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第一篇房地产法学论文范文参考：住房权保障法律问题研究
“住”自古以来就与衣、食、行并列为人类的四大基本需求,是人类生存和发展所不可缺少的重要物质条件.住房问题不仅是经济问题而且是重要的民生问题.“人人享有适当住房”,是联合国千年发展目标的重要内容.中国早在上个世纪就已经签署了联大的文件,承诺为这一目标努力.然而,遗憾的是到目前为止没有任何一部国内法对公民应享有“住房权”做出规定,也没有系统的住房权保障方面的法律制度,只是政府的文件和政策针对一些出现的住房问题做出调整,制度缺乏系统性、连贯性和权威性.
住房货币化、市场化之后,我国的住房供给来源主要依赖于商品房市场.商品化的住房给人们带来了更多的选择,改善了居民的居住条件,但同时也带来了房价的不断攀升,近年更是近乎疯狂,严重阻碍了居民住房权的实现.尽管政府制定了一系列的宏观调控政策以期引导房地产市场的良性运行,然而,高房价没有得到抑制,老百姓的住房状况不断恶化,民众不满情绪增加.严峻的现实说明,政府在住房改革中过分依赖于房地产行业的经济功能、产业功能只强调住房供给的市场机制,不能解决城市化过程中出现的住房问题,而房价高速增长后只注重市场机制下的宏观调控,将住房问题仅仅定义为市场经济发展中的自身问题,忽视住房这一商品在生产、销售和分配环节所具有的特殊性,弱化政府在保障民众基本住房需求上的责任,此种模式已经不能引导房地产市场良性运行、保障城市居民住房权得以实现.目前围绕对商品房价格、开发商暴利、投机性购房等进行的争论只是住房发展过程中局部市场的问题,不是整个住房市场宏观调控的主要目的,更不应是住房制度的终极目标.而当前一系列的宏观调控政策,其目的也不应是“头疼医头脚疼医脚”的权宜之计.保障公民住房权,实现“居者有其屋”,这才应是政府住房制度和住房法律的最终目的.当前,我国政府己经认识到住房保障制度对于经济发展、社会稳定的重要性,也从人权的高度重新审视了住房权,2007年1月23日时任建设部部长汪光焘在全国建设工作会议指出“住房是人的一种基本权利,是一种基本的社会保障”.研究住房权保障法律制度恰逢其时.国际上对住房权和住房保障制度的研究由来己久,并形成了很多有借鉴意义的住房权保障研究成果和相对成熟的研究方法,而我国学者对于目前多数关于住房问题的研究都围绕住房保障制度和保障性住房制度从社会学、管理学、产业经济学等角度,法学界对住房权的研究大多局限于人权和宪法层面的住房权基础理论,对于住房权保障的研究还很少,多从住房保障法律制度方面切入.
本文运用规范分析和比较分析相结合的方法,从住房权和住房权保障的基本理论出发,通过对发达国家法律制度的比较,对城镇住房权保障法律制度的建立进行了系统性的研究,全文共分六个部分.
第一部分是全文的序论,阐述了本文选题的目的和意义；研究方法和特色；基本观点、创新点、重点和难点；回顾了国内外住房权相关法律制度的现状,分析了本项研究的学术价值.
第一章辨析与考证了住房权和住房权保障的基本理论.“住房权”又称“适足住房权”语源于“The right to adequate housing”是《人权宣言》和联大文件中规定和认可的公民权利.而在我国,住房权作为法学意义上的概念,很多学者将其翻译成“住宅权”或者“居住权”通常将其与民法上“居住权”等同.笔者从国际文件对住房权的表述和解释入手,分析其中文释义,指出“住房权”所蕴含的基本人权意义：适宜居住权、平等对待权、不受非法侵犯权、住房价格的可承受权、住房保障权；从而将住房权与居住权、所有权等相关概念进行对比深入理解住房权的概念；并指出了住房权作为生存权和发展权的基本权利属性.之后,研究了住房权保障的涵义,指出住房权保障与住房保障是不同的概念；从保障的国家义务、保障对象、保障方式和保障内容四个方面分析了住房权保障的性质；住房权保障所应遵循的基本原则：层次性、兼顾公平与效率、最低限度保障原则、保障水平的动态调整原则；最后讨论了住房权保障的理论基础,运用经济学和宪法学、经济法学、社会法学的相关理论奠定了住房权保障制度的基石.
