简介:关于本文可作为住宅产业化方面的大学硕士与本科毕业论文住宅产业化论文开题报告范文和职称论文论文写作参考文献下载。
（重庆大学建设管理与房地产学院,重庆 400044）
摘 要：在借鉴国外住宅产业化发展经验的基础上,分析我国住宅产业化发展进程中存在的问题,进一步完善国内住宅生产模数化体系,运用住宅产业化方式建造保障性住房,提高建造效率,减少建造成本,缩短生产周期.另外,文章在研究住宅建设高新技术的基础上,探索了住宅产业化未来的发展方向,以及对目前我国建立住宅部品标准化制度提出相应的建议和思考.
关键词：保障性住房建设；建筑质量；住宅生产模数化；标准化
一、引言
首先,住宅产业化的含义主要体现四个方面：一是住宅体系标准化；二是住宅部品化；三是住宅产业生产工厂化；四是住宅生产经营一体化.简单地讲,住宅产业化是以住宅为最终产品,按照住宅产品的生产、建设和使用过程,延伸并辐射了几十个相关行业.因此,住宅产业化的发展将带动我国的建材、冶金、轻工、机械、运输、化工等行业的发展,极大地促进我国经济的发展,特别是对区域资源的协调和利用具有重要的影响.研究其未来的发展方向具有主要的意义.
其次,随着我国加入WTO和经济、信息全球化的趋势,国外先进的建筑技术和生产方式对我国传统的住宅产业产生了巨大的冲击.与发达国家相比,我国的住宅产业仍处于工业化前时代,进程已远远落后于国外发达国家.目前还处于研究示范阶段,以房地产代表企业万科为例,实际应用中只是在示范基地进行小范围推广,还没能真正做到大范围的市场化实施.
产品必须先定型而后再批量生产,这就必然需要一系列的模数体系和标准规范作为指导.我国对建筑模数体系的研究比较迟缓,在全国各地大到房间的空间组合和承重体系,小到房间各组成部品的构成做法,五花八门基本没有全国统一的模数化标准,不仅导致了重复设计、重复施工等浪费,而且功能、质量得不到保证,阻碍了建筑构配件生产工厂化、施工机械化和装配一体化的进程.
因此,我们需要研究借鉴国外成功经验,进一步分析当前住宅产业化发展遇到的瓶颈,完善建筑生产模数化体系,推进住宅产业化进程.探讨未来我们更应侧重于农村住宅产业化的改革和多、高层集合住宅的发展.
二、目前世界住宅产业化发展背景
1.国外住宅产业化体系现状
1989年,在国际建筑研究与文献委员会（CIB）第11届大会上,建筑工业化的发展被列为世界建筑技术的八大发展趋势之一.其原因：一方面由于住宅需求巨大,劳动力短缺；另一方面各国的经济发展与技术进步的推动,所有这些为住宅产业化奠定了基础.但是,各国均按照各自的特点,选择了不同的道路和方式.
（1）日本推进住宅工业化成功经验.
自1960年以来,为了使低收入家庭住房紧张状况得以极大地缓解,日本政府逐渐开始采用工厂化生产住宅的方式进行大规模装配建造住宅,通过制定和实施一系列的经济政策和技术政策,实现了从单纯地追求数量到数量与质量并重再到多方面综合发展的转变,已形成一整套的体系,达到了住宅产业的稳定发展.本文主要分析其在体系政策方面的成功经验：
第一,强力制定住宅建设标准化.我们知道早在1969年,日本政府就制定了《推动住宅产业标准化五年计划》,逐渐开展材料、设备、住宅性能标准、制品标准、结构材料安全标准等方面的调查研究工作.据调查在1971年2月通产省和建设省联合提出“住宅生产和优先尺寸的建议”,对房间、建筑部品、设备等优先尺寸提出建议.并且在1979年建设省又提出了住宅性能测定方法和住宅性能等级的标准.由于标准化工作是企业实现住宅产品大批量社会化商品化生产的前提,所以极大地带动了日本住宅产业化的发展.
