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市场经济的浪潮把数十年从事计划商品供应的松江区供销社的数十家基层公司和基层社及其小门店冲上了改革的前沿,在松江区委、区府“关于进一步深化企业产权制度改革”要求下,区社对原直属公司8家企业进行人员身份置换,企业资产在区国资委监管评估后按政策进行置换,改制为民营企业.对19个基层供销社采取了人员身份置换和部分资产的置换.区供销社从计划经济时代垄断地方的商品流通为主企业,顺应市场经济而有序退出,转向较为优势的资产经营和品牌企业经营为主,实现了企业转方式、调结构、重效益战略目标.
松江区供销社、区商业总公司以资产经营为企业主营业务之一,在资产管理上出新意、出新招、出新效,及时提出经营方式转变、管理模式转变、经济增长转变的战略目标,不断完善资产管理监管体系,注重资产运行质量和效益,确保资产保值增值,企业可持续发展,经济效益逐年提高,资本原始积累逐年增加,企业历史包袱减负显著,可支配资金得到有效掌控,企业实力得到增强,资产与资本得到相济发展,竞争核心力得到提升.
一、整合资源,集中管理,统一经营
松江商业总公司资产源于建国以来60年间三次体制性撤并后的各公司和基层社,其特点是：1、资产年代不一.老企业．人员多、底子薄、负债重,历经了计划经济时期企业的曾经辉煌,又经历了市场经济时期企业的折磨阵痛.除黎明广场、岳庙街菜场、松江商城、云间商厦、新纪元商场、供销大厦等90年代建造的新建筑外,其余资产都建于50-70年代,存在着“破、大、散”状况.2、资产分布不一.房屋、土地遍布于松江城乡各地,地段市口反差鲜明,既有老城区商业繁荣地段的房屋、土地资产,又有偏僻边缘地区的乡村资产,资产质量参差不齐,资产效益差异突出,给盘闲增效设置了先天不足的屏障.3、资产规模不一.现有商业地产自有和使用房屋建筑面积33,21万平方米,土地面积56.09万平方米.其中单体建筑面积超过1万平方米以上的有松江商城、云间商厦、新纪元商场、供销商厦、黎明广场,单体面积30-50平方米零星房屋资产分布甚广,给经营管理带来了难度.4、资产权属不一.由于计划经济体制的特定条件,公司现有商业地产中还有所属房管部门租赁房屋建筑面积1.92平方米,支配、处置、收益的掌控权受阻于房管部门条件的制约.
据此,我们对全系统资产进行了一次地毯式清查登记,拍照存档,摸清资产家底,全面掌握全系统资产状况,确保资产完整性.然后对系统内资源性资产进行了优化整合,将公司原 直属公司改制后归属资产,由总公司管理直接运作.撤掉10个 基层供销社,按区域划片成立4个中心社,变分散管理为集中管 理,职能科室资产经营科负责面上经营管理指导,产权权证实 行公司统一集中管理.由于二级管理也出现了一些弊端,人为 因素和改制前后的职工原因,资产经营市场化运作不够阳光, 无偿侵占、拖欠租金、租赁论文范文不一、租赁合同的不规范,在 资产经营上存在“跑、冒、滴、漏”现象,资产效益未能体现 资产其应有产出的效益.经过二年多的实践,在总结经验的基 础上,公司于2005年11月再次作了体制机制的调整,撤掉四 个中心社,公司由单一职能科室资产经营部,重新围绕资产经 营的产业链,组建了资产经营部、资产管理部、综合管理部、 项目开发部,形成经营、管理、开发于一体的资产经营管理模 式,真正意义上实现了集中管理、统一经营垂直运行机制,资 产运行质量不断提高,资产安全、完整得到监控,资产经营效 益逐年提升.
资产经营公司:物业管理前言讲座：物业管理与资产经营（下）
一、监管资产,建立制度,规范流程
结合企业资产经营和管理实际情况,不断加强资产监管, 近几年来从制度人手,以制度管人、管财、管事,制定部门工 作职能、岗位职责,明确工作任务和目标,先后制定了《土 地、房屋出租管理规定》、《土地房屋租金收缴管理规定》、 《出租房屋水电费收付管理规定》、《预算管理规定》、《新 建工程招（议）标、施工管理规定》、《维修、装修工程招 （议）标、施工管理规定》等若干制度,使资产经营和管理事 前、事中、事后全面受控,从机制上保障资产经营规范、有 序、高效地推进.为确保资产监管和资产收益,坚持阳光操 作,2009年起制定了《实行资产租赁评审、公开招租实施方 案的规定》,《实行资产维修、装修工程评议审定的实施规 定》,建立了由资产、监审、财务、安全等部门人员组成的评 议小组,对有争议的资产审价还邀请信访办一起参加,彻底改 变过去单一部门的租赁标的定价,提高了租赁标的透明度,资 产经营操作层面上严格按制度设计的流程规定在受控规定之中 运作,资产续租升值率连续多年以2位数递增,房屋资产出租率 达到94%,承租户达800余家.