第二章借鉴与比较：发达国家住房权保障立法例.以不同的地域为分类标准,借鉴、比较了美英为代表的西方发达国家和日本、新加坡为代表的亚洲发达国家的住房权保障法律制度.选取英美为西方国家的代表,因为其市场经济制度建立较早,住房制度比较成熟,政府对住房市场的干预和保障积累了很多的经验：如美国“大市场小政府”的二元的住房制度模式,在建立了完备的住房法律制度条件下,政府对住房市场“选择性”干预和公共住房政策上采取了“补充型”住房保障政策；而老牌福利英国采用了“政府与市场并举”的住房政策,政府对市场干预是积极的,其公共住房也采用了“混合型”保障制度.亚洲国家住房权保障法律制度着重介绍了对我国有着实际借鉴意义的日本和新加坡,两国在二战后,都面对着经济严重破坏、住房短缺,人口多、密度大的国情,这与我国建国初期的状况十分相似,但是经过几十年的发展,两国都成功的解决了住房问题,受到了国际上公认和肯定：此节分析了日本“政府主导市场参与”的住房保障制度、目标明确的市场调控、向不同收入人群的公共住房建设；和新加坡“政府分配为主,市场出售为辅”的住房制度,政府对市场“有意疏忽和“组屋”制度.并以比较研究的方法,总结了、归纳了外国先进的住房权保障法律制度的经验与启示：完善的立法是住房权保障的前提；市场进行资源配置是住房权保障的基础；住房保障制度是住房权保障的核心内容；确立政府责任的双重性是住房权保障的条件；明确住房权保障的层次性是住房权保障的必然选择等五个方面提出具有借鉴意义的办法.
第三章问题与反思：我国住房权保障制度的历史与现实.通过反思我国住房权保障法律制度的历史沿革和现状,提出了我国住房保障法律制度建设存在的主要问题.以对住房权利保障的政策变化为主线梳理了我国住房制度的历史进程,将我国住房保障的制度沿革分为四个阶段：第一阶段：1949年建国初期到1978年改革开放以前,住房保障的福利制度；第二阶段1978年-1993年：住房保障市场化的探索和形成阶段；第三阶段1994年到2005年：住房保障全面市场化阶段；第四阶段2006年至今：住房保障制度回归阶段.从住房相关法律制度和政策的历史进程入手,分析了我国住房权保障状况存在四个方面问题：过度市场化、政府角色错位、监管不力、法律缺位；深入其成因：缺乏平等保障、缺乏制度保障、缺乏监督机制、违背了法律保留原则.
第四章完善与建构：我国多层次住房权保障法律体系.从宏观上对今后我国住房权保障立法和法律制度的建立做出了展望,指出确认住房权的法律地位、建立住房权保障的法制化进程和完善司法救济制度是住房保障法律制度的发展方向；并明确了住房权保障法律制度应遵循：人权保障原则、权利义务对等原则、现实性和发展性原则、统一性和灵活性相结合原则、适度性原则的基本原则；从住房权保障的层次性出发,指出住房权保障从市场提供、政府支持和政府提供三个层次的制度选择,着重讨论了现阶段我国理论和实践上争议的物业税制度、经济适用房制度和廉租房制度,从理论上为建立促进和保障住房权提供依据.并据此提出了重构政府角色、建立住房权保障具体法律制度的建议,通过对住房权利保障起主要影响作用的土地、房地产市场和住房保障市场角色的完善,指出政府应是城市土地的管理者、房地产市场的监管者、公共住房的提供者,从完善《土地管理法》、建立市场监管法律体系、《住房保障法》具体法律制度的途径,重塑政府的职责和角色,从而促进政府在保障住房权实现中发挥更好的作用.
