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(重庆市沙坪坝区国土资源管理分局,重庆 400038)
摘 要：
重庆住房置业担保公司为住房公积金个人贷款承担连带责任保证担保,在一定程度上提高了中低收入家庭购买自用住房能力,并保障了公积金贷款资金安全,为完善重庆市住房保障体系服务做出了重要贡献,但是公司在运行中也发现了一些法律风险,如何有效规避和化解法律这些风险成为重庆住房置业担保公司持续发展的基本前提.在分析重庆住房置业担保公司法律风险的基础上,依据我国现行的法律体系,提出解决公司法律风险的可行措施.
关键词：
住房；置业担保；法律风险；对策建议
中图分类号：
D9
文献标识码：A
文章编号：1672-3198（2015）24-0237-02
1997年上海市在全国率先成立了住房置业担保公司,此后不久,成都、沈阳、天津、北京等城市相继成立了住房置业担保公司,到目前为止,除西藏自治区尚未设立住房置业担保机构外,其他省、自治区、直辖市共成立了近100家住房置业担保机构.这些住房置业担保机构业务范围主要是为住房贷款提供担保,在借款人无法满足贷款人要求的情况下,为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同,提供连带保证担保.
1.重庆住房置业担保公司的现状
2007年12月,根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中关于“完善个人住房贷款担保机制”的精神以及建设部、人民银行颁布的《住房置业担保管理试行办法》的要求,重庆市经市政府领导批准,成立了重庆市首家住房置业担保公司,公司主要开展个人住房公积金贷款担保业务,包括公积金全程担保业务和商业贷款转公积金贷款担保业务.业务范围覆盖了重庆市40个区县,随着重庆市住房公积金贷款的条件进一步放宽,购房选择住房公积金贷款的人激增,住房置业担保公司承接的业务也越来越多,发展也越来越快.在公司发展的过程中,由于相关法律制度不健全,导致公司面临的法律风险增大.
2.重庆住房置业担保法律风险典型案例引入
2010年重庆市某区李某,因购买重庆市某区桃源北路一套住房,于2010年2月22日向重庆市住房公积金管理中心某区分中心申请了一笔26万10年期的住房公积金贷款,该公积金贷款由住房置业担保公司提供担保,李某所购前述房屋抵押登记给了公积金贷款承办银行中国农业银行长寿区支行.
同年李某因投资生意失败,无力偿还民间借贷资金,于2010年年底外出,下落不明,同期该公积金贷款逾期未还,截止2011年9月,李某已逾10个还款期,累计本息为24,097.98元.与李某发生民间借贷关系的两方（均为自然人）分别于2011年3月17日与2011年5月18日申请法院查封了李某使用公积金贷款所购前述房产.
遵循《重庆市住房置业担保有限责任公司履行住房公积金贷款保证担保责任工作流程》的规定及《关于做好住房公积金个人贷款担保和保险理赔工作的通知》（渝公积金发〔2010〕110号）文件精神,住房置业担保公司对该笔逾期贷款向公积金贷款承办银行中国农业银行某区支行实施了预赔付,并积极着手准备启动担保公司作为担保人履行担保义务后向公积金贷款借款人李某的追偿工作.考虑到担保公司预赔付后公积金贷款承办银行中国农业银行某区支行已丧失抵押优先权主张权,及抵押房屋已被法院司法查封,住房置业担保公司以自己名义起诉法院只能主张一般债权,无法保障公司先于民间借贷权利人获得李某所购房屋处置后受偿等诸多因素,担保公司经多次协调公积金贷款承办银行及市公积金管理中心,始终未能取得一致的认识,导致该笔贷款一直未向法院提起诉讼.
3.由典型案例引出的担保公司法律风险
3.1法定优先抵押权丧失带来的法律风险
从前述案例中可以看出目前重庆市置业担保模式为：住房公积金中心委托银行向借款人发放贷款,借款人以所购房屋作为抵押物向银行提供抵押担保,从而取得住房公积金住房贷款,担保公司为借款人向银行提供连带责任保证担保,同时担保公司还需向银行承诺在借款人逾期还款风险出现时不得要求银行先处置抵押物,只能先行承担连带责任保证担保责任.
