简介:本文是农村和宅基地相关在职毕业论文范文与宅基地相关在职毕业论文范文.
摘 要：探索农村宅基地退出机制是实现“三权分置”的重要一步,宅基地的正确合理退出对于发展农村经济,提高农民生活水平有着重要意义.在党的十九大会议中提出乡村振兴战略的重要阶段,对于农村宅基地制度的改革应当更加深入,而在“振兴乡村”战略的背景下从安徽、湖北宜城等各个省市逐渐开始了试点.湖北省宜城市,是中国农村宅基地改革的三十三个试点地区之一,在改革实践中,形成了一套符合宜城实情的改革方案.本文基于宜城农村宅基地退出过程中的退出方法,退出后农户权益保障作为重点,以及对退出过程中的部分问题作出分析,希望能对后续改革中的制度建设有所帮助.
关键词：宅基地退出：资格权：乡村振兴
现今,中西部农村地区劳动力向东部沿海地区流动,农村地区劳动力资源空心化严重.农村宅基地资源大量闲置,两湖（湖南、湖北）地区平原空置废弃占比高达19.64%,违背了宪法和土地管理办法中保障农民居住权的相关内容.在此基础上,2015年2月全国人民代表大会常务委员会通过《关于授权国务院在北京大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》,授权包括宜城在内的三十三个试点行政地区开展农村宅基地改革试点工作①.宜城作为经济发展程度上低于东部沿海地区,高于西部经济不发达地区的中部地区,其改革更能体现出中国大部分农村地区的改革现状,也为其他地区的宅基地改革提供宝贵的经验和借鉴意义.
一 宜城市农村宅基地改革概况
(一)宜城市简况
宜城市坐落于湖北省西北部,属于襄阳市管辖的县级城市.截止到2019年,总面积为2115平方公里,全市总人口将达到61万,其中包括八个乡镇,两个街道办事处,一个工业园区和一个省级经济开发区.是我国的粮食生产强县（市）,在2006年-2008年问连续三年荣获“中国最具投资潜力中小城市百强县市”称号,也被列为首批国家新型城镇化综合试点地区.被选为2018年国家投资潜力百强县市、全国新型城镇化质量百强县市,在2019年10月,人选该年度全国新型城镇化质量百强县市.全市有耕地面积110万亩,地形以丘陵为主,海拔在50至150米之间的丘陵面积共有1622.9平方公里,占总面积的76.8%.
(二)宜城市农村宅基地改革状况
宜城市改革始于2015年,到2019年已经持续了四年的时间,在此期间宜城市通过全市动员,全民参与,稳步推动宅基地制度改革试点工作,在宅基地改革工作中坚持“国家土地公有性质不变,三亿亩耕地红线不突破,农民财产利益不受损”三条底线.
改革总结了四个主要内容：（1）完善宅基地权益保障和获取方式;（2）摸索宅基地自愿有偿退出机制;（3）探寻宅基地有偿使用制度;（4）完善宅基地管理制度.在此基础上,宜城市根據因地制宜的方针,对不同地区将有偿退出与无偿退出两种方式相结合,,并制定村规民约将闲置宅基地进行利用,从而点石成金唤醒沉睡的资源,将其变成流动的活资本.
二 宜城市农村宅基地退出的实践
退出机制作为宅基地流转入市交易的必要前提,在整个宅基地“三权分置”改革中起着关键的作用.截止到2019年8月1日,我国宅基地使用权流转改革在农村宅基地改革试点33个县市中,比较成功的如浙江义乌,宁夏平罗;在浙江义乌改革实践中,通过全国人大的特别授权以及基层的独立探索,建立了“政府管理,村集体组织,村民协商”的宅基地使用权流转市场;平罗在改革实践中,将农村土地制度改革和综合改革互为促进、相得益彰,为地方的产业发展、农民增收开拓出新空间,为农村治理、乡村振兴增添了新动力,为资源节约、创新管理构建出新机制.
(一)宅基地退出的基本规定
我国宜城市在对农村宅基地改革的过程中结合国家政策规定对本地区宅基地面积进行划分,在宜城市农村宅基地制度改革宣传册中表示,宜城市政府按照经济发展程度和行政级别对宅基地面积进行了三个档次的划分.（1）在城市规划区内,建设农民公寓和住宅小区的,每户平均用地面积不得超过90平方米;（2）镇政府所在地,传统集镇和新型社区集中建设,宅基地面积不超过140平方米;（3）在传统农区,丘陵山区等不宜集中统建地区,人均耕地小于或等于1亩的,每户宅基地平均面积不得超过160平方米,人均耕地大于1亩,小于2亩的,宅基地面积不得超过1 80平方米的,人均耕地面积大于2亩,宅基地面积不得超过200平方米.政策影响的人民群众主要集中于在这三档标准中第二档次与第三档次.并以此规定作为宅基地是否应该无偿退出或有偿使用的裁判标准.
(二)宅基地退出程序
1.退出申请.使用人或占用人退出宅基地时,向当地的村委会递交纸质申请.
