《房地产企业成本管控》
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摘 要：在企业管理中,成本控制是决定企业核心竞争力的重要内容,是关系到企业基本经济利益实现与否的重要因素.房地产企业利润的形成,最终也是取决于销售收入和成本费用两个因素.从销售收入方面来看,其销售会对房地产行业营业利润产生重大影响.但随着调控的持续深入,房地产开发企业的销售明显受到影响.要想生存,能否对企业的经营成本进行有效的管理和控制,是企业获利增值,增强竞争力的重要手段.
关键词：房地产企业;成本管控;问题;对策
一、房地产企业成本管控的重要性
(一)成本控制有助于提高企业的竞争力
跟中国很多传统行业一样,地产也开始进入一个龙头发展的时代.企业要想在激烈的市场竞争中生产和发展,千方百计创效增效是最终目的.有效的成本带给企业的不仅仅是资金的节约、盈利空间的增大,还能够增强企业抵御市场风险的能力.加强成本控制,努力降低成本也就决定了企业的竞争优势、竞争态势.
(二)成本控制有助于提升企业得盈利能力、变现能力
面对竞争激烈的微利市场环境,众所周知,房价下调有助于跑量,但成本居高不下是不可能降低售价、提高销量的.在十几年的高速发展后,房地产市场的暴力时代已经不复存在,精细化成本管理势在必行.有效的成本控制不仅能增加房地产企业的盈利能力,而且能提高房地产企业的变现能力,是房地产企业可持续发展的关键.
二、房地产企业成本管控存在的问题
(一)项目可行性分析在土地获取缺乏分析
可行性分析是对拟建项目在资金、技术、人员、工程条件、投资环境及市场预期等多个方面进行项目可行性和合理性的分析论证.然而部分房地产企业在土地获取前根本就没有详细的前期调研及严格的可行性分析.在土地获取阶段,土地获取随机性强,甚至一些企业采用降低项目投资估算的手段获取土地,导致后期因土地的过高,项目出现严重亏损.
(二)规划设计不合理
规划设计阶段是在可行性研究报告的基础上,对预计方案在设计阶段的最终实现,是房地产开发阶段成本控制的关键.规划设计阶段的定位是否准确,房屋功能是否满足客户需求,是项目能否达到预期的销售及销售目标,能否将成本控制在企业可承受内得关键.由于设计不合理,很多时候在方案不成熟、思路不清晰、现场不了解等的情况下就盲目地设计出图,导致现场根本无法按图施工,后期只能通过变洽签得以解决,严重影响施工进度的同时建造成本也大幅提高,造成不必要的无效成本,甚至超出原有设计成本限额.
(三)招投标管控不到位
首先,在招标过程中招标人不严格履行招投标的工作程序,缺乏有效的监管机制.导致串标、围标等非法中标.造成中标单位施工能力不足,耽误项目开发工期,或导致施工质量问题,造成后期维修成本增加.
其次,招标文件不规范,工程量清单缺项严重,项目特征描述模糊,计算规则明确等,导致所签的合同不严谨,后期施工单位抓住所签合同文件的漏洞,大幅增加变更、洽商、签证,使最终结算大幅超过原合同,使企业开发成本增加.
(四)工程部在施工过程中管控不到位
首先,工程部的管理人员管理力量薄弱,技术水平不足,管控不到位.甚至出现有职无人的管理模式,无法解决现场实际问题,严重影响工程质量和工程进度.
其次,变更、洽商、签证管理混乱.变洽签审批流程不够明确,发生时没有经过严格的审批,导致有些变更、洽商签证、在施工管理阶段只有工程管理部知晓,设计及成本管理部并不知晓.其真实性或工程量等都很难准确判断,在结算时造成互相扯皮,最终结算成本费用大幅提升.
(五)销售费用控制不严
销售是企业发展过程中的一个重要环节,是促进企业产品推广的一个重要途径.很多房地产企业对销售费用预算管理的重视程度不高,对销售推广费用没有明确的使用效果考核办法和奖罚机制,也没有明确的使用费用的上线规定.一些企业销售部门在迫于销售压力的情况下,一味增加销售费用的投入,使其花费了大量的销售费用其推广效果却并不理想,导致销售费用也居高不下.
(六)成本核算停留在成本反映阶段
首先,成本管理仅仅在成本实际发生后做相应的记录,成了“记账先生”.在过程管理中没有分析实际发生的成本是否合理,也没有分析成本是否偏离预定目标,更无相应的纠偏措施,成本前置仅仅是一个口号,导致目标成本难以把控.
其次,成本管控及考核措施缺失或流于形式,出了問题找不到相应的责任人,甚至不知道过程中哪里出了问题.导致成本管理水平停滞不前,成本费用居高不下.
二、房地产企业完善成本管控的对策
(一)完善土地获取阶段的投资分析
首先,土地获取阶段,房地产企业要对自己所开发的业态如：别墅、洋房、小高层、高层等有清晰的思路,要有较强的预期严谨性.如对销售、成本、利润分析不能随意进行,必须根据所开发业态并结合周边相同业态房屋售价及房价走势做出准确的估价,以售价推算出可承受的土地.
其次,土地获取阶段还必须由设计、销售、成本、财务多部门经过多轮讨论交流做出各部门都认为可行的方案.只有这样,土地获取后开发成本才不会超标.
最后,土地获取阶段各部门应有明确分工,并落实责任,避免能出现土地获取成本过高无法追究责任的问题.
(二)提高设计部门人员素质,各部门配合细化设计方案
经验表明,房地产项目初步设计阶段、施工图设计阶段对工程造价的影响分别达到65%,25%～35%.所以设计开始前,最好能够在符合项目定位的前提下,做到优化小区布局,合理设计户型,满足客户使用功能,去除不必要功能,使设计功能无浪费.在设计阶段,要做好成本对标,建立健全成本前置体系,通过设计方案比选、优化、限额设计、材料设备档次选型、图纸质量（错、漏、碰问题）等合理的控制造价,减少施工阶段变更洽商.
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