在这种置业担保模式下,担保公司在借款人逾期还款风险出现后,首先向银行承担了连带担保责任,为借款人还清了银行借款,住房公积金安全得以保证.但是,由于借款人抵押的房屋抵押权在银行而非住房置业担保公司,银行收回贷款后,贷款债权消失,附随的银行抵押权也同时消失,住房置业担保公司即只能以承担保证责任后的一般债权人身份向借款人主张一般债权,一旦公积金贷款所购房屋发生如司法查封等其它权利限制,住房置业担保公司的一般债权主张即难以得到清偿.
3.2担保主体错位带来的法律风险
在目前重庆市住房置业担保模式下,借款人以所购房屋作为抵押,取得住房公积金住房贷款,而住房置业担保公司又对住房公积金贷款进行担保,这时住房公积金中心成为了担保主体.
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但是,根据《住房置业担保管理办法》的规定,住房置业担保公司在借款人无法满足贷款人要求的情况下,为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同,为借款人提供连带责任保证担保.显然,住房置业担保的担保主体应该为借款人.
由于担保主体的错位,导致在保后管理中的操作不便,住房置业担保公司承担的风险加大.例如上述案例中,李某住因投资生意失败,年底其公积金贷款逾期未还,住房置业担保公司承担担保责任,为其代偿.由于担保主体是重庆市住房公积金中心,担保公司只能以抵押权人公积金贷款承办银行的名义作为起诉主体,担保公司承担了担保责任却无法主导诉讼工作的开展,给后期追回理赔款带来很多困难,使公司承担风险急剧加大.
4.重庆住房置业担保法律风险防范措施
4.1建立合理的住房置业担保模式
在现有住房置业担保模式中,加入将住房公积金贷款所购房屋作为借款人向住房置业担保公司的反担保抵押物,即住房公积金贷款所购房屋的抵押权人应为住房置业担保公司.
理由是不仅可以保证住房公积金中心和受托贷款银行的风险,同时也可以将住房置业担保公司可能面临的风险降至最低.因为住房置业担保公司在公积金贷款担保过程中,可以向住房公积金受托贷款银行出具公积金贷款无条件为借款人代偿承诺,只要是住房公积金贷款,一旦贷款人逾期未还贷款,住房置业担保公司无条件代偿,这样可以保证受托贷款银行的利益,保证住房公积金的安全,也可以使住房置业担保公司承担的风险降低.
4.2理顺住房公积金抵押物的归属
在住房置业担保过程中主要涉及的当事者主要有重庆市住房公积金中心、公积金中心委托贷款银行、住房置业担保公司.在担保过程中重庆市住房公积金中心将全市住房公积金委托银行进行放贷,银行接受委托将住房公积金贷给需要的个人用于购置住房,置业担保公司对住房公积金贷款进行担保.在这个过程中借款人已所购住房为抵押物进行贷款,现在重庆市的情况是抵押物的抵押权在重庆市住房公积金中心委托贷款银行,,根据《住房置业担保管理试行办法》（建住房（108号））第四条的规定“借款人向担保公司申请提供住房置业担保的,应当将其本人或者第三人的合法房屋依法向担保公司进行抵押反担保.”该办法明确规定了住房置业担保公司可以要求借款人提供房屋作为贷款的反担保,抵押物的抵押权应该归属住房置业担保公司.例如北京、天津、上海、沈阳四地住房置业担保公司都是公积金贷款的抵押权人,这更有利于住房置业担保公司参与住房公积金贷款的审核,并对抵押物的抵押真实性进行核实并控制风险.出现赔付后也可以由住房置业担保公司自行委托律师进行后续处理,有效主导诉讼工作的开展,可以尽可能挽回理赔损失.
参考文献
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住房借钱担保引用文献:
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