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文/周月超
地产项目的不可移动性和永久性两个基本特征,决定项目的选址是关系整个项目成败的关键因素.而商业地产项目对城市选择进入及选址的要求更为敏感.
商业地产项目城市选择流程
商业地产开发商跨区域投资城市选择的主要步骤为：
第一步,明确企业定位.明确企业定位就是要对自身综合实力进行全面评估,然后对企业面临的发展环境、机遇和挑战等进行综合分析判断.在此基础上,明确企业跨区域投资的目标.
第二步,在明确定位的基础上初步筛选符合要求的城市.根据跨区域投资的目标和战略,企业可以初步选择拟进入城市的类型,如一线城市或者二、三线城市等,排除明显不符合企业要求的城市,形成拟进入城市初步名单.
第三步,分别对拟进入城市进行深入细致的调查研究,从可进入性、市场成长性和市场风险性等各方面来仔细评价拟进入城市,在综合各方面指标的基础上,最终选定拟投资的城市.
第四步,选定城市之后,企业需要根据企业自身的战略和所选择城市的特征,制定分阶段的城市投资战略实施方案.
以下我们将着重于分析城市选择所考虑的因素.
影响商业地产发展的评价指标选取
影响商业地产发展的因素是复杂且多变,很难对所有的影响因素逐一进行分析.商业地产项目城市选择评价应该从房地产市场本身蕴含的投资机会及城市投资环境两个方面综合考虑.前者强调房地产市场潜在需求与潜在供给共同营造的投资空间,后者强调该城市房地产市场投资环境的综合作用,包括该城市影响房地产投资活动的社会、经济、文化、行政和自然等各种因素的总和.评价和衡量城市房地产开发投资潜力需要一系列相互联系、相互依存的统计指标群.
在此背景下,本文以科学性、可行性、代表性、数据可量化性为原则,着重考虑与商业地产发展的相关程度以及数据的可得性,分别从城市发展基础、城市消费市场、城市人口与购买力、城市吸引力等四大维度衡量城市场投资环境的综合作用,包括该城市影响房地产投资活动的社会、经济、文化、行政和自然等各种因素的总和.评价和衡量城市房地产开发投资潜力需要一系列相互联系、相互依存的统计指标群.
在此背景下,本文以科学性、可行性、代表性、数据可量化性为原则,着重考虑与商业地产发展的相关程度以及数据的可得性,分别从城市发展基础、城市消费市场、城市人口与购买力、城市吸引力等四大维度衡量城市基本面,选取15 个指标进行分析.
1. 城市发展基础
( 1) GDP.国内生产总值( GDP) 是衡量一个地区经济水平的宏观指标.当一个地区的经济发展水平较高时,人们的收入水平往往呈现较快速度上涨的趋势,这时消费水平的增长也较快,消费结构得以调整,各类消费品和服务的销售量呈上升势头,消费品的市场容量扩大,从而对商业用房的需求量放大.
（2）人均GDP,是衡量人民生活水平的标准.
按照西方商业业态的发展规律与人均GDP的关系理论,随着人均GDP的提高,对商业的要求也会随之提高.
( 3) 第三产业比重.第三产业的发达程度是体现城市化水平的重要标志.第三产业的发展以及消费率的提升是商业地产发展的有效推动力.反过来,商业的发达程度也直接关系到一个城市的宜居程度及商务功能,进而影响城市商业发展潜力.
（4）固定资产投资.作为影响经济社会活动最重要、最活跃的因素之一,投资对促进地区经济社会发展、改善地区经济社会结构,有着极其重要的影响作用；它的作用主要体现在提供有效供给和有效需求.
（5）吸引外商、港澳台投资.来自城市外部的投资,一方面反映了城市经济基础、投资环境和对外开放程度,另一方面反映了城市商业发展潜力和对外部的吸引力.
2. 城市消费市场.
( 1) 社会消费品零售总额.它反映通过各种商品流通渠道向居民和社会集团供应生活消费品来满足他们生活需要的情况.
（2）人均社会消费品零售额.与居民生活水平、消费品市场容量、商业发展空间息息相关,是消费市场繁荣与否的重要标志.
（3）城市居民家庭人均消费支出.居民的消费水平的高低直接决定着消费结构,从而影响着商业地产规模和结构,不同的消费水平下,居民的购物需求也有所不同,商业的行业布局也会出现不同.
三四线城市商业地产:商业地产供应洪峰至 部分城市空置率超警戒线[财经夜行线]
(4) 恩格尔系数.恩格尔系数( %) 等于 食品支出总额/家庭或个人消费支出总额× 100%.由于食物消费是基本的,不会随收入的增加或消费的增加而提高的；当恩格尔系数愈高,其生活水平愈差,而当其系数愈低,其生活水平则愈高.
3.城市人口及生活水平
( 1) 城市人口.城市人口数量和人口密度对商业地产的规模和结构有很大影响,不同的人口规模要求有不同的商业地产规模和业态结构与之相适应.一个城市的商业会随着人口规模的不断扩大,而逐渐出现综合超市、大型超市、论文范文所、社区购物中心、百货和大型购物中心.
