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文／本刊记者 张雷
伴随中国城市化、工业化进程而兴起的产业地产,已是中国房地产业的组成部分.演变至今,逐渐形成了以企业为开放建设和运营管理的主体的第三代产业地产运营商阶段.无疑,目前中国产业地产充满活力,有着广阔行业前景,但仍不能忽视其中的问题和隐藏的泡沫.如何去伪存真,推动行业健康发展?本刊特邀北京市社会科学院副院长、总部经济理论首创者赵弘就行业趋势、模式与策略分享了他的看法.
前景广阔但要警惕泡沫
谈及中国产业地产现状和发展前景,赵弘表示,“既要看到行业问题,警惕可能出现的泡沫,也要肯定其未来前景,推动行业的健康发展.”
赵弘分析说,目前中国工业化不再是过往企业“单兵作战”而呈现园区化特点,以园区为载体打造产业集群.产业地产主要体现三个作用：一是通过建设园区的形式实现产业集中,促进企业集群化、集约化发展；二是形成城市化推进的重要动力,也是保障城市化可持续发展的经济基础；三是通过产业地产平台,为企业提供论文范文化、增值化服务.同时,中国的城市化进程对土地集约、节约利用提出新要求,产业地产成为城市化过程中的新亮点.此外,由于住宅持续的严格调控,使得房地产资本的动向正在从住宅、商业地产走向产业地产.
不过,赵弘也指出,目前第三代产业地产运营商正在孕育和成长之中,有一些企业起步较早,做出了一定的业绩,也有少数成功案例,但是多数尚在探索之中.特别是住宅地产调控之后,很多原来住宅地产开发商,没有了项目,没有了市场,纷纷转向产业地产,大量资本涌入,为产业地产发展提供活力,同时也隐藏着大量泡沫.如打着产业旗号,以圈地和套现为目的；许多运营商并不具备招商、产品及服务的专业能力等.
赵弘认为, “因此,通过政策调整趋利避害,去伪存真,优化产业地产的主体,使一些有实力、有社会责任心的产业地产商脱颖而出,以推动产业地产健康发展.”
产业地产四大主要问题
对于目前产业地产面临的主要问题,赵弘认为表示在四个方面：
首先,是缺乏行业规范.产业地产是一个新型业态,是过去政府、社会未加关注的业态,应该对这样的业态做怎样的规范、管理、约束和要求,目前并没有一个权威的规范出台,以至于国内产业地产发展处于“战国”时代,良莠不齐,鱼龙混杂,既有积极的探索者,也有投机者,有少数的成功者,但更有许多由于缺乏经验和能力不足,而未能成功的案例.
其次,政府缺乏鉴别能力,盲目引入.现在不少地方政府出于对GDP的追求和发展的压力,往往被一些所谓的产业地产商所迷惑,这些地产商有些是打着央企的牌子,有些是拥有大型民营企业的光环,还有的具有外资背景,许多地方政府对它们热情欢迎,而未加谨慎鉴别,更没有对其行为进行有效的制约,所以这些企业动辄圈地几百亩、上千亩,但是很多情况是圈而不建,建而难以招商,产生不少“非文化物质遗产”.还有一些企业层层转手,层层套利,等真正的企业想入住时,论文范文已经高得难以接受.一些企业甚至同时在多个城市拿地、囤地,甚至达到触目惊心的程度.
第三,政府缺乏有效的监管机制.有一些开发商圈地之后,多年不建,面对国家土地监管部门的监管,往往借口“设计改变’等一而再、再而三地拖延施工,也拒不交回土地,从而导致一些地方大片土地闲置,并未发挥应有的产业地产效应.
第四,社会游资大举进入产业地产领域.资本本性在于保值增值,无可厚非,但我国现在缺乏金融创新,巨大的社会资本不能顺畅进入实体经济,为社会增加财富.前些年,住宅地产论文范文高企时,社会游资大举进入寻求保值增值.当今,住宅限购以后,社会资本开始进入产业地产,一方面炒高产业地产论文范文,抬高了产业资本运行的成本,阻碍了实体经济的发展；另一方面又潜伏着新的产业地产泡沫风险.
运营监管机制决定共赢
那如何对症下药,实现产业地产可持续发展呢?赵弘分享说,关键是构筑“政府主导、企业开发”,既运作有效又监管到位的开发建设模式.
一方面,明确产业地产运营商与政府各自职责,包括政府对园区运营商的支持方式、税收奖励和约束方式,政府对入驻企业的优惠政策、 “一站式”服务机构的设置等,运营商对园区的开发进度、开发时序、招商标准和项目退出机制等.在此基础上按照收益与责任相对等的原则,既体现收益保障又有约束机制,实现双方共赢.
另一方面,建议国家出台相应的政策和规范,进行产业地产进行规范和调控.目前全国产业地产发展尚处在起步阶段,管理漏洞比较多,对很多地产企业来说,这个领域收益高,机会多,以至于一些企业不注意提高真正的运营能力,不把产业地产当作真正的事业来做,而是以此为由头追求住宅地产的“变种”,充满机会主义和冒险主义.各个城市应该根据城市发展需求,合理引导产业地产项目土地投放,形成供需总量基本平衡,同时出台相关规范,防止某些企业和开发商“跑马圈地”,遏制投机资本过度进入商业地产.
投资须看清能力与风险
而对于准备进入产业地产的投资者,赵弘也提出了自己的两点建议.
他说,关键是要提升自身的专业化运营和服务能力.专业化的运营服务能力是“第三代”产业地产开发模式的核心竞争力所在.这种模式下,产业园区应有一支高素质、专业化的管理运营人才队伍,有一个完善、成熟的组织架构,有一批能够提供企业专业服务支撑的渠道资源、有一套科学、合理的运营规范等.在专业化运营过程中,开发运营企业需要整合相应资源,不断提升运营能力和服务能力,解决园区运营面临的问题,及时规避园区发展的风险,提升园区的持续发展能力和品牌影响力.
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同时,要特别关注控制投资风险和实现持续收益.产业地产开发投资规模大、投资回收周期长,对开发商的资金实力要求高,保持相对稳定的资金链、尽量规避不确定性的风险是成功的关键.在实际的操作中, “战略合作投资、多元融资经营”、 “分期开发、滚动发展”、“盈利点多元化、操作点规范化”等策略往往成为开发商的重要选择.
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产业引用文献:
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