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（福建农林大学经济学院,福建福州350002）
［摘 要］近年来,房地产金融伴随着我国房地产市场的繁荣,也呈现出快速发展的态势.但与此同时,房地产金融繁荣的背后也逐步暴露出一系列问题.本文从我国房地产金融发展现状出发,剖析其在发展过程中暴露出的相关问题,并有针对性地提出具体对策,希望能为今后我国房地产金融的发展提供有价值的参考.
［关键词］房地产金融；金融市场；行业规范；思考
［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.39.142
1.房地产金融的概念与类型划分
房地产金融是整体金融体系的分支和重要组成部分,指的是在房地产开发、销售和再次销售过程中,通过货币资金、信用工具等金融业务的一系列金融活动的总称.从类型上进行划分,房地产金融可以分为：房地产融资租赁、房地产金融保险、房地产信托等.具体而言,房地产融资租赁指的是开发商将自有的成熟商业物业通过融资租赁公司进行融资,其可以让房地产开发商在当期获得更多的论文范文用于新项目的开发；房地产金融保险则是房地产开发商与保险业的强强联手,其属于长期持续投资行为,并以房地产的保值和增值为最终目的且按照不同期限设有按比例返还的固定回报；而房地产信托则是房地产所有者将房地产物业托付给相关信托机构进行管理,以谋求房地产物业的保值和增值.
2.我国房地产金融的发展现状
2.1房地产开发信贷快速发展
近年来,伴随着我国房地产行业的快速发展和居民商品房购买需求的大量增加,商业银行的房地产开发投资信贷也呈现出井喷的态势.根据统计数据显示,2013年全年我国房地产开发投资总额超过了8.5万亿元人民币,约占全国固定资产投资总额的1/5；相比2012年的房地产开发投资总额,其名义增长率更是接近20%.具体而言,2013年我国房地产开发企业国内贷款筹集资金为1.96万亿元人民币,其中来自银行贷款为1.72万亿元人民币,占我国国内贷款的87.8%；而来自非银行金融机构贷款为0.25万亿元人民币,占整个我国贷款比例为12.2%［1］.
2.2房地产消费信贷继续增加
伴随着房地产行业快速发展的,是我国房地产消费信贷的快速增加.根据统计数据显示,近年来我国房地产市场消费信贷发展迅速.根据中国人民银行于2014年年初公布的统计数据显示,截至2013年年末,我国主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额14.61万亿元人民币,同比增幅高达19.1%［1］.该数据表明,即使已经经历过多年的高速发展,但我国房地产消费贷款仍然保持着一个较为迅速的增长趋势,消费者对房地产的消费需求仍然不减.
2.3房地产信贷质量明显提高
近年来,随着房地产金融的逐步发展,我国各大商业银行也逐步意识到了房地产金融的巨大潜力和发展未来,纷纷有针对性地调整银行内部发展规划结构和业务工作重点以迎合房地产金融发展的需要,这直接导致我国房地产信贷结构得到明显优化,房地产信贷质量明显提高.具体而言,以我国房地产信贷质量为例,近年来我国房地产金融信贷结构得到明显改善和优化,这从我国商业银行房地产行业不良贷款资产总额和不良贷款率就可以看出.根据统计数据显示,除北京银行、宁波银行、南京银行、论文范文银行和平安银行以外的11家上市商业银行2013年全年房地产行业不良贷款总额为186亿元,同比2012年下降82亿元,降幅高达30.5%；而这11家上市商业银行不良贷款率也由2012年的0.53%下降为2013年的0.38%［1］.以上数据表明我国商业银行对房地产行业贷款风险控制明显加强,商业银行内部对不良贷款的处置效率明显提高,整体房地产信贷质量较为乐观.
2.4房地产金融服务明显改善
近年来,随着房地产金融的逐步发展,我国各类商业银行也逐步意识到了房地产金融拥有巨大潜力和发展未来,进而纷纷通过创新房地产金融产品、简化房地产金融业务*流程、增强金融机构和房地产开发方和消费方的联系、减免房地产金融业务*论文范文等方式来改善服务质量、增强同业竞争力,并最终扩大市场占有的目的.具体而言,当前我国房地产金融的业务种类早已不仅局限于房地产股票买卖交易、房地产金融债券流通等传统房地产金融业务,市场上已经出现了资产证券化类的房地产金融业务、个人房产装修组合贷款、商品房转按揭贷款等新型房地产金融服务项目,房地产金融消费者的可选择性大为增加［2］.
3.我国房地产金融存在的问题分析
3.1房地产开发机构融资渠道狭窄
资金是经济金融发展的核心,房地产金融同样也不例外.能否得到充足的资金供给,不仅直接关系到房地产金融能够正常发挥其功能效益、服务消费者群体,更关系到其他相关行业的发展［2］.具体而言,由于当前我国房地产金融市场存在着商业银行房地产金融业务发展不完善、商业银行市场化改制不彻底、市场化融资机构存在空缺、民间资本无法顺利进入房地产金融市场等问题,房地产开发机构在融资渠道的选择上往往较为狭窄,其主要还是只能片面地通过商业银行进行地产开发融资［3］.而这种现象的存在不仅容易造成商业银行贷款负担加重并抢占挤压其他项目贷款的生存空间,也容易对商业银行的风险规避和整体金融系统稳定造成不利影响.