第六部分结论,归纳和总结全文的主旨和主要的研究结论和贡献,并指出本文的不足,和今后要继续努力的方向.
第二篇房地产法学论文样文：中国房地产税收制度改革研究
房地产税收的发展是矛盾和冲突的产物.房地产税收制度是在解决矛盾过程中不断的变化、改革和进步的.在房地产业发展的过程中,不断解决各种矛盾,旧的矛盾解决了,新的矛盾产生了,在不断的矛盾调整中,房地产税收制度走向和谐与完整.
时至今日,中国房地产税收面临着巨大的改革压力,将房地产税收改革推向风口浪尖：第一,走过极贫极弱的发展历史,在党的领导下,中华民族探索着富国富民的道路,集30年的经验,走出改革开放的大方向.伴随着农村改革、工业改革、商业改革、财政改革、金融改革等改革进程,各个行业在进行着改革,各个部门在进行着改革.房地产既是重要的生产资料,也是重要的生活资料,对于整个社会的发展有着举足轻重的影响.因此,房地产行业也开始改革,以土地使用有偿化为核心的土地产权制度改革和住宅自有化住房制度改革在中国开始广泛实施并全面推广.由于原房地产税收制度是基于土地无偿使用而设置的,因此,房地产业的改革成为房地产税收制度改革的基础性动因.第二,房地产业的迅速发展造成了房地产业和原有税收制度的冲突,这种冲突迫使政府必须改革原房地产税收制度,以适应房地产业的发展需求.第三,房地产业的发展引发了供给和需求之间的矛盾,房地产供给和需求在总量上的矛盾激化,结构上的矛盾亦格外突出.在这一过程中,出现了消费者利益受损的情况,整个购房者作为主体,其利益受到极大的损害.经济的发展是消费者至上,消费者利益受损必然导致房地产业畸形发展.为了实现供给与需求的均衡和消费者与生产者之间的均衡,需要对原房地产税收制度进行改革.第四,在社会进步和社会生产过程中,中国社会财富占有的差距越来越大,这种财富差距不仅表现在流量上,而且表现在存量上.为了缩小财富的差距,需要对收入分配政策的重点进行调整.调整的内容有两个方面,一是调整流量即调整收入的差距,一是调整存量即调整财产的差距.正是在如此巨大的改革压力下,对房地产税收制度改革的思考变得紧迫而意义非凡.
论文分析我国房地产税收的社会经济基础,总结房地产业的发展阶段,从与房地产的影响关系与影响程度的角度,分析房地产价格的密切影响因素和一般影响因素；沿着历史的脉搏,探索房地产税收发展的历史轨迹,归纳现代房地产税收的改革历程,从税收要素的角度介绍房地产财产税、房地产商品税、房地产所得税和房地产其他税等房地产税种设置.之后,论文进行现行房地产税收的政治经济分析,分析房地产行业现行地租、税收、收费的状况及税费比重；分析现行房地产企业直接承担和间接承担的税收负担水平；指出在现行房地产税收体系中存在着房地产税种安排略多、房地产重复征税略重以及房地产取得环节、交易环节和保有环节税种设置欠妥等问题：在房地产财产税中存在着的城乡之间土地与房屋存在法律差异、个人拥有不同房产之间存在法律差异、计税依据设计不够公平、个人拥有经营性住房税收流失严重等问题；在房地产商品税中存在着商品税体制滞后、商品税附加制度陈旧等问题；在房地产得税中存在着级差利润调整作用微弱、环保节能导向作用较弱、调节社会财富存量功能较弱和实现社会正义功能尚未得以发挥等问题；最后,对中国现行房地产税收制度进行客观评价.
