《房地产开发项目各阶段成本管理应对策略》
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摘 要：随着时间的推移,房地产企业成本管理也越来越规范,从1.0版成本核算型到2.0版目标管控型,再到3.0版供应链管理型,进而到现在的4.0版策划增值型时代,与之相伴的是房地产行业,从躺着赚钱时代逐步进入到一个靠成本领先和创新驱动的时代.基于此,对于房地产企业来说,只有从项目开发的各阶段所涉及成本的细微之处做起,就各阶段的成本实施有效的控制,企业才能得以生存.本文首先介绍了房地产开发项目成本管理的意义和价值,并结合笔者项目经验,论述了房地产开发项目各阶段成本管理应对策略.研究成果可为相关应用与研究提供参考.
关键词：房地产;项目开发各阶段;成本管理;应对措施
1.房地产项目的成本构成
首先,我们通过一个图表来回顾一下房地产项目的成本结构：
由此可见,土地费用占到项目总成本的35-40%;工程成本占到项目总成本的30-35%;管理费用、财务费用、销售费用占到项目总成本的8-10%,基本上都是按照一定比例列支,但财务费用和销售费用管控空间还是比较大,尤其是销售费用;税费成本占到项目总成本的15-20%.
2.房地产开发项目成本管理的意义和价值
成本管理不是省钱就等于赚钱,也不是多花钱就一定客户满意.成本精细化管理,一方面,一定是要严格控制无效成本的支出.所谓无效成本,不仅仅是指那些本来可以不花的钱,还包括那些花了钱但是客户不买帐的.另外一方面,把钱花到客户关注的敏感点上去,俗话说的“好钢用在刀刃上”,比如说,客户视线所及的体验区工程中的景观、样板房,大区的大堂装修、标准层装修、景观、外立面等.
提升价值（Value）的四种途径：V（Value）等于 F（Function）/ C（Cost）
V-value：性价比; F-function：产品的功能/性能、服务、收益; C-cost：费用/成本
1）V↑ 等于 F↑ / C ----项目价值挖掘,成本用在刀刃上
2）V↑ 等于 F↑ / C↑----增加敏感成本投入,大幅提高产品性能
3）V↑ 等于 F / C↓ ----优化无效成本,产品性能不受影响
4）V↑ 等于 F↓ / C↓----限价应对策略,优化刚性成本,弹性成本适当减配
所以成本管理的目的是提升价值！
3.房地产开发项目各阶段成本管理的应对策略
3.1 项目获取阶段
这个阶段的成本控制是整个项目成本控制的第一步,涉及项目土地费用、项目所在地供应商资源、项目所在地市场调研等环节.
3.1.1土地费用
房地产项目土地费用占总成本的35%至40%,购地费用是否合理,对项目整个成本控制有着直接的影响.虽然这个阶段存在政策法规的限制,但我们仍可以在允许范围内通过如下措施来控制土地费用.
1）土地款的分期支付,付款次数增多,付款周期拉长;
2）征地费用的缓交或延迟交（约定的处罚时间范围内）;
3）提高容积率;
4）项目所处特殊地理位置,申请减免城市设施基础配套费用的缴纳;
5）抱团取暖、合作开发也是很好的策略;
6）注意土地出让条件中的关于开、竣备时间要求、交房标准的要求,以及装配式建筑和全装修比例的要求.
3.1.2供应商资源
房地产项目所在地供应商资源的优劣多寡,直接关系到项目实施过程中施工单位的选择和的竞争力.大型房企都在通过选、用、育、留而来的所谓的铁杆资源单位,但是往往随着需求的不断扩大及个别项目的属地性,需要有更多的外部资源进行补充、促进持续竞争,这就需要进行调研、考察、引入.
1）当下进入信息化时代,可以充分分享信息对称带来的红利,去行业权威网站排名中去寻找不乏是一个捷径.例如：克尔瑞地产研究每年公布的中国地产500强首选榜单、明源地产发布的优质供方单位等.
2）通过全国或区域标杆房企优质供方名录中进行筛选搜集.在对标标杆房企收集供方资源时需要遵循一个原则——要与自身公司的规模、开发业态、产品定位相匹配.
3）锁定重合度较高的资源单位后开展更有针对性的深入调研.从实地考察、行业内问询两个两个角度入手.实地考察前需要对考察单位资信进行汇总,同时把实地考察重点关注事项一一列出,组织相关部门交底,以备考察更加高效、有目的性.除实地考察方式外,还可以通过其他地产同行对单位的履约评估情况来衡量,也可以通过新闻、年报公告、天眼查等进行了解.
3.1.3市场调研
房地产项目所在地行政事业型收费的标准、专业配套工程水平等对项目的成本影响也是至关重要的,所以在进驻该城市前要做充分的市场调研.
1）前期费中有很多是行政事业型收费科目且各个城市、县、区都存在不一样,一定要提前收集并摸排清楚,实施过程中有存在折扣比例情况存在,一定要横向对比.
2）水、电、燃、有线电视、通讯等基础配套工程存在地方垄断情况,有按定额收费的,得了解是否存在折扣.也有按实报价的,但是主要设备及材料是垄断的.但总的来说,绝大部分是可以洽商的.
3.2 产品定位阶段
房地产项目定位的准确直接影响到项目的成败,这个阶段的成本管理动作之一就是成本策划.通过成本策划使拟建项目产品价值最大化,使拟建项目的产品配置符合市场定位,具体措施如下：
（1）在开发过程的最前端进行全局性策划,将整个项目成本管理重难点提炼,做出管控预案.
（2）通过编制成本策划,对拟建项目通过各种产品组合、系统性地梳理产品配置,通过投资测算与预选方案測算对比,完成市场、产品、成本等要素的最优匹配,从而助力项目获得和保持竞争优势,获得更大的利益.
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房地产成本管理和房地产业引用文献:
[1] 房地产成本管理和房地产业毕业论文提纲范文 房地产成本管理和房地产业相关硕士论文开题报告范文2000字
[2] 房地产成本管理和房地产业论文如何怎么撰写 房地产成本管理和房地产业自考开题报告范文3000字
[3] 成本管理在职开题报告范文 关于房地产成本管理和房地产业学术论文怎么写8000字