3.2房地产金融行业规范有待提高
近年来我国房地产金融的迅速发展也对房地产金融市场的正常运行秩序和相关行业规范造成一定的冲击.具体而言,当前房地产金融市场上存在着少部分商业银行出于抢占市场、争夺客户和提高业务收益的目的,往往不严格遵守市场规章和行业准则,在为客户*房地产金融贷款时私自降低客户贷款审批门槛,甚至简化必要的贷款审批流程和申请人资质审批标准［3］.不可否认的是这种现象在短期内的确可以为商业银行带来客观的收益和市场占有,但从长期来看这类行为不仅违背相关法律规章和行业准则,而且也不符合商业银行利率最大化的原则,其不仅会为商业银行日后的不良贷款爆发埋下祸根,更将导致房地产金融行业整体陷入无序竞争的局面中,甚至可能诱发难以控制的连锁金融风险,对国家经济社会发展造成严重威胁.
3.3房地产金融相关法规配套不足
法律规章制度的完善是市场正常运行的坚强基石,而当前我国房地产金融呈现各类问题在一定程度上可以被归因于房地产金融相关法律法规配套不足所带来的后果［4］.具体而言,由于当前某些房地产金融参与者法律意识较弱、法律观念不足,加之相关法律约束缺失,这就容易导致这部分参与者在某些情况下做出违反金融合同规定的行为.此外,当前市场上存在的房地产金融法律规章大都是非专业性和单一性规章制度,且时效性和更新度也存在不足,这种现象直接导致房地产金融市场缺乏稳定的法律保障,并加大了其风险爆发的概率.
4.我国房地产金融存在的问题对策
4.1构建完善的房地产金融机构体系
构建完善、科学和高效的房地产金融机构体系,鼓励房地产金融的参与主体通过不同渠道金融融资,有益于直接解决房地产开发方融资渠道狭窄的问题［5］.具体而言,我国政府和相关部门可以出台相关政策,鼓励除商业银行之外的各类专业或非专业金融机构进入房地产金融市场,共同参与房地产信贷与资金融通服务.此外,政府还可以牵头金融、保险等部门,组织多方力量共同设立“房地产储蓄银行”、“商品房抵押贷款银行”等专业性房地产资金融通机构,并通过政府控股或参股等形式来引导这些专业性房地产金融资金融通机构扩大市场参与,以解决房地产金融融资渠道狭窄的问题.
4.2提高房地产金融市场的行业规范
针对当前我国房地产金融市场上存在的无秩序竞争、市场规章制度混乱等问题,以人民银行、银监会和保监会等为代表的房地产金融相关管理机构可以通过房地产金融业务强化从业人员素质技能培训来提高从业人员的思想认识水平,并纠正其错误的竞争观念,而房地产金融行业的参与者也应该有意识地通过主动学习法律规章和专业知识来强化自律.此外,房地产金融监管机构也要培育一批高效的房地产金融市场巡查监督人员,并以此来强化对房地产金融市场的监管,严格打击各类违法乱象,整顿房地产金融市场存在的不正之风.
中国房地产金融:耶鲁大学开放课程：金融市场.第12集.房地产金融和其易受危机影响的脆弱性.中英双字幕
4.3完善房地产金融市场的法律规章
针对当前我国房地产金融市场上存在的法律法规专业性弱、时效性低、更新度慢等问题,相关立法机构应积极行动,组织房地产市场的不同参与者代表开展研讨会,及早颁布符合市场现状的专业性法律规章.具体而言,立法机构可以通过国家立法的形式正式明确房地产金融在法律地位中的确切地位,以避免日后在房地产金融领域执法过程中遭遇法律地位不明晰的尴尬局面.此外,立法机构也应该早日制定适用于房地产金融的专业性法律规章,例如《房地产贷款违约处罚条例》、《房地产金融相关管理办法》等,以此来明晰房地产金融市场中各不同主体的具体权责,力求从法律角度出发在最大程度上避免房地产金融风险的发生,为我国房地产金融的健康发展保驾护航.
参考文献：
［1］同济大学经纬不动产研究院.中国房地产白皮书:中国房地产上市公司投资价值研究报告（2012—2013）［M］.上海:同济大学出版社,2013.
［2］奚正刚.金融创新与房地产［M］.上海:复旦大学出版社,2005.
［3］程红梅.中国当代当地产金融思想发展研究［D］.上海:复旦大学,2007.
［4］孟琦.房地产行业投融资新策略探讨［J］.当代经济,2013（6）.
［5］杨玉龙.紧缩政策下我国房地产企业融资问题研究［J］.长沙理工大学学报（社会科学版）,2013（1）.
［作者简介］曾云阳（1991—）,男,福建泉州人,在读硕士研究生.研究方向：县域经济与产业培育.
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