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在此基础上,论文提出现行房地产税收的制度创新的目标模式.根据经济社会发展与体制改革的要求,在市场经济税收制度的整体框架内,房地产税改革的目标应当是：确立房地产税在房地产税收体系和地方税收体系中的主体地位；确立分类课征的房地产税收基本模式；建立房地产税收体系；建立城乡企业与居民普遍征收的房地产税收制度；建立房地产估价制度.在理论基础部分,主要从房地产税收政治学、房地产税收社会学、房地产税收*学、房地产税收经济学、房地产税收法学等角度,论述房地产税收制度创新的理论基础；在基本架构部分,主要确立租、利、税、费并存的财政收入体制；确立房地产税收在税收体系中的主体地位；确立房地产税收体系的结构；确立房地产税收的基本模式：建立城乡企业与居民普遍征收的房地产税收制度；在相关制度部分,主要论证房地产税收制度创新所必需建立房地产估价制度.房地产按照评估价值计税的必要基础在于土地使用制度的改革、市场经济的发展、房地产重复征税的变革、地方财政的可持续增长和国际房地产税制的发展趋势.
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最后,论文提出现行房地产税收的制度创新的改革进程.根据房地产税收的改革目标,按照改革任务的逻辑关系,考虑各级政府的财政承受能力和企业与居民对于税制改革的承受能力,房地产税收体系创新应划分为近期、中期和远期三个阶段进行.2011-2015年,与“十二五”规划同期,形成房地产税收制度近期目标；2016-2020年,与“十三五”规划同期,形成房地产税收制度中期目标；2021-2025年,与“十四五”规划同期,形成房地产税收制度远期目标.房地产税收体系改革的近期方案,提供对于城市居民住房普遍征收房产税、对城市居民用地普遍征收城镇土地使用税的房地产财产税改进方案,改进城市维护建设税和教育费附加的房地产商品税改进方案,在技术研发与应用研究方面、提供在建筑节能方面、节能减排资金投入及使用方面和减排与循环经济方面的房地产所得税改进方案；房地产税收体系改革的中期方案,提供将房产税、土地使用税的征税范围扩大到农村的房地产财产税改进方案,对建筑业、销售不动产业征收营业税改为征收增值税的房地产商品税改进方案,将土地增值税并入企业所得税、试点混合个人所得税制度的房地产所得税改进方案；房地产税收体系改革的远期方案,提供推广混合个人所得税制度、新设遗产税与赠与税的房地产所得税改进方案.最终,在全国范围内,建立起在交易环节征收增值税和企业所得税、在保有环节征收房产税和土地使用税、在遗赠环节征收个人所得税和遗产税的房地产税收体系,实现房地产税收制度改革目标.
第三篇房地产法学论文范文模板：中国房地产法律制度的经济学分析
房地产行业是我国市场经济的重要支柱性产业,影响着与房地产相关行业的经济发展和命运.法律制度是市场经济健康发展的制度保障.然而,我国房地产行业的规制主要靠政策的调整来完成,具有短期效应和不稳定性特点.房地产法律制度的整体构架虽然已经建立起来,但涉及的部门法规条例等方面存在的相互矛盾和制度盲区.因此,对房地产法律制度进行分析具有重要的现实意义和理论意义.
房地产法律制度从房地产行业流程上讲,包括土地管理法律制度、房地产开发用地法律制度、城市房屋征收管理制度、建筑法律制度、房地产流转制度、房地产*服务制度、房屋登记管理制度、物业管理制度和房地产税费制度等.其中,土地管理法律制度、房地产开发用地与城市房屋征收管理制度、物业管理制度和房地产税费制度是房地产法律制度的核心链条.本文主要从以上四个方面对我国房地产法律制度做法经济学的分析,提出我国房地产法律制度存在的弊端,并在充分借鉴国外房地产法律制度的基础上提出了具有中国特色的房地产法律制度构建和完善.
第四篇房地产法学论文范例：房地产开发中的利益冲突与衡平——以民事权利保障为中心
文章通过对社会普遍关注的房地产开发主体间利益冲突的分析,强调从利益的视角审视房地产开发中的相关法律制度,并循着公平与效率相结合的利益衡平思路完善现行立法,尤其是对弱势主体民事权利保障的制度设计.除导言、结语外,全文共六章,二十余万言.具体概括如下： 第一章是对房地产开发中利益冲突与衡平的理论分析.本章目的在于为房地产开发中不同主体之间利益冲突与衡平的法律分析奠定理论上的基础.