第二,确立优良住宅构件部品认论文范文度.该审论文范文度于1974年7月建立,所认定的住宅部品由建设省以建设大臣的名义颁布.到1987年5月以后,建设省授权住宅部品开发中心进行审定工作.住宅部品认定中心对部品的外观、质量、使用性、耐久性、安全性、易施工安装性、论文范文等进行综合审查,公布合格的部品,并贴“BL部品”标签,有效时间为五年.经过评审认定的住宅部品,政府强制要求使用在公营住宅中,同时其也受到市场的认可并普遍被采用.优良住宅部品认论文范文度建立,逐渐形成了住宅部品优胜劣汰的机制.这项极具权威的制度,对推动日本住宅产业和住宅部品的发展起到了重要作用.
第三,建立住宅部品保险制度和住宅性能保证制度.住宅构件部品保险制度是针对贴有“BL部品”标签的部品,住宅部品开发中心向保险公司*生产厂家给被保险人的保险,以保护用户的利益.住宅性能保证制度是对住宅性能认定的住宅质量保险的制度.通过来自第三方的住宅性能的认定和保证制度,以及住宅部品的保险制度,极大地保护了消费者的利益,同时也促进了住宅产业健康有序的发展.
日本已经逐渐减少了采用传统方式建造的住宅.全部住宅都要求采用新材料、新技术,而且在绝大多数住宅中采用了工业化部件,其中工厂化生产的装配式住宅约占20%.到20世纪90年代,采用产业化方式生产的住宅占竣工住宅总数的25%~28%.在这一时期中,日本的住宅产业在满足住宅需求的同时,也完成了产业自身的规模化和结构调整,进入成熟阶段.
（2）欧美住宅部品社会化.
据调查,丹麦是世界上第一个将模数法制化的国家,国际标准化组织的ISO模数协调标准就是以丹麦标准为蓝本的.丹麦推行建筑工业化的途径是开发以采用“产品目录设计”为中心的通用体系,同时比较注意在通用化的基础上实现多样化.而瑞典国家一直十分重视住宅部品的标准化问题,1967年就制定了《住宅标准化》,并规定使用按照瑞典国家标准制造的材料部品来建造的住宅项目能获得政府的贷款.瑞典建立的工业化标准和“模数协调基本原则”,能涉及到整个住宅的各部位,如浴室设备、厨房水槽、窗框、窗扇等.据统计,目前瑞典的住宅建造中,采用标准模数化部品的住宅占到80%以上.
我们可以注意到在美国住宅建设上,并没有采用大规模预制构件装配式建设方式,而以低层木结构装配式住宅为主,注重住宅的舒适性、多样化、个性化.他们的住宅部品和构件生产社会化程度已经很高,基本实现了标准化、系列化,居民可以根据住宅供应商提供的产品目录,进行菜单式住宅形式选择、委托专业承包商建设,建造速度快、质量高、性能好.
2.我国住宅产业化的发展
我国的住宅产业发展时间较短,尽管近年来在住宅产业化促进中心的指导和协调下,我国的住宅产业已进入加速发展时期.但目前住宅产业化模式并不具备大规模推广条件,而且我国住宅的建造周期长、劳动生产率低、建筑节能与环保方面远远落后于发达国家.我国的住宅产业发展未来的3~5年内仍将处于初步发展阶段.但建设部已经指出要加快建立适合我国国情的工业化住宅建筑体系和完整的住宅产品体系,实现科技含量高、资源消耗低、环境污染少,各种资源优势得到充分发挥的住宅产业现代化发展目标.
（1）目前状况.
对住宅部品来说,产业化水平差距更大,1997年,我国商品化供应的住宅部品仅为1800余种,目前也到不了5000种,而美国已达到50000多种；标准系列化产品不到20%,不但品种少,质量差,而且同种产品的规格繁多,性能差,普遍达不到现代居住水平的要求,也缺乏与市场经济相协调的住宅产业运行机制.由此,专家强调,工业化与产业化是住宅建设发展的必由之路,更是当前提高我国建设效益、解决住宅建设质量的根本出路.
