赔偿请求,按正常的法律程序对第一买受人予以优先支持.第一买受人可以在发生一房二卖纠纷时,主张卖方给予其一定的赔偿.除此之外,第一买受人还可以按照合同法的规则以及物权法的规则,请求后签署的合同无效.在权力的赋予方面,赔偿请求权和合同无效请求权是第一买受人享有的正当权利,利用这两项权力,可以使第一买受人在遇到一房二卖的问题时能够有效处理,对提高一房二卖的处置效果和解决一房二卖的纠纷具有重要影响.因此,按照法律规定支持第一买受人一定的赔偿请求权和判定合同无效权,对第一买受人的利益能形成有效的保护.
(二)第二买受人的惩罚性赔偿请求权
在一房二卖过程中,第二买受人通常不知道商品房的具体情况,往往存在被欺诈的现象.房屋销售方掌握房屋的具体信息以及房屋的销售信息,如果在信息的透明度方面没有向第二买受人公布房屋的销售信息和合同签订信息,很容易造成第二买受人因不知道房屋的具体销售情况而造成再次购买的行为.对于这一问题,第二买受人并没有主观故意的情形发生,出现了一房二卖的法律事实之后,第二买受人可以主张房屋销售方给予其一定的赔偿,甚至请求法院判处房屋销售方以几倍房款的价值予以赔偿.这种惩罚性赔偿的请求权是赋予第二买受人的合法权利,第二买受人可以根据这一权利归属,申请对房屋销售方予以制裁.因此,第二买受人应当清楚所享受的权利,以及在一房二卖法律纠纷中应当采取哪种措施维护自身的合法权益.
(三) 预告登记制度
目前在房屋销售过程中,为了避免出现一房二卖的问题,采取了预告登记制度,要求房屋销售方和商品房购买者在签订完成买卖合同并支付完购房的款项之后,采取预告登记的方式,明确房屋的合同签订时间以及房屋的基本权属关系,避免出现一房二卖的情况.预告登记制度是在现有的房屋产权制度的基础上推出的基本制度,对整个房屋产权制度具有一定的补充作用,能够解决房屋在买卖完成之后不能够在短时间内完成房屋产权的登记对问题,通过预告登记的方式能够锁定房屋的所属权,减少了一房二卖的风险.从这一点来看,在一房二卖法律纠纷处理过程中,采取预约登记制度的方式能够降低一房二卖的法律风险,使一房二卖的问题能够从源头上得到有效解决,对避免出现一房二卖法律纠纷具有重要作用.
四、 购房者对商品房一房二卖的防范
(一)签订合同前审查房屋是否有出售记录
基于一房二卖的严重性以及一房二卖引发的纠纷和法律风险,购房者在购买房过程中,应当从源头入手,避免一房二卖的现象发生.在签订合同之前,应当对房屋的出售记录进行详细的调查,通过房屋销售方的销售合同记录以及查阅销售合同备案登记信息等方式,掌握商品房是否在之前存在销售记录.通过这一方式,能够避免一房二卖的现象发生.因此,在房屋买卖合同签订之前,购房者有义务进行房屋出售记录的核查.
(二) 合同签订后及时预告登记
为了最大程度的保护购房者的利益,购房者在签订房屋销售合同之后,应当及时房屋的预告登记,应当将签订的房屋购买合同进行网上备案处理.通过预告登记的方式,锁定房屋的属性,使房屋的权属能够得到有效明确,避免房屋销售方将已经签署完销售合同的房屋进行二次销售.通过预告登记的方式,能够最大程度避免房屋的二次销售,将房屋的整个销售控制在合法的范围之内,解决房屋的销售问题以及房屋的权属问题.
(三)第一时间房屋产权手续
基于对物权法的了解,对于房屋的权属属性以最终的房屋产权手续为准,购房者即使在签订了房屋买卖合同之后,进行房屋合同的预告登记对同时,也要在第一时间进行房屋产权手续的.通过房屋产权手续的方式,明确房屋的诉讼权,使整个房屋所属权不再存在争议和纠纷,为整个房屋所属权的归属以及房屋所属权的确定提供法律依据.通过这一方式,能够从根本上避免一房二卖的现象发生,同时也能够在处置一房两卖法律纠纷中有明确的法律依据.
五、结论
通过对商品房销售过程的了解,一房二卖是比较常见的法律纠纷现象,对整个房屋购买者造成了侵权行为,造成了房屋购买者蒙受巨大的损失.基于一房二卖的非法性,以及当前物权法对房屋属性的规定,购房者应当明确一房二卖的法律风险,根据一房二卖出现的原因,从源头入手采取多项措施,避免一房二卖的风险出现,使整个一房二卖问题得到有效规避,解决一房二卖问题.
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法制引用文献:
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