文章认为,社会冲突无处不在,利益的不满足则是冲突的原因.法律调整的利益与权利密切相关,虽然权利不等于利益,但利益乃权利的基本要素,且体现为正当利益.权利的确认和行使引起利益的变动,法律与利益通过权利实现二者的结合.利益的冲突往往体现权利的冲突,并以权利的形式显现出来.利益衡平并非消灭冲突,或利益完全均等,而是追求一种制度范围的秩序,一种最大限度地满足各不相同利益主体需要的利益享有和分配.法学本质上的利益衡平基于利益冲突而存在,并以消解利益冲突为己任.它包括实现衡平的法律努力,以及通过努力而实现的衡平状态.鉴于衡平与法治的天然亲和力,法治当为利益衡平之首选路径.尤其是为弥补形式法治缺憾而兴起的实质法治的探索,更充分地体现利益衡平的理想. 就房地产开发而言,随着我国市场经济的建立,房地产经历了市场化改革,房地产价值日益凸现,房地产业迅速成为国民经济的支柱性产业.围绕房地产开发而产生的利益冲突也随之显现,多元化的市场主体为实现自身的利益最大化而相*弈,并形成多轴心的利益关系圈,其中以开发商为轴心的利益冲突关系尤为突出.文章结合经济学、信息学等理论对房地产开发中的利益冲突的产生和发展作了多角度地分析.分析表明,房地产利益冲突的原因是错综复杂,但作为利益冲突调节器的法律制度相对滞后或供应不足乃利益失衡的根本原因.为此,围绕各利益主体间的利益冲突探寻具体的衡平机制便成为本文的主旨. 第二章是对开发商与土地所有者之间利益冲突与衡平的探讨.本章围绕我国土地使用权制度展开.文章认为,作为房地产开发第一要素的土地具有不可替代性与稀缺性,而且,土地所有者自主经营无法实现土地价值最大化,不得不交由他人使用,致使土地所有者之间以及所有者与土地使用者之间衍生利益冲突.上述利益冲突不仅是罗马法、日尔曼法土地所有权制度产生的直接理由,也是后世探索形形色色的土地产权制度的原始动因.换言之,各国不同的土地所有制与土地使用制度便是不断寻找所有者与使用者之间利益平衡的写照.绝对的所有权观念使土地所有者的利益得到空前保护,但同时也使土地使用权成为所有权的 ‘奴仆’,重视土地使用价值与所有权社会化思想的兴起,缓和了土地所有权人与土地使用人之间的冲突关系,而土地用益权在“用益至上”理念指导下不仅对抗土地所有权,却反过来使土地所有权成为土地用益权的‘侍女’.建立既体现社会或团体利益又符合个人自由的土地所有与利用观念及土地物权制度成为世人追求的理想与目标. 我国实行土地公有制,曾彻底否定土地上的私人权利,然权利的完全集中并不能为所有权人带来最大利益,这种无效率的产权模式在经济体制改革的推动下逐渐被抛弃,引发了所有权与经营权分离的大讨论,并最终确立了“土地使用权”制度.然在土地使用权定位方面,面对着缺乏国家与私权平等观念的传统,面对着尚无物权法典的民事立法及土地权利行政化的现实,面对着土地所有权主体单一、国家意志干预强烈的权利运行状况,有学者主张土地使用权应定位于他物权中的用益物权,有学者提出将土地使用权定位于用益物权不足以凸现其物权法地位,而主张独立或近似所有权的定位,或定位于英美法的地产权,或定位于与所有权完全平等的占有权.虽然权利定位不同,其制度设计也大相径庭,但均以保护土地使用权人的独立利益、限制国家以特殊所有权人身份任意干涉土地使用权为立足点,以实现使用权人与所有权人—国家之间的利益衡平为共同的目标. 笔者赞同将土地使用权定位于独立平等的用益物权,而不同意土地使用权为所有权、近似所有权、地产权以及占有权的定位.但是,该土地使用权不同于地上权.事实上,用益物权是一种古老而常新的制度,是否能担当维护土地使用人权利的重任,关键在于其制度设计是否结合我国的所有权单一主体的现实,是否根据物权法定原则赋予其充分的权利,尤其是对抗国家干预的任意性以及促进土地有效利用的权利设置.