2009年1月制定了《全社系统资产网格化、全覆盖、动态 管理的实施意见》,实现了公司、片长、专管员划片管理网格 化,形成了岗位职责明确、责任到人的工作机制,初步建立了 公司资产“横向到边、纵向到底”立体监管新格局.在执行力 上,一是坚持资产经营上的规范化运作、市场化有序受控的运 作,着力提升资产效益；二是坚持季度资产巡视检查制度,重点突出安全经营理念,资金到账达到99%.资产物业未发生因管理薄弱造成的安全事故.同时加强资产完整管理,2009年进行了一次专项维权治理,对历年来资产被他人非法侵占、违章搭建、拖欠租金等25处历史遗留问题得以妥善解决,确保利益的保障.对巡视检查发现的问题,组织召开专题会议,提出整改意见,明确责任,落实措施,违规现象得到遏制,基本堵塞了管理上的缺失；三是坚持投入与产出效益优化的原则,不断加强对陈旧破旧商业用房的维修.据统计,几年来,对房屋维修项目,累计投入维修论文范文1569.2万元,修理房屋面积达84239平方米.全系统资产全面得到监管.资产经营和管理形成了一套行之有效的制度化、科学化、规范化、程序化的运作体系.
三、调整思路,扩张资产,盘活资产
确立资源是不可再生的观念,公司从提升资产整体质量,提高资产效益上着手,树立资产保值增值意识,解放思想,实现资产置换上新突破、新举措,打破以往市政、规划动迁中传统货币补偿的观念,从企业长远利益出发,确保资产不流失和保值增值.2005年九亭镇人民政府对老镇进行改造,提出动迁货币补偿方案,我们坚持以资产置换资产观点和立场,经过艰难工作历程,在九亭经济开发区置换到占地面积13 15亩,地上建筑物共9090平方米的5幢标准厂房,确保了新的经济点增长,开了资产置换的先河.之后,我们在与余山镇人民政府老镇改造动迁中,置换到余山江秋中心村商业用房4幢,建筑面积1455.38平方米,实现等价置换.工业总公司于2008年以3000万元成功收购上海益庆手套有限公司股权,新增房屋资产面积9000多平方米,为企业发展增添实力和后劲.随着新农村建设进一步推进,只要咬住目标,公司所处在各镇的资产其置换效应会更加凸现,资产质量会有一个新飞跃.
在确保资产保值增值的前提下,加大商业地产的开发力度,不断做大资产体量,2005年10月充分利用自有闲置普照路原天香园豆制品厂旧址,盘活存量,自筹资金投资8000余万元,新建10层楼普照大厦,总建筑面积14615,13平方米,除6-10楼为自用办公区域外,其余楼层可供出租,1—2楼投资合作创办了余论文范文激光美容中心和余论文范文养生馆,商业地产的开发为资产经营和资本经营相结合经营模式迈出了实质性一步.同时,腾出储备用地为今后更好的投入商业产业开发项目创造了条件,达到以存量资产不断吸收增量资产,做大总量资产.
四、参与改造,开发存量,提升能级
企业要发展壮大,必须要提升竞争核心力,竞争核心力的增强,必须要有强有力和坚实资产支撑.这几年来,公司着力参与城市商业网点改造,实现开发存量,资产扩张增效益.对现有资源性可开发储备土地资源进行科学分析,使之存量尽早产生效益,目前已对松汇中路1101号地块占地面积6000余平方米,设计开发建造面积1.3万平方米小型商业广场（含标准化菜场）,项目审批手续*完毕,今年8月份进入施工建设.松江人民南路60号地块占地面积25000平方米,作为轻轨9号线向南延伸醉白池站点商业配套设施项目用地,政府已明确由我公司负责开发,现地块动拆迁工作已有序推进,力争在2013年商业网点落成.松江永丰路40号地块占地18000平方米,现已着手科学决策定位.这些项目的开发建设,既盘活存量资产,变劣质资产为优质资产,提升了资产能级,又改变松江城市形象,掌控国有商业业态布局,使其发挥资源应产出的社会效应,增强企业经济实力,为企业可持续发展奠定坚实基础.
公司还有大量零星资产分布在松江城乡,资产质量和资产效益低下,管理上存在盲点,大港、泖港、余山等13处地块,土地面积为64610平方米、房屋面积为20690平方米,要主动与资产属地各镇政府进行沟通协商,求得政府支持,以突破政策上的“瓶颈”,得以改造或置换新建商业网点.在松江新城建设和老城改造中,国有企业应参与一席之地,需要政府支持,真正建立起政府“搭台”企业“唱戏”的机制,拓展资源性空间,使企业通过资源性进入新的开发领域,扩大资产投入经营.租赁房产应进行国企之间划拨,合理业态布局、提升资产效益,以确保企业可持续发展.
现公司已初步实现了资产经营所产生的资本原始积累,企业更需要不断发展壮大,为社会多作贡献.因此,要不断更新经营理念,从低层次传统租赁经营运作模式中释放提升资产能级,创新开拓资本经营领域,走资产经营为辅、资本经营为主之路,开展联合、兼并、加盟、参股、控股等各种手段,吸引增量,做大总量,形成资产经营、资本经营、商品品牌战略三箭齐发发展态势,达到资产经营收益和资本投资盈利分配所产生的多元效益.
我们还要树立“抓大放小、有所为、有所不为”的思想,不断总结资产经营管理上取得的成功经验,出思路、谋对策、重效益、促发展,确立市场经济意识,积极探索国有资产保值增值的有效实现形式,进一步完善制度,注重管理模式的精细化,资产招商引资的盈利化,盘活闲置资产的深度化．开发商业地产的膨胀化.加强对企业人才、资产、资金等进行新的整合和配置,耍让资本、技术、管理等生产经营要素激活企业,提高资本的整体运作.
（作者为松江区商业发展有限公司副总经理）
总结：本文是一篇关于资产经营论文范文，可作为相关选题参考,和写作参考文献。
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