2.宅基地核查.村委会同国土资源所,村镇服务中心等单位在15个工作日对退出的宅基地进行权源确认,现状调查,面积勘测等实地核查工作.
3.协商订约.村委会与宅基地退出人就宅基地退出补偿奖励事宜商议一致,村内公示7日无异议后,双方签订《宅基地自愿退出协议书》.
4.退地付款.村委会按协议约定向退出人支付宅基地退出补偿和奖励费用,收回土地和房屋产权证书,土地变更登记.
5.收储待整.村委会收储的宅基地,留待日后村庄集中整治.
(三)有偿退出的情形
城市郊区和合适的农业地区宅基地退出.宜城市在鼓励超出宅基地标准的村民和在外定居村民自愿腾退宅基地的同时,也对自愿进行有偿退出村民进行经济奖励.在退出协定时间内移交给当地村委会土地的,则另按法定面积补费20%予以自愿退出奖励.村民委员会可根据资金状况对补偿金额进行0.5到1.5倍之间的浮动调整补偿,扩大了村民的自治权.在对宜城市莺河村的走访调查中我们了解到,该村在没有进行宅基地退出之前共辖6个村民小组、574户、共计2180人、耕地面积7760亩.近几年来由于城乡发展差距加大,莺河村出现大量人口外流,宅基地空置率较高的现状.在莺河村的宅基地退出过程中,宜城市政府主动放权给当地村民委员会,由村民委员会出面与村民进行对接,村集体对有偿退出的宅基地进行集中管理,聘请专业团队对村庄进行整体规划建造大型农家乐和儿童亲子乐园,带动当地村民发展特色农业实现增收.
郊外发展滞后的乡村住房的宅基地退出.在偏远地区农业基础相当薄弱,交通条件十分不便的情况下,宅基地的经济价值小,改善基础设施成本高成为了改革过程中的重大难题.宜城市在面对这类村落的宅基地退出问题时采用了全村集体搬迁的方式,进行多户联建,集中建设的方针.以胡坪坝村为例,该村共有542户,宅基地624宗,耕地面积7143亩,人均耕地面积3.15亩.针对该村单独院落多,宅基地面积大的特点,在胡坪坝村宅基地退出工作展开前,宜城市政府对该村进行调查摸底,80%的被调查农户有搬迁意愿,在此基础上最终确定了对该村落实行整体搬迁的计划.对于搬迁后遗留的宅基地和耕地进行整合流转至企业进行特色农业开发,让宅基地资源重新得到利用,提高土地利用率.
(四)无偿退出的因素
在宜城市宅基地退出改革进程中,大部分村庄都实行了有偿退出政策,按照相关标准对宅基地进行退出.但也存在部分村庄村民自发进行的宅基地无偿退出,将自己超过标准宅基地面积的土地无偿退出给村集体.在分析这部分村庄的自愿退出时,应将外部的经济因素和内在的文化因素结合.经济因素：（1）此类村庄多位于城镇辐射圈的中部地带,此类村庄宅基地的经济价值受城市影响小于城郊乡村;（2）超过标准的宅基地如若不执行退出政策需要缴纳有偿使用超出部分宅基地相关费用,有偿使用费用实行分段式收费;（3）村庄内部基础设施建设较完备,道路建设已基本实现村村通,路灯、污水处理设备、水利灌溉设备建设齐全.文化因素：（1）村庄普遍制定了较为完善的村规民约;（2）村庄内文化氛围 mbAlunWen.net浓郁,村内建有村民阅览室、村民广场.村民业余生活丰富,村内少有出现打、等不良行为;（3）村民法制意识较强,在村庄的多个人村口和显眼处都布设有普法标语和宅基地退出的宣传海报;（4）村民个人素质较高,重视教育、尊重传统文化、孝敬长辈、睦邻友好.内外多种因素相辅相成,涌现了以村为典型代表的自愿无偿退出村落,对于此类个案的分析也能为今后的乡村建设提供宝贵经验.
三 宅基地退出中遇到的问题
(一)宅基地资格权认定和权属登记问题
宜城市在改革实践过程,在宅基地资格权认定中存在以下问题（1）对于宅基地的权属认定缺少公证,部分村民宅基地分配过于简单.上个世纪分配的宅基地在村委会及相关机关备案不明确,形成一户多宅的现象;（2）农村宅基地政策方针的变动导致权力归属不明确.从建国至现今我国的农村宅基地政策共经历了四次大的变动,1986-1996年问准许城镇居民占有宅基地到1997年禁止城镇居民占有农村宅基地目,政策的变动使部分宅基地权力实现困难;（3）宅基地隐匿流转现象频繁,在1997年禁止城镇居民占有宅基地后随着经济的发展,城镇楼市持续走高,部分城镇居民到农村向农户购买宅基地建造房屋的情况时有发生,近年来更是多次被相关媒体,该类行为屡禁不止;（4）农户私拉乱建现象,更是严重导致宅基地面积确定困难,在村民委员会分配宅基地后仍有部分农户未经审批私自建造农舍、猪圈擅自加高房屋高度.
