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旅游地产论文范文

旅游地产的产生于法国地中海沿岸,在法国滨海的旅游城市率先建起了大量用于度假旅游的高档别墅和公寓.由于滨海优美的自然风景,这里吸引了众多的欧美游客.“旅游地产”这个词语在国外的文献中很难找到,在国外主要以“产权酒店”.“分时度假”等形式出现.以分时度假的形式经营房产,最早开始于20世纪60年代法国阿尔卑斯山的别墅度假村,这些房产按时段向不同的旅游者出售房产的使用权,并且这些权利可以转让和销售.随着旅游地产的发展,旅游地产开发形式多样化,开发的地域逐步向世界各地蔓延.20世纪90年代,中国海南省出现了分时度假（产权酒店）的萌芽,由于中国房地产业竞争加剧,大量空置的房产销售不出去,房产企业不得不创新思路,他们纷纷把目光转向了旅游地产的开发,旅游地产的概念在国内迅速传播开来.随着2008年房地产国十条,2010年新国十条等调控措施的出台,传统的居民住宅开发受到限制,房产企业更是把旅游地产开发作为新的投资方向,“突围”之路径.

一、国外研究综述

根据对国外文献进行检索,我们发现国外分时度假研究主要围绕分时度假的市场、开发、管理、销售、交换系统、保障体系等方面展开.其中分时度假的市场、开发和管理研究成果最多,这与国外分时度假市场的蓬勃发展密切相关.这方面的研究多委托专门机构进行,可以给从业者很强的指导性.总体来说,近些年国外的分时度假研究具有下述特点：(1)研究领域广,且以应用性研究为主；(2)研究报告多,学术论文少；(3)理论探讨较少,实务操作分析居多.

二、国内研究综述

1旅游地产的概念.旅游房地产目前在学术界尚未形成公认的概念,不同的学者提出了不同的定义.沈飞认为,旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式,开发项目全部或部分实现了旅游功能.李兰、张祖群认为旅游地产从狭义上讲是指以一定的旅游资源、旅游产品、旅游氛围为依托,以满足休闲度假或置业投资需求为目的,借助专门的销售渠道售卖给旅游者的作为第二居所的住宅设施.吴老二等认为从广义上讲,所有同旅游相结合的物业都可叫旅游房地产,最早可追溯到中世纪的宗教旅游；从狭义上讲,特指引入分时度假模式( timeshare)的与传统相区别的新旅游房地产.胡浩、汪宇明认为,旅游房地产是指以旅游为目的、以旅游资源（包括自然景区和人造景区）为卖点、以房地产开发为营销方式,房地产开发全部或部分实现了旅游功能的房地产.祝晔、黄震方认为,旅游房地产是指以旅游景观为依托,以房地产开发为经营手段,具有旅游、休闲、度假功能的旅游产品和物业形态.

2旅游房地产的类型.邹益民和孔庆庆等人将旅游房地产按其所有权和使用权的不同可以分为四种类型：产权酒店、分时度假、主题社区或景区住宅、房地产大盘或新城项目.刘艳红将旅游地产分为四类：旅游景点地产、旅游商务地产、旅游度假地产和旅游住宅地产.胡浩根据不同功能,将旅游房地产分为娱乐类旅游房地产开发、观光类旅游房地产开发、接待类旅游房地产开发和景观型住宅区开发四种基本形式.张雪晶则按照资源利用方式的不同将其分为自然资源依托型、新城旧城模式、克隆模仿模式、行业嫁接模式和文化主题模式.祝晔、黄震方则从旅游房地产的性质与功能出发将旅游房地产划分为景区住宅、度假别墅、主题公园、康体娱乐区、商业游憩区.

