《房地产工程造价管理存在的问题和对策》
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摘 要：我国城市化步伐不断推进,人民对住房需求日渐增加,使得房地产市场发展迅速,房地产企业和项目不断增加.随着房地产市场的日渐成熟,行业市场竞争越来越激烈,工程造价管理也越来越受到行业的重视.本文深入研究了我国房地产工程目前在造价管理中存在的问题,并对房地产工程造价管理提出参考性策略.
关键词：房地产行业;工程造价;成本控制
一、引言
房地产工程造价管理,是房地产项目建设的重要基础,是保证房地产工程质量和效率的重要保障.对房地产开发企业而言,房地产造价管理是达成投资收益的核心环节.因此,如何科学地进行工程造价管理,合理的预算建筑成本,能保证投资项目合理化,给企业带来经济效益,提升企业的市场竞争力,是优秀建设管理者综合素养的体现,也是建筑企业追求的目标.从行业而言,保证房地产成本的稳定性、科学性,有利于房地产行业的可健康发展,避免市场泡沫,促进我国城市建设的繁荣发展.
二、房地产工程造价管理的价值
房地产工程造价,是指从房地产项目立项,到项目工程结束所投入的所有费用.房地产工程造价管理是企业聘请专业人员,负责项目整个阶段的设计、成本预算和结算的工作.
(一)控制房地产工程的造价成本
房地产工程是一项投资时间长、资金投入大、风险性大的复杂工程,需要多个施工单位共同配合才能完成.期间需要的原材料成本、人工成本、管理成本等等投入,为了保证项目的顺利完工,必须有专门的管理部门和人员负责资金管理和成本管理,避免因原材料波动、工程变化、人员管理问题等导致的成本超支,避免资金挪用,保证工程的施工进度.所以,房地产造价管理能够有效控制项目成本,保证经济收益和避免投资风险.
(二)保证房地产工程的质量
通过造价管理.选择性价比高的优质原材料,避免恶意竞争带来的低劣原材料,保证资金合理使用,防止多部门管理和资金挪用,以确保施工的连续性和施工质量.
(三)提升房地产企业的营销能力
目前我国房地产竞争日渐激烈,保证房地产工程的质量是房地产企业保持其品牌价值的重要手段.做好投资预算和成本管理,房地产企业可以实现资源的最优化利用,在成本相同的情况下建设更好品质的项目,或者获得更好的优势.项目良好的营销,能及时回笼资金,使企业形成良性的投资循环.
三、目前我国房地产工程造价管理存在的问题
(一)对造价管理工作重视不足
由于近十多年来我国房地产一直处于供求不足,楼盘逐年上涨,“日光盘”、炒房现象层出不穷.宽松的市场环境使得部分房地产企业良莠不齐,轻视管理工作.而随着近一两年内房地产行业的热度逐渐下降,一些房地产企业没有做好准备,开始感觉“寒冬来临”.如成本过高,资金管理出现问题,项目营销情况不佳,资金回笼不及时.项目出现工期延长、资金不到位、工程款拖欠甚至烂尾的现象.房地产企业开始进行优胜劣汰的机制,开始重视造价管理工作.
(二)造价管理人员能力不足
房地产造价专业人员,一方面应有预算结算、项目管理方面的能力,另一方面要对房地产项目各节点熟悉掌握,并对市场行情有一定了解.目前很多房地产企业的造价人员,其工作仅停留在费用结算的会计层面,专业水平比较低,也不了解市场行情,往往造价预算偏离实际比较远,在施工中不断地更改造价,使得造价管理形同虚设.
(三)造价缺乏动态管理
房地产项目往往从立项到结项的时间跨度较长,期间市场不稳定性比较大.一些传统的房地产企业,习惯于用过往项目的费用结算为依据,指导下一个项目的造价预算,缺乏弹性机制.而目前国内市场变化较多,各项成本均上涨较快,如果不能和市场发展动态结合.一旦项目出现不确定因素,成本涨幅过大,就会出现项目停滞.
