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房地产企业成本论文范文

[摘　要]　房地产企业的成本论文范文包括土地论文范文、房屋的建筑安装费、相关配套及其他论文范文支出、筹资成本与管理论文范文.目前,房地产企业成本控制存在的问题是：管理层和员工缺乏成本控制意识；没有制定科学的目标成本,缺乏有效的执行办法；现行的组织结构对企业的全面成本控制没有促进作用；开发进度跟不上导致管理成本和财务成本超支；成本控制没有和业绩考核与薪酬管理联系.房地产企业应从实行全面成本控制、重视设计阶段的成本控制、抓好采购环节的成本控制以及逐步引入作业成本管理和目标成本管理等方面来加强成本控制.

[关键词]　房地产企业；成本控制；问题；建议

[中图分类号]　F293.33　　　　[文献标识码]　B

最近,受金融危机和国家宏观调控的影响,我国的房地产市场交易量急剧下降,在逐渐完善的市场经济条件下,房地产企业如何提高的其生存能力和发展能力是摆在当前的一个重要课题.现阶段,如何提高企业的成本管理水平、尽可能的降低企业成本、提高企业效益就显示出了其重要性.

一、房地产企业成本管理的内容

1.土地论文范文.土地论文范文是房地产企业成本的主要内容,大概占到企业成本的80%.首先,土地论文范文包括土地的出让金、批租论文范文、置换成本、动迁论文范文和契税等,是评价土地开发项目能否获得预期利润、是否可行的重要的经济指标.房地产企业在测算项目的可行性时,需要对土地论文范文进行计算,通过对土地面积和容积率的计算,得出开发单位商品房所需要付出的成本,以此来对项目的可行性做出评价.另外,项目前期的规费等也是项目成本很重要的一个组成部分.

2.房屋的建筑安装费.房屋的建筑安装论文范文主要包括在企业的招标价内,包括房屋本身的建筑论文范文、技术装备论文范文、机械使用论文范文以及施工管理论文范文等,其中,建筑材料费占较大的比重.此外,还包括项目完工后变更签证的论文范文.土地论文范文、桩基以及土地开发项目的招标价构成了房地产企业成本的大部分,房地产企业在进行成本控制的时候应该重点关注这些部分的论文范文.

3.相关配套及其他论文范文支出.房地产企业开发项目的配套及其他论文范文支出主要包括水电费、煤气费、道路、绿化、市政配套等论文范文.另外,学校、商店、医院等生活服务设施也是必不可少的.其他论文范文支出一般都是押金性质的,例如绿化保证金、档案保证金等,但是因为各种原因,很多房地产企业往往不能全部收回.其他论文范文类的成本支出种类繁多,没有统一的标准,很多的收费项目是由事业单位或者是垄断性的企业执行,具有很大的随意性,这类支出是房地产企业开发中受外界影响最大的成本支出,可以占到总开发成本的10%以上.房地产企业如何运用各种途径减少这部分支出是能否取得良好经济收益的重要影响因素.

4.筹资成本与管理论文范文.房地产企业的开发项目与其他的行业相比,投资数额大、建设周期长、投资风险高.大多数的房地产企业都是通过银行借贷来解决巨大的资金需求,巨额的借贷资金使企业的利息支出压力增大,筹资成本相对较高.房地产企业如何把筹资成本与管理论文范文控制好,对有效体现经营成果具有很大的作用.

二、房地产企业成本控制存在的问题

1.房地产企业的管理层和员工缺乏成本控制的意识.当前,我国企业的成本控制意识还只是停留在财务核算的基本层面,对于成本控制并没有很深刻的认识.一方面,楼市的一度火爆使很多房地产企业的管理层对项目开发成本的控制意识比较淡薄,部分企业的领导甚至认为只要能够设计并建起好房子,就能卖出好价钱,根本不需要进行成本控制.另一方面,企业的员工也认为成本控制只是企业财务部门和预算结算部门的事情,与自己关系不大,对控制成本没有意识,不能够在日常工作中体现全过程、全方位的成本控制.

2.没有制定科学的目标成本,缺乏有效的执行办法.按照成本管理理论中的目标管理方法,首先,房地产企业应该在房地产项目的设计阶段,做出严格的市场调查,制定出能够使消费者接受的合理售价.其次,企业应该根据其长期战略规划制定目标利润,产品的目标成本就是用估计的合理售价扣除企业的目标利润.企业的目标成本一旦确立,就不能再对其做出大的调整,但是很多房地产企业在目标成本确立的时候就没有完全领悟到这一理论,对目标成本的认识还只是停留在表面上,目标成本的制定不严密、不科学,在贯彻执行上更是缺乏有效的手段.