就房地产开发而言,就房地产开发而言,物权法应保证国家作为土地所有权人得到其应有的收益权(如出让金),以及年限届满后最终利益的归属权,但同时接受土地使用权的限制、遵守出让合同的承诺,不得任意干预开发商的具体开发行为和法定范围内对土地的处分权,物权法保障开发商享有自主开发、经营房地产的权利,在公法限制的范围内(如城市规划等)对土地使用享有独立的利益和自主意志. 第三章是第二章的延续,均为开发商与土地所有者(国家)之间的利益冲突与衡平的探讨.本章的重点第五篇房地产法学论文范文格式：中国不动产登记制度变迁研究（1949-2014）
制度的构成与运行是新制度经济学的研究对象,制度是如何发生变迁的,变迁原因所在,变迁过程中受何影响与制约,是新制度经济学家关注之重点.不动产登记制度为众多制度中的一种,本文试图用经济学上的制度变迁理论为工具来分析法学上不动产登记制度变迁之原因.不动产登记是公示不动产权利及其变动的制度,对保护财产权利和维护交易安全、促进经济发展具有重要意义.以公示和交易安全为价值目标的不动产登记从清末民初开始引入中国,百年后的今天,我们仍在为建立统一不动产登记制度而努力.由此,对中华人民共和国成立以来不动产登记制度变迁进行研究,具有理论意义和现实意义.
本文除了导论和结束语外,共分五章.
第一章不动产登记制度变迁一般理论.该章对不动产登记理论和制度变迁理论进行了论述,这是本文研究的理论依据.不动产一般是指土地及其定着物,物权变动,一般是指物权的设立、变更、转让和消灭.物权变动,必须通过一定的公示方法来完成,物权的公示方法包括不动产的登记和动产的交付.只有经过公示才能使物权发生移转.欠缺公示,物权不能发生移转的效果.物权公示公信原则目的在于确认权利归属、维护交易安全和稳定交易秩序,物权变动的公示公信原则和物权行为理论是不动产登记制度的理论基础.物权行为理论体系主要包括物权的概念、物权行为的独立性与物权行为的无因性.对物权行为理论的承认与否,影响着各国登记效力的立法.我国立法对物权行为承认其独立性,但不承认其无因性.制度是人类社会赖以形成秩序的保障.本文主要采用诺思关于制度变迁的理论观点.制度具有习惯性、确定性和平等性等特点,包括正式制度和非正式制度.非正式制度影响和制约着制度变迁,尤其是非正式制度中的意识形态影响、甚至决定着某一时期的制度变迁.制度变迁是制度供给与需求不平衡时导致的制度变更、替代过程.从制度变迁的主体和诱因来分析,制度变迁可分为诱致性制度变迁和强制性制度变迁.制度变迁受经济、政治、意识形态和知识、以及主体能力等因素影响.
第二章新中国不动产登记制度的历史渊源.新中国不动产登记制度的历史渊源主要有三种表现：一是清末民国时期不动产登记制度的建立；二是新*主义革命成果的吸收；三是前苏联法模式的影响.在清末引入西方法制之前,中国一直没有现代意义上的不动产登记制度.不动产契约,从清初一直到民国初年,结构、内容均变化不大,较为稳定.清末民初,不动产物权变动的形式是传统的契约形式主义.《大清民律草案》中规定了不动产物权制度,虽未颁布实施,但给国民予以民法理论启蒙的教育.1922年,民国北洋政府颁布《不动产登记条例》,标志着我国不动产登记制度的初建,该条例规定的登记具有任意性,其作用微乎其微.民国南京国民政府时期颁布了《民法》、《土地法》等一系列不动产登记制度的法律法规,至此,现代不动产登记制度在中国完全确立.新*主义革命时期,中国*领导的新*主义政权在新*主义革命的各个时期制定了许多土地法律法规,其中有关土地登记的规定,为新中国成立后不动产登记制度的建设提供了丰富的立法经验.新中国成立之后,在法制建设的理论和实践方面,几乎全盘照搬前苏联的经验.在民法学方面继受了前苏联民法学.在法律思想和法学教育方面,全面移植前苏联模式.法学方面的全面移植,对新中国法学影响甚深.
