《城中村改造中征地拆迁的法律规制》
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摘 要：城中村改造对于城市的发展以及建设有着十分重要的价值,我国已经建立了完善的法律对城中村改造过程中征地拆迁进行限制和约束,但是从实际情况来看,仍然存在很多问题,影响城中村改造的进程和人们的合法权利.本文主要针对城中村改造中征地拆迁的法律规制进行探究,希望能够顺利稳定地开展城中村改造.
关键词：城中村改造;征地拆迁;法律规制
随着城市化进程的不断加快和人们生活水平的提高,针对城中村改造征地拆迁项目也在全国各个城市大规模的展开.但是由于当前现有的法律机制仍然不够完善和健全,导致拆迁过程中存在各种各样的矛盾,引起社会动荡,甚至会造成严重社会危害.因此,需要合理应用法律规制对城中村改造中征地拆迁项目进行合理的约束和制约,保证城中村改造活动可以顺利开展.
1.城中村的成因以及特征
城中村纳入了城市总体规划建设范围之内,通过低价征用农业用地,以住宅用地但是没有集体所有性质的土地为特征,使得农村集体成员转变为居民身份.城中村是落后于时展步伐,在城市管理体制之外游离的聚居村落.虽然城中村的成员生活已经城市化,但是相应的土地权属、住宅建设、行政管理体制以及户籍等方面仍然延续着原有的农村形势,是城市发展的重要阻碍,在全国各大城市普遍存在.从客观上来看,随着工业化进程的不断加快,人们更多地向资源更加集中的城市涌入,导致城市用地规模不断扩大,早期为了降低开发建设成本,征用农用地,绕开农村居住点.改革开放的深入使得人口流动性进一步增强,城中村起到了巨大的吸纳农民工的作用,减轻了城市对于外来人口的安置压力,是填补农民社会保障缺失的物质基础,也是村民的精神依赖,是人们适应快速城镇化的缓冲地带[1].
从本质上来看,我国城乡二元管理体制以及土地的二元所有制结构是城中村产生的关键原因.在同同等区位国有土地出让金不断增长的背景下,城中村这一特殊的村落体制以及建筑群体的形成是村民在房屋租金和土地租金快速增值的情况下,寻益最大化的结果.城中村具有人口构成多元化、土地权属多元化、建筑质量参差不齐、基础设施落后、坐落在城市繁华地带以及城乡经济倒挂的特征,根据调查研究表明,在经济发达的城市,外来人口占有城中村居住总人口的六成以上,最高的甚至能够达到九成以上[2].有的村民从户籍上来看,虽然已经从农业户口转为非农业户口,但还有很多属于农业户口,很多外地人虽与城中村村民通婚,户口并没有批准迁入,仍然在原籍进行户口管理.其次,城中村有着大量的外来人员租房居住,城中村村民的经济收入主要由村集体经济分红、出租房屋以及小规模的餐饮业和商业获得,城中村的建筑质量无法得到保障,房屋建筑新旧混杂,普遍坐落于城市较为繁华的区域,村民生活已经城市化,村民基本不从事努力,大多从事第三产业或者在企业就业,多数村民有住宅出租,有的还有营业房出租[3].
2.城中村改造中征地拆迁的法律规制
2.1城中村房屋拆迁改造的法律依据
我国土地所有权主要包括国家所有和集体所有两种形式,根据宪法规定,城市的土地属于国家所有,农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有以外,属于集体所有,宅基地和自留地、自留山也属于集体所有.随着社会经济的不断发展和城市工业化水平的不断提升,城市经济获得了迅猛的发展,城镇化水平逐渐提高,政府根据城市发展规划在城市用地规模迅速扩大的背景下,调整了城市近郊土地的使用结构,但是并没有改变土地所有权的性质,造成大量城中村的形成.随着城市化进程的进一步推进,对于城市建设用地的需求激增,加强城中村的改造拆迁,扩大城市规模,已经成为我国城市化进程的必然途径.改造城中村首先需要国家通过征收土地,改变原有城中村土地所有的性质,使土地变为国有化,本质上是城市建设需要征收城中村集体所有的土地时对该土地上的附着物包括房屋进行拆除、安置拆迁人,并对所拆迁的房屋以及拆迁人附属物予以赔偿的活动.城中村房屋的拆迁与城市旧城改造并不相同,城中村房屋的拆迁是征收集体所有土地,房屋拆迁属于征地的范围,城市旧城改造则是对国有土地所有权房屋拆迁,属于城市房屋拆迁的范畴.
2.2通过法律手段化解征地拆迁的问题
传统的征地拆迁方式通常会面临很多问题,影响拆迁进程,例如拆迁补偿标准、拆迁安置对象、房屋评价机制、产权面积认定、非法买卖宅基地、处置违章建筑处置以及解决纠纷机制等.在城中村项目改造征地拆迁的过程中,通过法律法规的完善,对于这些问题有了明确的约束和规定,各地政府可以参照法律的条款,对这些问题进行优化和处理.国家制定的大量的政策法规,针对征地拆迁中暴露的大多问题提出了具体的刚性要求,从而能够规范征地拆迁行为,保证被征地农民的合法权益以及社会的稳定.例如严格限制征地范围,制定统一年产值和区片地价,提高征地补偿标准,整治强拆强征,实行先安置后拆迁等.各地政府也在此基础之上,不断修正丰富和完善国家法律政策,弥补政策方面存在的问题和不足,使得很多拆迁过程中面临的难题的解决方法更加具有实践性和操作性.各地政府围绕矛盾纠纷解决在征地拆迁过程中也逐渐引入了市场机制,村民可以在政府引导和监管之下,自主选择开发商改造村庄,开发商在获得土地开发潜力的同时,也负责拆迁安置的工作,这样能够直接减少政府在征地拆迁中的投入.开发商也可以利用灵活稳定的市场机制解决可能遇到的冲突和矛盾,减少农民以及政府之间的直接冲突.
3.结语
综上所述,在本文之中对其进行了全面的剖析,希望能够给予大家一些启发,城中村改造征地拆迁问题是城市化建设过程中难免会遇到的问题,需要合理应用法律手段对于征地拆迁过程中可能存在的问题和不足进行规范和约束,提高征地拆迁的可行性,满足农民的合法权益,有效解决拆迁方案落实时的纠纷,维持社会的稳定,促进城市进一步发展.
参考文献：
[1]盧彦铮.深圳农地转国有之惑[J].财经,2014,（18）.
[2]卢彦铮.深圳农地国有化“特例”[J].财经,2016,（22）.
[3]孟文钊,等.六天创造西安拆迁新速度[J].西安日报,2019-07-21.
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法律和法制引用文献:
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