(二)村民退出意愿不高
宜城市作为中西部地区典型的农业区,农户在多年的农业生产过程会中对土地产生强烈的依赖,所以农户对于宅基地腾退的意愿普遍不高.客观来看主要是以下三个方面的原因（1）农村环境相对封闭,村落多由血亲氏族组成小型村落多为单一姓氏构成,以血亲为纽带互帮互助加上传统的安土重迁、落叶歸根思想村民不愿向外搬迁;（2）城镇经济的发展,农村青壮年大量外出务工,导致大部分村落存在“空心化”和“老龄化”的现象.农村在年龄结构上呈现上窄下宽的倒金字塔状,年轻人适应了城市的生活方式不愿意回到农村,老一辈又无法适应城市环境只能留在农村,而腾退宅基地相当于掠夺了独居老人最后的保障;（3）农村宅基地上升潜力大,城镇化过程中城市面积不断扩张,逐渐形成新的城郊村和城中村,这两者宅基地的经济价值在原有基础上不断攀升.农户在有偿退出与宅基地价值上升的未来预期中选择后者,将宅基地作为一种投资手段.
(三)村民的法律意识淡薄
（1）在宅基地的退出工作中有部分村民固守祖宅思想,对于宅基地的权力分辨不清,认为自身拥有对宅基地的所有权,权属意识淡薄;（2）同村的宅基地转让过程中,村民多用口头承诺达成契约,这类口头契约极易产生纠纷.在相关的宅基地转让合同中容易出现记载不明、分割不清的情况,村民缺少基本的法律常识;（3）部分村民对自家超过宅基地标准面积的部分,在签订有偿使用协议或有偿退出协议后,既不有偿使用也不进行腾退在政策面前耍无赖.
四 农村宅基地退出机制的完善
(一)加强宅基地调查,完善权属登记制度
宜城市政府曾在2015年春节期间组织1200多名干部进村入户,开展“两张表”调查（宅基地情况调查明细表、入户问卷调查表）摸排调查每户的宅基地状况,聘请专业团队对每户宅基地面积进行丈量,确保宅基地改革的顺利实施.2019年颁布的《不动产登记暂行条例》中将宅基地纳入不动产权证的范围之内,对农户宅基地进行公证发放不动产权证②,农民有了产权证,好比吃了定心丸,同时村民可凭借不动产权证到银行进行贷款,这无异于是扩大了村民的权益范围.
(二)完善宅基地配套法律法规
新出台的《中华人民共和国土地管理办法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》不断地对农村土地改革法律法规进行完善,随着土地管理办法的实行,我国土地管理制度,尤其是农村土地管理制度相应的配套制度,文件,操作规范将先后逐一的得到调整,修改和细化.同时,我们应该对我国农村土地制度改革的进程及相关实务经验的积累进行整理分析和讨论,通过人大和人大常委会立法机构,对后续出现的法律程序问题进行立法调整和司法解释,给宅基地退出流程给予法律层面的支持和保护.宜城市在改革过程中,遇到问题积极的结合实情和法律法规,在合法范围内灵活解决.
(三)建立统一宅基地市场交易平台
农村土地制度改革,尤其是土地退出机制,将农村沉睡的资产变成可活动的活资本.农村村民在宅基地制度改革中可以将住房财产权抵押贷款,将宅基地流转和租赁,在这个获取资产的过程中,需要政府成立一个统一的宅基地市场交易平台,并依照相应的法律法规对其进行监督和管理.政府作为执法者,严厉打击违法违规交易行为,保障农村宅基地制度改革试点成功和农户的财产利益,农户作为市场出售者,可以放心便捷的将其宅基地进行市场交易,相关利害人作为购买者,在交易平台内筛选购入符合自己需求的宅基地.
(四)建立全国统一的宅基地信息数据
我国农村分布广,基数大,数量多,面对农村土地改革的推进,应当及时的建立农村的宅基地信息数据中心和平台,对全国范围内的宅基地信息进行规范化,数据化和信息化.宅基地改革严格遵守一户一宅的原则,而一个统一的信息中心和平台,可以较好的规避宅基地流转过程中的权属归属的纠纷,便捷利害相关人对宅基地信息查询.
五 结语
我国的耕地资源在主体上呈现出：人均耕地面积小、分布不均等特点,农村宅基地的退出对于农业产业化有着重大意义.湖北宜城市的改革过程在第一批试点的33个县市中对全国的改革具有借鉴意义,在地理位置与经济环境的双重影响下,宜城的乡村面貌更加贴合我国中部广大的农村地区,同时宜城出现的改革问题也在我国农村其他地区普便存在,土地流转程序不够规范,土地权属登记不清等问题还有待解决.随着乡村振兴战略的进一步实行,农业规模化趋势日益显著,通过对农村宅基地的退出来集中利用农村土地形成规模效益,重点保障农民利益,落实各项工作优化农村环境也是打赢脱贫攻坚战的重要一步.
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宅基地引用文献:
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