3旅游地产的特征.刘艳红把旅游地产的特征概括为三个基本特征：①环境特征.旅游地产一般依托自然景观或人为景观开发.②功能特征.旅游地产与普通住宅不同,它是为了满足游客的旅游度假而建的,是人们旅游度假的临时住所.旅游地产虽有住宅的基本功能,但强调的是休闲娱乐的旅游度假功能.③旅游房地产的经营模式不同于一般住宅和传统经营性旅游住宿设施（如宾馆、饭店）的经营模式,它具有特殊的开发和营销模式.王洁,黄华把旅游地产的特征概括为：①综合性特征.旅游房地产是将旅游、房产、休闲、度假等有机结合的综合性项目.②环境特征.必须依托优美的自然景观或人为景观.③功能特征.虽然旅游房地产兼具旅游、商务、居住、投资等功能,但主要还是以满足消费者闲暇时段的休闲度假需求为主,旅游功能是其主要功能.④经营特征.旅游房地产在开发、销售和经营方式上是多样化的.销售可以按照产权出售,也可以按照时权出售,和传统住宅、传统旅游住宿设施在经营性上有很大的不同.⑤价值特征.相对于其它商品房而言,旅游房地产附加值比较高.它不仅适合度假、投资、保值,而且分时度假等旅游房地产还可以提供诱人的交换机会和节省度假开支.⑥顾客特定.旅游房地产应该是专门销售给以旅游为主要目的或目的之一的旅游者顾客的,而且往往也是经济状况好、消费观念成熟新潮的发达地域高端顾客.⑦使用特征.旅游房地产的使用次数多、每次使用时间短,以短期居住为主,使传统居家功能的住宅产品的居住意义实现了空间上的延伸,是顾客的第二居所或第三居所.丁珊认为,旅游地产具备的几个特征：①旅游地产是经济发达到一定程度的产物；②旅游地产属于现代旅游业；③旅游地产具有较强的外部性；④旅游地产以旅游为卖点,以销售房产为目的.张明明认为旅游地产有自己的特征：①靠近旅游资源或旅游景区,并以此为依托、为特色开发房地产；②旅游休闲地产服务对象主要是休闲度假的游客,项目面积不追求大,但是特别重视配套设施,讲究外部环境的设计；③旅游项目常年居住的不多,因其是依靠旅游而发展的,所以,在假期、旅游季节则火爆,平时比较平淡,其后期的物业管理则成为一个难点；④重视旅游物业服务水平.余斌认为,旅游地产具有以下特征：①以个性化的自然、人文资源为依托；②以中高端消费群体作为主要目标顾客群体,商业地产业务平时需求量低,旅游季节需求量高；③需求弹性大；④项目开发投入资金需求量大,投资周期长、风险大,需要占用大规模的资金.各位学者从不同的视角各有侧重的论述了旅游地产的特征,有交叉的部分,也有学者们独特新颖的观点.特征虽然不同,但特征之间也存在内在的逻辑关系.如“旅游地产以中高档消费群体为主要目标顾客”的特征一定程度上决定了“旅游地产必须要注重物业服务水平”,而这也是企业根据旅游地产产品“需求弹性较大”所做出的市场定位.

4旅游地产的文化.随着旅游业逐渐由观光旅游转变为休闲度假,目前以“文化”为诉求的旅游地产日益兴盛,成为旅游地产的新的发展引擎,具有稳定的增长潜力和良好的发展前景.孙伟飞认为文化产业发展与旅游地产具有共生关系,文化产业发展会对旅游地产有带动作用,而文化产业的不足会制约旅游地产的发展.在基于文化视角给旅游地产开发的对策中,孙伟飞认为应该：①以文化产业的发展带动旅游地产的开发；②提升旅游文化地产产业化水平；③重视旅游地产文化体验管理.旅游地产的文化研究借鉴和吸收了文化研究和旅游文化研究的学术营养,是旅游文化学术成果在旅游地产中的应用和延伸.

5旅游地产的投资.在旅游地产的投资研究中,学者们从规划设计,开发模式,投资风险,投资中存在的问题及对策等视角进行了研究.(1)规划设计.张优、刘立钧结合福州市琅岐岛国际旅游度假区规划设计案例具体分析,从了解项目概况,设计愿景,构想方案,规划设计四个模块介绍了旅游地产规划各个阶段.二人认为旅游地产规划设计要从选址策划开始,将旅游地产的开发与景区生态环境保护、文化生态优化、发掘旅游资源、创造高品质项目相结合,实现经济效益与社会效益、环境效益的统一.(2)开发模式.祝哗、黄震方认为旅游景区房地产开发的一般模式是通过环境建设将原始土地变成环境土地,通过项目和旅游服务设施的开发建设将环境土地变成人气土地,进而将人气土地变成增值土地,产生综合效益并体现对旅游者和当地居民人文关怀.(3)投资风险.在现行经济形势的多元化和投资的巨大压力下,旅游地产开发项目所面临的风险在逐步累积,余斌在投资风险分析中认为主要存在以下几个风险源：①盲目投资引起的资金需求风险；②发展模式风险；③运作模式风险；④不可抗力风险；⑤难以预计的产业政策风险.耿松涛、刘维林认为旅游地产投资面临的投资风险有：①产业政策风险；②模式选择风险；③策划设计风险；④管理保护风险；⑤商业营销风险；⑥不可抗力的风险.(4)投资中存在问题与对策.李长坡认为旅游地产投资存在的问题有：①有碍景观,破坏景区氛围；②无序开发,资源生态破坏现象严重；③环境污染和破坏；④过度开发,城市化、商业化、人工化现象严重；⑤粗制滥造,缺乏文化品位；⑥豪华无度.李长坡根据存在的问题给出了相应的对策：①统筹规划,合理布局；②准确定位,强调文化内涵；③注重创意,不断进行项目创新；④精心设计,营造良好的环境氛围；⑤依法建设,保护环境.仲小谨从制约因素分析旅游地产投资中存在的问题,观点认为：①开发者人才缺乏,经验不足；②法律制度不健全,监管力度不够；③消费者观念未改变,支付能力受约束.仲小谨针对存在的问题给出了以下几点建议：①制定有利于旅游房地产发展的相关法规,加强对旅游房地产市场的监管；②规范经营和行业自律；③提高旅游房地产开发的创新意识；④紧密结合客观现实,尽力降低成本；⑤重视旅游房地产开发的人才培养；⑥建立完善旅游房地产开发商信誉档案管理体系.