3.房地产企业现行的组织结构对企业的全面成本控制没有促进作用.现阶段,我国的房地产企业一般都是采用直线式的组织职能结构,在这种组织结构下,等级观念过于明显,企业总部的管理人员和职能部门容易形成强硬的官僚作风,对于从基层申报的项目,往往批复不规范,不及时.这种组织架构导致房地产开发项目的协调出现问题,增加了房地产项目开发的进度成本,不利于房地产企业进行成本控制.

4.开发进度跟不上导致企业的管理成本和财务成本超支.房地产企业一般是资金密集型的企业,项目开发前期的投入资金巨大,资金成本压力较大,如果开发项目的进度滞后,损失的管理论文范文和财务论文范文就会较大,管理成本和财务成本的动态数就会比预算增加,开发时间的延长会增加办公费、工资及利息论文范文的支出.同时,前期论文范文中的临时道路、水、电以及场地的平整论文范文,也会对项目工程的当期成本有一定的影响,开发进度的推迟也会影响这部分成本的收回.

5.成本控制并没有和业绩考核与薪酬管理联系.我国的房地产企业没有很好的把权责利结合起来,员工的薪酬制度存在一定的漏洞,业绩考核办法往往只是对成本管理中心提出了控制造价的指标,对其他部门也只是考核任务完成的进度,不利于实施全方位、全过程的成本控制.同时,对员工效益工资的审批不科学合理也是房地产企业人才流失的重要原因.

三、改进房地产企业成本控制的建议

1.实行全面成本控制,综合考虑各个方面的因素.首先,房地产企业应该意识到,成本控制目标并不是孤立的,只有与进度目标、质量目标、工作量目标、效率目标等结合起来考虑才真正有意义.不能在强调成本控制目标实现的同时忽略了企业其他目标的实现.其次,应该意识到,成本控制是贯穿于整个项目开发的过程中,成本包括整个项目建设和销售中的所有论文范文.在实施项目的成本管理时,要对所有的子项目论文范文实施监控,防止只对主体工程的成本进行控制；对项目的所有论文范文进行监控,避免只对建筑安装成本进行控制,而忽略了对相关配套及其他论文范文的监控；同时,要对开发项目合同的所有付款、对合同的成本数量进行监控,对成本发生的时间也要进行监控,这样才能满足项目的资金使用要求.

2.重视设计阶段的成本控制.从房地产企业实际项目工程中的数据来看,影响项目开发成本的重要阶段是项目的设计阶段,为此,房地产企业在项目的设计阶段应该做到：首先,明确设计思路,开发商应该在设计的各个阶段中严把审查关,设计时遵循的设计途径应该是开发商进行构思和研讨后,再进行咨询决策,通过这种思路来实现房地产企业的开发目的,使开发出来的商品能够适应市场的需要,避免企业的思路受到限制.其次,注重设计中新技术的应用.如何适应由于经济发展、人们生活水平提高带来的对房地产商品需求的变化,是房地产商品设计的出发点.这就要求房地产企业在商品的设计阶段充分引进新技术和新产品来创造行业的新市场,以此赢得顾客的青睐.再次,重视设计单位的选择,房地产企业的设计力量不仅仅是体现在结构力学、建筑学等专业的设计上,还应该遵守相关的法律法规,同时,也应该具备丰富的设计经验,在设计单位的选择上,房地产企业不应因为节约论文范文等原因选择不合适的单位,不能因小失大,导致次品房地产商品的出现.

3.抓好采购环节的成本控制.成本控制中的采购环节包括项目的设备材料、建筑安装工程、*服务的委托或者发包.一方面,在项目的招标过程中要调动各个部门和人员的积极性,另一方面,合同的签订也应该有专门人员进行组织,合同的条款要尽可能的细致和全面,对履行合同过程中可能出现的争议或者事项要进行定量的规定,保证合同中条款解释的唯一性,避免在履行合同的过程中相互扯皮,使成本控制失效.

房地产企业成本核算:房地产企业成本核算讲解-成本会计-大白菜会计实战教程-

4.逐步引进作业成本管理和目标成本管理.作业成本管理要求房地产企业以相关的作业成本为依据进行作业管理,逐步消除浪费、持续改善和提高企业的市场价值,实现企业的战略目标.目标成本管理要求企业制定科学合理的目标成本后,将其层层分解,通过预算和计划把总的成本目标落实到各个部门和人员,使之成为可执行的计划,在目标成本的实施过程中要不断的把实际结果和目标进行分析对比,找到原因后制定合理的改进措施.

总之,房地产企业面临的市场竞争越来越激烈,所处的经济形势也越来越复杂.这都要求房地产企业根据企业自身特点,运用科学合理的管理方法搞好成本管理,使成本管理真正能够为企业带来效益,促进企业的健康持续发展.

[参　考　文　献]

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[3]陈振华.试论我国房地产企业应如何塑造核心竞争力[J].外国建材科技,2006(3)

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[5]陆晓欣.对房地产成本论文范文控制的思考[J].中国房地产,2006(8)

[责任编辑：王凤娟]

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房地产企业成本核算引用文献: