《锦和商业:尚未被了解的文化创意产业运营商》
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以一种“现象式思维”的标准来看待一个问题或一件事情的本质往往是不客观的！
市场对文创产业新股定价的探索
4月23日,上市仅仅3天的锦和商业（股票代码：603682）即打开涨停板,当天最高冲高到13.13元/股,随后翻绿,收盘跌2.71%,两个涨停板就开板,这在今年的新股中比较少见.随后,锦和商业的股价连跌四天,最低打到了9.22元,市值不足45亿,市盈率只有25倍左右.
美国苹果教父乔布斯曾说过：“不要迷惑于表象而要洞察事务的本质,初学者的心态是行动派的禅宗.所谓初学者的心态是指不要无端猜测、不要期望、不要武断也不要偏见.”
《交易心理分析》中说,如果我们能够“没有成见”、“没有执着”、“无所拘束”和“客观超然”,即能够以“全然开放”的心态观察市场,就能看出以前我们看不出的内容,而这些内容很可能就是市场中真正有价值的观点.
很显然,市场对锦和商业要么是偏见,要么就是对其商业模式本质不了解.
创意园区背后的塑造与运营者
2003年,北京798艺术区被美国《时代》周刊评选成为“全世界最具有标志性的22个城市文化艺术中心”之一.
20世纪50年代,国营电子工业联合厂因产业结构调整等原因,厂区整体外迁,大量厂房空置关闭.90年代中期,艺术展示和创作空间开始入驻,逐步改造为如今的艺术社区.21世纪初,吸引了包括尤伦斯当代艺术中心,美国南加州建筑学院等众多艺术家及相关机构.如今798艺术区已成为画廊、艺术中心、设计公司、餐饮酒吧等各种空间的聚合,凭借着自由且极具创意的文化精神以及独特的建筑风格享誉世界,每年吸引超过500万游客.
除了“北京798艺术区”,全世界还有伦敦“金丝雀码头”、美国纽约“曼哈顿高线公园”等众多被创意产业运营商改造后重新焕发生机的园区.
锦和商业就是“798艺术区”、“金丝雀码头”这类创意产业园的推动、塑造者和运营者.
锦和商业成立于2007年,致力于对城市既有商用物业提供全价值链一站式服务.公司作为文化创意产业园区运营商,主营业务是产业园区、创意产业园区的定位设计、改造和运营管理.公司致力于为中小微型文化创意企业提供物理空间和专业服务,实现园区、物业持有方和入驻企业的共同发展;公司旨在助力城市更新,整合城市老旧物业资源,通过更新、改造提升其商业价值,在文化传承的同时注入创新元素.
公司主要三种业务模式,承租运营、受托管理运营和合资运营三种模式,其中承租运营目前是公司主要运营模式.
承租运营模式下,公司与物业持有方签订长期租赁协议,之后对园区进行重新定位、设计及改造,利用公司渠道和品牌资源进行招商,待企业入驻后进行专业的后续运营并提供专业服务,获取租金、物业管理及专业服务等收入.受托管理运营主要是接受园区运营委托,提供运营服务收取相应收入.而合资运营模式下,公司与物业持有方共同成立项目公司,通过项目公司运营具体园区.
运营项目持续增加 营收规模稳定增长公司主要采用“承租运营”的经营模式,公司表示,经过多年的发展,公司承租运营的项目达30个,可供出租运营的物业面积约67万平方米,参股运营项目2个,受托运营项目3个.
过去几年公司的营业收入与利润持续增长,营业收入由2016年的4.71亿元,增长到2019年的8.22亿元,复合增长率近15%;利润则从0.95亿元增长到1.79亿元,复合增长率达17.16%.这期间公司的运营总面积则从40万平米增加到67万平米（不含参股项目）,年复合增长率接近10%.公司的运营项目则从17个增加到30个.
在公司收入结构中,在承租运营模式中,房租占比最高,超过70%,其次是物业管理费、能源（水電费）、停车费等.而在受托运营模式中,物业费和其他收费成了主要的收入来源.
不只是赚差价产业园运营需要核心能力
市场给锦和商业这样的估值,更多地认为锦和商业的价值是体现在信息差和价差上面的,赚取的是存量再分配价值,这是市场的偏见或对锦和商业以及创业园区运营的不了解.而锦和商业的真正价值体现在对现有物业资源的深入挖掘、提升上面,做的是“发现价值、创造价值、提升价值”的事情,是与房东共享物业价值提升的一个模式.通过对现有改造提升空间的物业资产进行重新定位及设计,让物业价值提升,同时通过后期的招商、运营提供进一步增值服务,具有非常大的增量价值.
公司作为运营商,经过十余年的发展,在产业园区的定位、设计与改造、招商和运营管理方面积累了丰富的经验,尤其是在对园区物业价值的发现、挖掘和提炼上,具有独特的优势,核心能力贯穿于园区运营的整个过程.
公司自2007年即开始从事创意产业园区的经营,经过十余年的发展,整体项目数量、面积均处于行业领先地位.通过成熟的运营管理和有价值的专业服务,形成了非常强的品牌优势和规模优势.公司以“越界”品牌为代表的创意产业园区已经逐步得到了政府、文化创意产业类客户等各方的认可,陆续荣获“上海市产业园区品牌开发建设运营机构”、“上海市文化企业十强”、“十大城市更新资产运营机构”等奖项和称号,多个项目被认定为“上海市文化创意产业园区”、“国家级文化产业试验园区”等.
市场待开发的空间巨大
目前,我国的创意产业园主要由城市老旧工业建筑更新改造而成.既有建筑资源可视为行业所需“原材料”,供应者包括失去原有产业功能、因定位和配套等改变的产业类物业持有方等.既有建筑的存量、增长预期及可供改造量对行业的持续性具有决定性影响.
随着城市化进程的不断推进,既有建筑存量正在不断增加,大量老旧建筑需要改造和重新定位.根据国家统计局数据,我国近几年城市化率每年以1%左右的速度增加,截至2018年末,我国的城市化率为59.58%,但远远低于发达国家平均水平.因此,随着国民经济的持续快速发展,我国城市化进程还将持续相当长的时间,也将在相当长的时间内为本行业提供可供改造的既有建筑（群）.
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