标准化是住宅产业化的基础,而模数协调则是标准化的重要内容.为了推动我国的住宅产业发展,早在上世纪50年代末,我国已对模数数列及扩大模数展开了研究.上世纪60年代初,拟定了“建筑统一模数制”,并开始在全国房屋建筑中执行.对全工业与民用建筑的标准化、工业化起到了积极的推进作用.特别是在建筑构配件预制和安装的发展中达到相当的水平.80年代以后,中国建筑技术研究院根据国际标准化组织提出的模数协调TC95文件原则,对1970年的文本进行了必要的修订和扩充,形成［GBJ2-86］建筑模数协调统一标准.但是,在此之前我国的模数协调原则的应用和实践,主要是局限在房屋建筑的结构构件及配件的预制与安装方面.对住宅产品、设备和设施开发、生产和安装方面缺少模数协调的应用和指导.这就导致了当时的模数标准缺少对市场的应对能力,缺乏满足住户的多种选择和多种适应的能力,缺乏持续发展的空间而失去生命力,“标准化和多样化之争”一度成为我国的住宅产业发展的极大阻碍.当前,模数协调技术已经相当成熟,完全满足市场化的多种需求.强化我国模数协调编制和推广应用工作将有利于推动我国的住宅产业及时找到突破口,快速发展.
（2）房地产开发下的住宅产业化.
住宅产业化涉及到千家万户,它的发展不是单凭某一个地产公司一家的力量就能做得起来的.我国的房地产开发及住宅建设仍处于粗放型的阶段,是十分落后的湿作业劳动手工操作,不仅生产效率明显偏低,房地产产品性能及工程质量低下,远远跟不上国际住宅业发展的步伐,也无法满足我国日益增长的住宅质量需求.
目前世界上的经验完全可以告诉我们,建筑工业化的强盛是房地产开发的必由之路.房地产产业化和住宅产业化它的本质是有区别的.房地产业是为社会提供住房,而住宅产业化它强调的是生产过程,是产品部件组成件的生产,是一个生产过程,是一个制造过程.它不是直接为社会提供住房的概念,所以把它们分开来不能混为一谈.产品的性能、功能质量非常低,因为我们大多数都是农民工,靠手工来劳动.住宅产业化催生了金融房地产业开发生产,并且住宅产业集团具有一体化生产经营、优质实价的又会占领较大的市场份额,只有规模大、实力强的房地产公司才能够得以生存和利用这种体系获取企业利润收益.国内做得较好的是万科集团,从万科这些年住宅产业化试点,我们可以看到他们在要求企业规模扩大的同时,自身效率、产品质量、客户满意度也要提高.而且也面临着要处理好以下方面的问题：
第一,产业化水平差距比较大,没有形成完整的产品体系,缺乏领导产品发展的技术标准、模数协调和市场运行的机制,从而品种数量标准达不到要求.
第二,产业化程度低,各地没有形成住宅发展的主导体系,没有办法围绕这样一个体系去做.
第三、条块分割,我们现在没有形成一个完整的产业链条.
三、国外住宅产业化发展的成功经验借鉴
我国住宅产业化起步十多年,还处于探索阶段水平仍然较低,应该向西方发达国家学习在产业化方面的成熟技术和方法,再结合我国的国情,吸收其好的方面,对推进我国住宅产业化发展具有重要的参考价值和意义.
1.研究全国各地方住宅产业化市场发展
日本住宅产业的发展在一定程度上得益于充分的住宅需求预测.日本分别于1973年、1982年和1988年三次提出《今后的住宅产业及应采取的政策措施》,并针对居民居住需求的提高和多样化等问题,又进一步提出《面向21世纪的住宅产业展望》等报告.这些有关住宅产业发展的预测工作,不仅使日本制定出更有效的政策措施来促进住宅产业的发展,而且为住宅建设计划的制定提供了科学依据.住宅产业化的发展是以市场需求为导向的,随着我国人民生活水平的提高,消费结构逐渐发生变化,以及房地产企业争相开发优质楼盘,人们对住宅的需求越来越高,购买力也逐年增强.住宅产业化要求大量生产出来的住宅能够被市场认可和消化,进而转换成为有效需求.因此,积极开展住宅产业发展的预测工作,进行住宅现状调查评价和住宅需求预测、住宅建设经济能力评价和预测、住宅建设技术的评价和预测,对我国住宅产业化现阶段和长期的发展都是非常有利的.
