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【摘 要】土地储备,是指由城市政府委托土地储备机构,依据土地利用总体规划、城市规划和土地储备规划,依法征收、收回、收购土地,在完成了房屋的拆迁、土地的平整等一系列前期开发工作后予以存储,然后再根据土地市场需求状况和计划供应出让土地的行为.土地储备制度的建立,是我国城市土地配置机制和管理体制的重大改革,对于完善土地市场的管理和控制,增强政府对土地市场的宏观调控能力,推进存量土地的盘活和土地的节约集约利用,确保土地利用总体规划和城市规划的-落实等方面都具有十分重要的意义.
【关键词】土地储备形 式 任务 对策
邯郸市自2000年10月建立土地储备机构、实施土地储备制度以来,在市委、市政府的高度重视和正确领导下,克服资金短缺等困难,储备了一批城市重点建设急需的土地,并为城市建设提供了一定的资金支持,截止今年五月,累计征转、收储各类土地9281亩,投入贷款资金18.17亿元用于土地收购补偿及前期开发,累计供应土地6878亩,其中出让方式供地3014亩,合同收取土地出让金28.24亿元,划拨供地3864亩,利用库存储备土地为城市建设融资20.45万元,储备中心贷款余额5.01亿元.尽管十年来土地储备在调控土地市场供应、推动城市土地资源合理配置、聚集城市建设资金等方面进行了有益尝试,取得了一些成效,但随着邯郸市城建三年大变样工作的实施,城市建设的快速发展,对储备工作提出了更高要求,加之金融危机对地产市场的影响,储备工作形势发生了重大变化,特别是最近国家对房地产调控政策的逐步到位,储备工作面临前所未有的困难与压力,同时也为我们做好储备工作提供了发展机遇.现就邯郸市当前的土地储备工作形势和任务分析如下.
土地储备管理办法:221 郑州市土地储备中心田园室内合唱团
一、目前储备工作形势
1.储备职能的不断完善对储备工作的要求更高
2001年国务院下发的关于加强国有土地资产管理的通知（15号文件）,将土地储备定位于调控土地市场,随着城市建设的快速发展和国家耕地保护政策的实施,如何为城市政府聚集建设资金、盘活存量土地资源成为现阶段土地储备的工作重点,在既要提供用地又要保障资金、贯彻国家宏观调控政策多项选择中,多重角色的扮演对储备工作提出了更高要求,必须尽快实现工作模式由点到面、单个项目到成片改造综合开发的转变,工作职能由单一收储到调控市场、保证土地供应、聚集城建资金全方位大储备观念的转变.
2.城市建设发展为储备发展提供发展机遇
随着邯郸市城建三年大变样工作的实施,改善城市居民居住环境,有效增加中小普通商品房、廉租房、经济适用房等项目用地的供给,同时筹集更多城市基础设施所需的城建资金,都要求土地储备多储（备）、快出（让）,储备工作任务会更繁重、更艰巨,这是一种压力,更是土地储备一个良好的发展机遇.
3.金融危机背景增加储备收益的不确定性
2008年在全球金融危机的影响下,邯郸市土地储备出让遇到一些困难,国家推出经济刺激计划后虽有转机,但房地产企业资金普遍紧张,特别是今年以来国家对房地产业宏观调整政策变化、提高信贷门槛、抑制房价过快增长等一系列政策的逐步到位,土地市场的资本流向日趋复杂,储备中心的融资成本增大,土地收益受市场影响,风险性、不确定性增大,如何化解风险,确保政府土地收益的实现,是今后做好储备工作的难点：
4.征地、收储补偿难成为土地储备的制约因素
无论是征收的集体土地,还是进行市内旧城区改造、土地成片开发,都存在着因地上有建筑物和其他附着物而需要实施补偿、拆迁、配套基础设施建设和土地平整等.随着党论文范文以人为本、和谐社会的执政理念的贯彻实施,物权法对保护失地农民和被拆迁户利益的规定出台,体现了国家对公民财产权利的尊重,虽然征地补偿标准日趋合理,但对征地、拆迁中补偿要求过高的不合理行为,从论文范文到地方各级政府都从社会的稳定、和谐大局出发,处置日趋慎重,作为征地、拆迁补偿主体当地政府都很难推进,作为土地储备中心技术力量有限,承担所有地块的前期开发更是力不从心.
5.资金筹集、运作成为储备机构的关键性难题
土地储备过程是土地流转的过程,也是资金循环的过程.充足的资金对顺利实施土地储备征收补偿至关重要,由于邯郸市没有建立储备资本金,土地储备所需资金全部依赖银行贷款,单一的资金来源不仅利用成本高,而且存在授信额度影响、政策影响、利率风险、本息偿还风险和土地论文范文变动风险等,抗风险能力降低,且负债筹资会导致政府的土地收益下降,随着国家金融政策的调整以及库存可抵押土地的减少,所筹集资金很难满足土地储备工作需求,资金的缺乏导致土地储备量偏小,无法达到土地储备的规模效应.加之土地储备周期较长,土地储备成本结算返还机制不够完善,长期负债经营使市土地储备中心运营风险加大,土地储备工作存在着较大的财务风险.
