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杨媛 鲍夏梦(重庆大学经济与工商管理学院 重庆400044)
中图分类号：F299.2 文献标识码：A
内容摘 要：本文从房价与地价的关系入手,采用上海2000～2008年房屋销售论文范文指数和土地交易论文范文指数,对房屋销售论文范文指数和土地交易论文范文指数做适当的调整,然后用协整检验、格兰杰因果检验对上海房价与地价的关系进行实证检验.格兰杰因果检验结果显示：短期而言（小于1年期间）,地价和房价的关系是相互影响的,地价的上涨会导致房价的上涨,以及房价的上涨同样会引起地价的上涨；长期而言（通常大于1年的期间）,房价上涨导致地价的上涨,而不是相反的结论.
关键词：格兰杰因果检验 协整检验房价地价
全国工商联在2009年3月的全国政协会上,递交了一份名为《我国房价为何居高不下》的大会发言.全国工商联房地产商会2009年就全国9个城市“房地产企业的开发论文范文”的调查显示：在总论文范文支出中,流向政府的部分（即土地成本+总税收）所占比例为49.42%,其中3个一线城市中,上海的开发项目流向政府的份额最高达64.5%、北京为48.28%、广州为46.94%,房地产项目开发中的土地成本占直接成本的比例最高,达到58.2%,为最主要的组成部分；除土地成本支出外,目前我国房地产企业需缴纳的税费占总成本的26.06%．占总支出的19.06%,占总销售收入的14.21%.报告认为,“土地财政”让政府成了最大的受益者,而由于政府所得部分在房地产开发成本中是刚性的,成为近年来房价居高不下的重要的原因,从而直接降低了公众的购买力.
这是全国工商联和房地产开发商推卸责任的一种方式,还是地方政府确实扮演了房价的助推器?到底是房屋建造成本的刚性增长导致了房屋销售论文范文的高企,还是房地产开发商为了寻求超额利润而盲目地提高销售论文范文?本文以上海为例,就房屋论文范文中占最大比例的土地成本和房屋销售论文范文的关系进行实证分析.
实证检验及分析
(一)样本及数据
本文采用国家统计局公布的2000年1季度至2008年4季度上海房屋销售论文范文指数和土地交易论文范文指数（简称房价指数和地价指数）来度量.但该指数体系的编制是以上年同季度指数为1 00得到的本季度指数,各季度都有不同的基期,因此在使用之前,本文首先将各季度数据按环比指数与定基指数的关系进行转换,然后近似调整为以2000年第1季度为基期的定基指数,图1是根据调整后的指数数据绘制的上海房屋销售论文范文和土地销售论文范文的折线图,sh、sg分别表示上海房屋销售论文范文指数和土地销售论文范文指数.
从图1中可以看出,在样本选定期间内上海房价指数和地价指数的变化趋势基本趋于一致,但是从2001年以后地价在呈现上升趋势的同时明显出现多次的反复波动,并且可以看出这些波动具有明显的季节性规律,而房价指数从2000年到2005年平稳上升,2005年第二季后由于国家政策面的导向开始出现高位整理的态势.
(二)平稳性检验
对调整后的房价指数sh和地价指数sg的单位根进行ADF单位根检验,检验方程根据相应的数据图形确定,采用AIC准备确定最佳的滞后阶数,差分序列的检验类型按相应原则确定.
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从表1中可以得出．sh和sg的ADF检验统计量均大于显著水平1%、5%、10%时的临界值,表明序列sh、sg都存在单位根,所以拒绝零假设,是非平稳的.于是,将序列分别进行一阶差分,得到△sh、△sg,冉对其进行单位根检验.检验结果表明：序列△sh、△sg仍存在单位根,是非平稳的.再将序列△sh、△sg进行差分,得到△2sh、△2sg,对其继续进行单位根检验.经过二阶差分后的序列△2sh、△2Sg在零均值上下波动,呈无规则上升、下降趋势,检验结果的ADF检验统计量均小于显著水平1%、5%、10%时的临界值,这表明至少存在可以99%的置信水平拒绝原假设,认为序列△2sh、△2sg都不存在单位根,是平稳的序列.
综上所述,单位根的检验结果表明非平稳序列sh、sg在经过二阶差分后平稳,所以sh、sg均为二阶单整,即sh—l(2),sg～l(2).sh、sg的平稳性检验结果也进一步验证了房价和地价各自运动规律假设的正确性.据此,本文认为房价和地价都具有明显的时间趋势,呈现不断上涨的趋势.房价和地价的变动都呈现出明显的波动性特征,但房价或地价围绕长期均衡值上下波动的假设并不成立,而是通过市场论文范文上下波动、螺旋式上升的.