2.制定适合国内产业化发展的标准化体系
世界发达国家住宅产业发展的经验表明,政策制度是实现住宅产业化的前提.我国可制定以下技术扶持政策来促进住宅产业化的发展.建立适合我国住宅产业化的建筑体系和标准化体系.日本住宅建设的工业化程度之高,与其成熟的成套建筑体系（如木结构、轻钢建筑体系）和与之相配套的成套技术是分不开的.虽然我国的住宅建筑体系较多,但是建筑技术多以单项技术发展为主,缺乏标准化、配套化技术和完整系列,限制了住宅建设工业化的发展.因此,促进我国住宅产业化发展,必须解决建筑体系问题.
3.推进我国住宅产业化发展的新构思
（1）制定有利于工业化住宅生产和消费的税收和金融政策.
有效的经济政策支持是推进住宅产业化的重要保障.对比国外经验,我国可从税收和金融两方面制定有利于工业化住宅生产和消费的税收和金融政策.通过税收调节等财政政策推动住宅产业化的顺利进行.比如,日本规定居民购建符合国家政策及技术规范要求的住宅,不仅可申请低息贷款,而且在还贷款期内还款的数额可在个人所得中扣除,个人住宅取得的定期收益免征所得税.我国也可以采取类似的税收政策来促进住宅产业化的发展.
借鉴国外先进成熟的经验,全面开展金融服务.一方面设立金融机构,实行住宅抵押贷款制度,设立住宅银行,发放住宅债券与股票,收缴管理住房公积金等,解决住宅的供需矛盾,促进住宅产业生产和消费的良性循环；另一方面,提供优惠信贷支持,对符合产业化政策和采用节约资源技术措施的项目优先给予信贷支持.
(2)培育工业化住宅的消费理念.
消费者作为市场需求的载体是住宅产业化发展的一个重要方面.由于我国尚处于住宅产业化发展的准备阶段,与传统住宅相比,工业化住宅成本相对较高,不利于工业化住宅的消费.除了制定优惠政策积极推动工业化住宅的消费外,还应该开展多种形式的宣传活动,普及建筑设计知识,提高消费者对工业化住宅优势的认识,培育工业化住宅的消费理念.
四、结语
住宅产业化只是在国内起步晚,在全球很多国家和地区早已开展了.我们只需把海外技术消化后最大程度本土化,在保障房建设中引入住宅产业化模式能够很好地解决传统住房建造模式的诸多问题.通过住宅建筑标准化、工业化、集约化、社会话的生产方式,从根本上解决以往住宅建设的弊端,提高住宅建设速度,提高住宅质量,降低生产成本,满足人们对住宅品质的需求,带动其他相关产业的发展；同时我国目前保障房建设规模巨大,标准化程度较高,用户的个性化需求较低,恰好为推进住宅产业化提供难得的市场和发展空间.
住宅产业化是世界住宅建设科技进步的潮流,也是我国建设业“十二五”规划中的发展方向.接下来我们的任务不仅要完善城市住宅产业化,也要逐步推进农村住宅产业化的进程,全面推进新农村住宅的建设,改善农村生态环境、人居环境和村容村貌,建设规划科学、布局合理、功能齐全、环境优美的村镇.在较短时间内缩小与国外发达国家的差距,并走出一条适合中国住宅建设的道路.
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作者简介：
1.陈德强,重庆大学建设管理与房地产学院副教授；研究方向：房地产经营与管理.
2.陈爱韦,重庆大学建设管理与房地产学院硕士研究生；研究方向：建筑工程管理.
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建筑产业化引用文献:
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