第三章1949—1978：不动产登记制度发展的僵滞.新中国成立初期,从*到地方都颁布了不动产登记法律文件,虽然登记目的重在确权管理,但不动产登记立法仍然体现了法的传承和历史习惯的延续.建国之初,农村开展了土地改革,进行确权登记,许多城市开展了房地产总登记,确权登记的目的是促进生产力发展.随着农村土地集体化,城市土地国有化,城市私房改造,无论是农村还是城市的不动产交易都受到限制,不动产登记业务渐趋停滞.到“文化大革命”期间,不动产登记机构几乎都停止了登记业务,法制建设一片荒芜,不动产登记制度发展陷入停滞.这一时期导致不动产登记制度变迁原因主要有宪政秩序的改变,以“阶级斗争为纲”的意识形态论以及旧法废除和民法学的转型.
第四章1978—2014：不动产登记制度的理性回归与市场化趋势发展.这个阶段根据不动产登记立法的价值目标分为三个阶段,1978年至1992年这个阶段,不动产登记制度主要是以行政管理为价值目标、以权属为中心的静态登记.不动产登记在这一时期形成了依据行政管理体制而设的登记,分权管理、分别登记的不统一模式,由此而起.该时期,国家对城镇房屋和国有土地使用权确权登记发证工作广泛开展,城乡不动产登记发展开始呈现不平衡.1992年至2007年这个阶段,不动产登记制度向着市场化趋势发展,不动产登记渐趋规范化、法制化,不动产物权登记种类市场化倾向明显,犹以抵押权为甚.但1980年代依照行政管理体制确立的登记机关不统一状况,弊端重重,越来越不适应市场经济发展的需要,该时期,不动产登记制度在城乡发展不平衡中前行.2007年至2014年这个阶段,建立适应市场需求的不动产登记制度,犹以建立统一的不动产登记制度为主要任务.2007年施行的《物权法》勾勒了统一不动产登记法的轮廓,为了解决城乡不动产登记发展不平衡,国家重心转向农村土地登记.统一不动产登记局的建立,表明统一不动产登记制度建设的正式启动.改革是1978年以来不动产登记制度变迁的根源,制度非均衡是不动产登记制度变迁动因,制度变迁过程中路径依赖明显,前苏联法学模式影响仍在.不动产登记制度变迁模型是从国家主导的强制性变迁过渡到市场需求的诱致性变迁,国家再对此予以回应,两种制度变迁方式相互作用,共同推动不动产登记制度的发展.
第五章我国不动产登记制度的模式选择.大陆法系民法上就物权变动有三种立法例模式,物权形式主义,意思主义,以及债权形式主义.我国立法对不动产物权变动以债权形式主义为主,意思主义为辅,也即不动产物权变动必须登记才生效,但又规定例外情形.目前我国不动产登记制度现状主要表现为多头管理、政出多门,登记范围狭窄,登记发展不平衡,登记程序不明确等,建立统一的不动产登记制度是我国不动产登记制度的模式选择,要做到统一登记机关、统一登记范围、统一登记程序和统一登记簿.
不动产登记制度在新中国历经了六十多年的发展变迁.1949年到1978年期间,非正式制度中意识形态影响、制约甚至决定着不动产登记制度的变迁,1978年改革开放以来,市场经济的深入发展,不动产登记制度转逐渐摆脱行政管理色彩,向市场需求化的方向迈入,回归现代不动产登记制度的本原.
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