二、当前土地储备工作的主要任务
今年是邯郸市城乡建设三年大变样的关键一年,土地储备作为聚集城建资金、保障城建用地的平台作用更加凸显,仅去年至今我们就利用库存储备土地为城市建设融资20.45亿元,成功出让了复兴汽贸城等多宗储备土地,取得出让收入12.51亿元.今年结合市委、市政府对邯郸市工作的总体部署和土地储备工作的实际,我们制定了详细的土地储备工作计划.一是对现有20宗库存储备地逐宗研究拿出工作意见,筛选出14宗约1400亩争取年底前分批逐步推向市场.二是对列入2010年度土地利用计划的新增7宗储备土地1528亩,加快组卷、报批进程,争取年内完成大部分征地补偿工作,2011年初推向市场.三是市土地领导小组议定的6宗300.08亩土地,加强与项目所在县区沟通,完成土地补偿和收储工作.四是结合化工区搬迂等企业改造项目,完成对滏化、棉麻仓库、警校、电厂灰场等4宗2103亩的收储,并开展前期开发整理和临时利用工作.计划年底前出让21宗1444亩土地.
三、强化储备工作的几项措施
1.强化重点,细化任务,全力助推三年大变样
面对繁重的工作任务和多变的土地市场．我们应加强对土地储备工作的精心谋划,围绕市委、市政府提出的城市发展战略,树立以土地经营城市的理念,对国土资源实行资产化管理,实现土地资源的有效利用和良性发展.全力服务三年大变样中心目标,进一步细化工作目标,统筹安排资金使用计划,通过管理实现土地储备筹资、调控、供应、配置土地资源作用.
2.坚持完善土地储备运行机制
要树立“城市发展一盘棋”的思想,坚持土地储备市政府统一领导和部署,国土资源部门负责组织实施,区县政府具体负责,相关部门密切配合的工作机制.充分调动各方积极性,把土地资产运营作为本地区、本部门的一项重要任务,逐步形成各级各部门自觉为全市土地经营服务的氛围.特别随着成片大规模土地储备模式的推进,更需要发挥规划先行引导作用,用经营意识规划好城市土地资源,进而运营土地资产.
3.探索储备土地融资模式,突破资金制约瓶颈
实行净地出让交易制度后,土地储备运作具有周期长、资金投入多、受宏观经济环境影响程度显著的特点.改变单纯凭借银行贷款来筹措资金的做法,降低储备风险.一是要严格执行土地储备收益返拨储备资金的制度,适当增加财政资金投入,不断累积储备资金；二是积极发挥库存储备土地的资产效益,利用储备土地抵押向商业银行申请贷款融资；三是积极探索向发行土地债券、拆资入股、社会募集等融资渠道；四是加强储备资金运作方面的监管,规范土地储备资金的运作和管理,加强风险防范能力.
4.强化项目科学决策,降低储备运作风险
着力加强市场调查研究,根据市场变化情况和储备土地增值潜力,对收购项目进行可行性分析和成本核算,适时筛选土地进行储备,强化分期分段资金投入管理,将有限的资金优先投放在回笼时间短、增值潜力大的项目中.将土地收购储备和供应有机结合,充分考虑储备土地变现能力,提高储备资金的运作效率.
5.加强土地监察执法,保障土地储备有效实施
一是对闲置土地要坚决依法无偿收回土地使用权,交市土地储备中心予以储备.二是严肃查处非法转让土地使用权行为.非法转让、低价出让国有土地使用权性质严重的,由纪检、监察、法院、国土资源局等部门联合查处,没收交易双方非法所得,并追究有关人员的责任,切实堵住扰乱土地市场的源头,确保土地储备的有效实施.
6.不断提高储备工作人员素质,推进土地储备工作市场化运作
应当在全面推进土地储备工作市场化运作模式的同时,不断提高储备工作人员的素质.一是将技术性强、专业化程度高的工作委托具有相应资质的单位负责实施,储备中心负责统筹协调；二是不断加大人才引进力度；三是加强业务培训,理论学习和实际工作相结合,全面提高现有工作人员的素质.以长远和发展的目光,通过推行储备工作市场化运作和人才战略,为储备工作的长远发展奠定坚实的基础.
7.完善土地储备相关配套法规
在完成邯郸市土地储备办法修订的同时,根据近年来的经验,及时制定一级开发整理的实施办法,从法律法规层面给土地一级开发整理行为进行明确,对各相关部门职责进行细分,对一级开发整理项目的利润率进行确定,保障土地一级开发整理工作有效实施.
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土地储备管理办法引用文献:
[1] 管理办法论文范文 关于管理办法类硕士论文范文3000字
[2] 档案管理和土地储备大学毕业论文范文 档案管理和土地储备相关自考开题报告范文2万字
[3] 土地储备和规范化管理论文范文例文 土地储备和规范化管理方面有关大学毕业论文范文2500字