(三)协整关系检验
为了进一步分析房价与地价之间是否存在长期的均衡关系,对sh、sg进行协整分析.通过上面分析可得知,两变量序列sh、sg均为二阶单整,即sh～1(2),sg~1(2),满足协整检验前提,故可考虑两者之间是否存在协整关系.本文同时采用Engle-Granger两步法对两变量序列做协整检验.
第一步：估计sh对sg的回归方程,协整回归模型为：
根据2000~ 2008年的季度数据,对其进行OLS估计,得到：
第二步：再计算OLS估计的残差,得到序列：
从表2可得知,ADF的检验统计量为一1.600579,大于显著性水平1%、5%、10%时的临界值,因此可认为估计的残差序列为非平稳序列,这表明sh和sg不存在协整关系.
(四)格兰杰因果检验
根据协整关系检验,上海市房价和地价之间并不存在协整关系,为了更进一步弄清房价和地价之间的动态关系,本文考虑用格兰杰因果关系检验（见表3）.
检验结果显示：在短期滞后1期到滞后4期内,在5%的显著性水平上,上海房屋销售论文范文和土地销售论文范文存在相互影响的因果关系；从滞后5期开始,地价对房价的影响总体趋于下降,而房价对地价的影响却显著显性.也就是说,在短期内,房价和地价的影响是相互的；而在中长期中,房价决定地价而不是地价决定房价.
(五)实证分析结果
上述研究表明：样本序列数据sh和sg是不平稳的,经过二阶差分后变得平稳.协整检验结果表明房屋销售论文范文和土地销售论文范文之间没有长期稳定的线性关系,这与房地产经济学的基本原理是相吻合的,房地产论文范文的构成要素除了土地以外,还有包括建筑成本、资金使用成本、税收政策以及开发利润等其它多个要素,要素构成和这些要素本身的变化都是很复杂的,而且现实中房地产论文范文主要是受市场供求关系的影响,所以不能简单地以土地论文范文的高低来判断商品房的论文范文高低.
短期内（不超过1年）,上海市土地论文范文与房屋销售论文范文之间存在一定的相互影响,由于从获取土地开始算起,商品房的开发周期决不只一年,所以这个结果说昵一方面地价和房价作为房地产市场的两个主要变量,相互之间确实有紧密联系；另一方面房屋销售论文范文并不是受到其所用土地的成本价影响,而是受到房屋出售近期土地论文范文的影响.也就是说土地论文范文对房价的影响并不是由于增加了商品房的开发成本,而是由于土地论文范文也是整个房地产市场繁荣程度的一个反映.长期来看,房价对地价的影响更大,所以说最终来看,房价的高低导致了地价的高低.
结论
虽然长期而言地价并不是造成房价的原因,但是地方政府土地财政收入已经直接或间接地推高了房屋销售论文范文,因此要想深入的调控房地产市场,对象必然是房地产开发商和地方政府.具体的政策建议主要包括：
建设住房保障体系.从国际经验来看,建立住房保障体系是有效地抑制房价上涨的最重要的手段之一.建立住房保障体系,就是要建立起以经济适用房为主体的供应体系.一般来说,高收入者购买商品房,中等收入者购买经济适用房,低收入者由政府提供廉价租用房,生活困难者由国家提供免费的租住房.各级政府必须从土地出让收入中拿出一定比例作为储备金,用于经济适用房和廉租房的建设,对经济适用房和廉租房的建设用地政府不能再赚钱,要按照征地成本供应.
严惩房地产领域的腐败行为.房地产业已成为我国腐败的重灾区,房地产商为了得到政府、银行等有关部门的支持,牟取特殊利益而大肆行贿,房地产商必须把其利润的一定比例行贿给各方面的官员成为一个潜规则,腐败的成本在房地产成本中占有10%～30%的比例已经是一个公开的秘密,只有坚决惩治房地产领域的腐败,才能有效地降低建房成本和抑制房价.
建立房价考评机制.既然地方政府热衷于房地产投资的一个重要原因就是房地产业能带动GDP和财政收入的双增长,从而给地方政府官员提供政绩和取得职位上升的资本.当前在我国实施的政绩考核中,上级政府对下级政府考核的重要指标就是GDP和财政收入的增长速度.只有改革和完善考评体系,把一个地方的房价是否稳定与当地的经济发展水平是否相适应作为考核官员政绩指标之一,才能使各地官员真正关心房价,有效抑制房价上涨.
减少税费.既然销售税费在房地产销售中占很大的比例,因而调整房地产税费是非常有必要的.房地产税收包括财政性税收和调节性税收,适当地降低财政性税收对房地产市场的健康发展是重要的.
交易市场透明制度.规范房地产交易市场,透明房地产交易信息,比如建立房地产透明网,公开信息,减少弱势群体因为信息不对称而损失的成本,遏制房地产开发商的霸王销售.
参考文献：
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房价地图:俞正声：上海地价房价有泡沫
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房价地图引用文献:
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