( 2) 社会从业人数.就业情况是衡量城市人口职业构成的重要指标.就业率的增加,会促进消费的增长,从而增加商业地产需求的上升.
（3）人均可支配收入.城市居民人均可支配收入是衡量居民购买力大小的指标.收入越多,居民的购买能力越强.理论而言,城市居民人均可支配收入与商业地产市场容量呈正相关性.在其他因素不变的前提下,人均可支配收入增加,可以刺激消费,通过价值链的传递过程对商业地产的发展形成刺激作用.
( 4) 居民储蓄余额.居民储蓄存款额能够反映一个地区的富裕程度,另一方面它代表的是居民可支配收入中用于消费后的剩余购买力,实际上是居民为推迟消费所作的一种准备,例如在可支配收入减少或增长缓慢时,或因社会保障不完善等原因对未来预期悲观时,居民会增加储蓄额,适当减少消费.
4.城市吸引力指数
（1）国际及外省市来市旅游人数.反映城市是否有一定的旅游文化资源,以及城市影响力；旅游人群也是商业消费的重要组成部分.
（2）国际及外省市来市旅游收入.如今的商业发展已经突破了传统封闭的内环式发展,把商业、旅游、文化紧密地融合在一起发展也已成为趋势,旅游带来的收入不仅反映城市对外的吸引力,而且也反映了城市商业的发达程度.
城市选择评价指标的灰色关联度分析
由于影响商业地产发展的潜在经济支撑能力因素之间的关系是灰色的,很难分清哪些因素是主导因素,哪些因素是非主导因素,哪些因素之间关系密切,哪些不密切.由于灰色关联度分析是对于一个系统发展变化态势提供量化的度量,非常适合动态历程分析；它定量地描述系统发展过程中,因素之间相对变化的情况,即变化的大小、方向与速度的相对性.将参考因素和比较因素的时间序列数据的相似和吻合程度进行定量描述,如果两个因素变化的态势基本一致,即同步变化程度较高,则可以认为两者关联度较大, 反之,两者关联度就小.其作用在于明确并理顺主次因素、优劣关系.
因此,灰色关联分析是解决上述问题较为可行的方法之一,故本文选择采用灰色关联分析进行分析.
本文分析结果成立建立在如下假设基础上,即在影响商业地产规模扩张需求面的众多因素中,有些需求量的作用是显性的,有些作用是隐性的,假设本文所列示的这些因素都是需求面趋动商业地产规模扩张作用显著且影响力相对比较大的.
在此假设条件下,运用灰色关联理论在众多相关因素中找出与商业地产发展之间关系最为密切的因素,并且按照相关程度排列出次序,使这种原本模糊的、仅限于定性描述的关系,得以清晰地量化.
根据前文分析,为清楚辨识影响商业地产发展的众多相关因素的相关程度,以上海市2009～ 2014年统计数据为依据,选择上述15个对商业地产规模影响较大的决策因子,进行灰色关联度分析.
1.灰色关联度计算步骤
1. 求各序列的初值象.
2. 因素重要性排序
以上海市2009～ 2014年统计数据为依据,对商业地产规模影响较大的15个因素,进行灰色关联度分析.分析结果如表2.
从关联度计算的结果可知,与上海商业地产规模相关的因素中人均社零额、人均 GDP、城市居民家庭人均消费支出位列前三,对商业地产规模影响最大,这也体现了人均指标与商业地产发展有着高度关联性,是商业地产项目考量城市的重要指标；另外,社会从业人数、吸引外商港澳台投资、全市常住人口数量、旅游收入相关程度也较大,相关系数均超过0.7,而国际外省市来沪旅游人次、社会消费品零售总额相关程度相对较低.
城市选择举例
根据前文商业地产影响因素重要性排序结果以及各个城市宏观数据的可得性,本文选择了21个城市的八项数据（人均GDP、人均社零额、人均消费支出、常住人口数量、旅游收入、固定资产投资、第三产业占比以及人均可支配收入）进行比较.
通过比较分析,一线城市（上海、北京、深圳、广州）,由于城市特殊性,虽然城市中心商业物业相对饱和,但经济发展成熟稳定,基础设置较好,旧城改造、城市副中心及卫星城镇的日趋成熟,商业物业供给空间依然广阔,仍为商业地产项目开发的热土.二线城市中,武汉、南京、成都、苏州、杭州、宁波、西安、天津、无锡等各项指标高于或接近均值,商业地产开发具备一定的基础与发展潜力.但同时也应看到,伴随着城市土地供应减少,土地论文范文屡创新高,开发金融风险不断加大；因此,在商业地产开发过程中应适度控制风险.
（作者单位：上海中信泰富商业管理有限公司）
总结：本论文是一篇免费优秀的关于城市商业地产论文范文资料，可用于相关论文写作参考。
三四线城市商业地产引用文献:
[1] 利息收入和城市商业银行论文范文 利息收入和城市商业银行方面论文范文数据库2万字
[2] 城市商业银行和宏观经济论文范文文献 关于城市商业银行和宏观经济相关电大毕业论文范文5000字
[3] 城市商业银行和宏观经济专科毕业论文范文 城市商业银行和宏观经济方面有关函授毕业论文范文10000字