四、加强房地产工程造价管理的相关措施
(一)提升房地产企业的造价管理能力
1、建立专业的造价管理人员队伍.由于造价管理矛盾的凸显,造成专业造价人才的短缺.目前,我国一些高校已经开始设置相应的工程造价管理专业和学科,系统培养能全面掌握经济、法律、管理和技术的人才.另外,我国推行注册造价工程师执业制度,许多在职培训机构已经设立了相关培训课程.房地产企业可以派遣在职人员参与学习和认证.企业内部也应该将造价管理纳入内部培训中,鼓励员工参与学习,提升全员的造价管理意识和管理水平.
2、引进信息化的造价管理系统.房地产企业应利用现代化管理手段,有效建设和引入信息管理系统,服务于工程造价管理.如根据企业的发展规模和实际需求,可考虑引进ERP系统.在ERP系统的管理下,能对各项预算和资金数据动态检测,造价管理工作的推进也更加有效,也能保证造价的科学和合理性.员工根据其工作内容及相应权限,也能动态的了解其责任内的费用使用情况,避免虚报费用,因此相应的工作责任心及积极性增强.
3、建立完善的工程造价管理制度体系.房地产企业内部应建立完善的工程造价管理体系,通过制度建立、培训、宣传等方式,确保每一个部门、员工被制度被约束.结合企业内部的奖惩制度,有利于提升员工对造价管理的重视.
4、重视对工程技术经济分析.要做到工程造价管理的合理科学管控,必须对市场环境充分掌握.通过经济分析,整合项目的规模、地理位置、施工要求,环境保护要求,在引入科学的施工技术手段,提高施工方案的合理性.
5、加强同行的学习.西方国家的房地产行业起步比我国早很多,行业成熟度较高,财务管理的经验也相对丰富.我国部分房地产企业,在造价管理方面也有较成熟的经验.可以学习国内外优秀企业的造价管理理念、技巧,和自身企业情况相结合,在工作中运用,提升造价管理的水平.
(二)重视项目立项阶段的预算控制与管理
项目立项阶段的主要工作,是完成工程项目建议书,进行可行性报告,然后造价预算的编制,最后形成详细的任务文件.这个阶段预算的科学性、准确性,关系着整个工程造价管理是否成功.在这个阶段,应做到完整、科学预算,将项目责任人落实到位,建立责任追究制度,并且有配套措施跟进落实.避免决策空白点,盲目投资的拍脑袋决策,从而为工程实施阶段埋下隐患.在项目预算阶段的科学合理,提前预知预判施工中可能遇到的困难问题,就能有效地避免在施工阶段的不断调整.
(三)项目施工阶段的造价控制与管理
项目施工阶段的造价控制与管理,是实现造价管理的重要阶段,但也是最为困难的一个阶段,影响因素众多.在每个施工建设的阶段,都有着相应的工程建设目标、管理流程设置、预算管理的目标和相应责任人.每个阶段的资金使用,都应该围绕着工程建设目标进行.项目负责人应根据技术条件和项目预算,综合分析施工环境现场的情况,合理规划施工方案.在施工过程中,往往会出现一些变故,如原材料供应的变更,施工条件的变更,设计变更等情况,造价工程师应充分了解施工现场的情况,及时调整方案,严格控制费用.如整体造价目标要进行调整,应出具相应的分析报告.对施工材料的供应,应严格控制产品质量和,避免超支,但也不能因为控制费用而选择以次充好的原材料,保证工程质量,避免房地产项目中出现“豆腐渣”工程,以至于给企业造成恶劣的社会影响.对资金的投放,应计划合理的使用,保证资金流的充足,一定不能造成因资金流断裂而影响施工进度的重大问题.
五、结语
综上所述,房地产造价管理的成功与否,直接影响工程成本的高低和工程质量,是房地产企业提升管理水平和企业竞争力的必要管理措施.随着房地产市场的逐渐稳定,市场竞争愈发激烈,房地产企业必须提升对房地产造价管理的重视程度,针对性的解决现有的管理问题,建立科学的造价管理制度流程,打造专业造价团队,如此才能提升企业的核心竞争力,打造优质的房地产项目品牌,在未来的竞争中取得优势,实现可持续发展.
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作者简介：
郭聪娴,北京市朝阳城市建设综合开发公司.
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工程造价管理和房地产业引用文献:
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