《深圳楼市里的房产大V和入会的全职妈妈们》
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深圳房产市场正受到前所未有的关注,关于该地区“抢房潮”“经营贷”“技术离婚潮”和“断供潮”等声音不绝于耳.地方监管层也多次发声澄清并及时调整措施.
在深圳对“抵押经营贷”监管加严之后,一起购房崩盘风波引发舆论关注.
深圳房主魏静因资金链断裂,无法偿还房贷,致价值728万元的房子日前被深圳罗湖区人民法院查封.魏静因此与“指导购房”的房产大V深房理陷入纷争,双方各执一词.
《中国经济周刊》记者近日实地走访深房理信息技术开发公司（下称“深房理”）所在地,采访深房理会员,查阅当事人提供的聊天记录等,透过这起房产风波,隐约看到深圳楼市中潜藏着一条群体性炒房产业链.
天眼查数据显示,深房理成立于2019年5月,注册资金100万元,经营范围为商务信息咨询、互联网信息咨询和技术开发等.注册人和出资人皆为李雪峰.李雪峰也被称为“理总”.
在深房理数千名会员中,风险承受能力相对较弱、对深圳房产及金融市场了解有限的异地单亲妈妈、全职妈妈和毕业大学生成为主体.
一些会员对于“财务自由”与“阶层跨越”的渴望,与房产大V深谙的套路暗合,两者形成了炒房利益共同体,一起游走在假结婚、垫资和房抵经营贷的灰色地带.
728万房产断供事件为何难以立案?
“泡沫”是魏静“手动”戳破的.
在经历了假结婚、垫资、房抵经营贷等一系列操作之后,购房者魏静终因杠杆过高、房贷压力过大而深陷资金链断裂泥潭不能自拔,后决定以受害者的身份报警自救.
但她并不太确定该如何定义自己所遭遇的一切.5月5日第一次报警,她就辗转了机关的3个部门.魏静最开始找的是经侦,经侦队的在听完事件大概之后,提出了 “欺诈套路贷”的怀疑,并将其转给刑警队的反诈中心.在刑警队录了两天笔录后,魏静被送至深圳龙华区民治派出所.她在那里拿到了报警回执.
魏静说,她第一次报警已过去一个多月时间,但目前（6月12日）仍未立案.“现在警方说在调查中,没说无法立案,也没有给我不予立案或立案的回执.”魏静对《中国经济周刊》记者说,她一直还在等待.
事情还要从3个月前说起.
据魏静介绍,今年3月,在缴纳数万元深房理会员费,并通过假结婚获得购房资格后,魏静定下了一套由深房理推荐的房子,售价728万.
按原本“房抵经营贷”的套路：购房者可在拿出房子价值的约三成作为首付款后,再通过金融垫资公司抵押、拿到房子价值的七成贷款,然后再用公司身份经营贷,最后用经营贷款来还给垫资公司.
据魏静讲述,在深房理的一番操作指导之下,她通过假结婚获得了购房资格（俗称“婚票”）之后,好不容易筹集了三成首付200多万元.但深房理负责对接的工作人员告知她最多只能贷到房子抵押总值的六成,这意味着魏静还要多凑出一成首付.在跟亲朋好友借了一圈后,魏静以四成首付签订了房屋买卖合同.
首付之后是找垫资公司垫资.
魏静说,深房理的工作人员带着她辗转接触了两家垫资公司,遭遇了高额的“砍头息”（给借款人放贷时,先从本金里面扣除的利息）,最后办成的那家垫资公司年化利率高达36%,25天的放贷利息高达10.9万元.
按计划,下一步是去低利率的经营贷.但计划赶不上变化,4月21日,深圳银行业监管部门开启全面排查房产抵押经营贷款的资金流向,重点审查房产交易完成后短期内申请抵押贷款的业务.
4月26日,因政策变化,魏静被告知无法获得银行经营抵押贷款.这使之前向垫资公司借款偿还压力陡增,深房理方面于是又向她推荐了另一家小贷公司,月息一分二,但只能贷五九成（430万元）,而需要还给上一家垫资公司的总额是436万.
压倒骆驼的最后一根稻草正是多出的这6万元转贷差额缺口.此时的魏静已经彻底无力筹钱.无奈之下,4月30日,她打电话跟深房理负责人求助,对方同意借款,但条件是：借款人如未能偿还借款,必须无條件过户房产给出借人.
魏静告诉记者,她拒绝签署上述借据,双方拉锯之下最终换成了常规借据.
但之后魏静没有再继续往下推进.5月5日,她决定向深圳警方报警.至此,包括首付在内,魏静为购房先后投入了300多万.
5月8日,该房产被深圳市罗湖区人民法院查封;5月13日,在金融垫资公司的下,魏静436万的银行账户也被查封.
等待立案的过程,她还需要应对小贷公司的起诉.“因为银行账户被冻结,我没有钱还给第一家垫资的小额贷款公司,造成了违约,所以被起诉了.”魏静说,该案将于7月2日开庭.
灰色地带的房产大V
但深房理在其微博否认了 “帮助外地人婚票”等相关质疑,并宣布与“x女士”对簿公堂,追究其诽谤责任.
记者多次尝试联系深房理团队核实此事及会员反映的其他相关信息和情况,但均被拒绝.
从公开的信息看,深房理曾在微博和直播中密集地宣传“合伙买房以实现财务自由”的概念,并多次讲述自己的合伙买房故事.
“不用担心太多,只要深圳的房价在预期上涨范围内,就是赚的.”深房理“理总”这样介绍自己的合伙买房发家史：10年前,他在深圳出20万用于合伙买房,至今手里已经有了30套房.
据深房理“理总”在直播视频中的介绍,合伙买房,就是找一个有购房资格的代持人,可以不出资金,按5%来代持股份,然后联合几个人凑首付.以1000万的房子为例,一共10个人,至少凑齐三成首付（每人出30万）后,就可以通过短期金融垫资,把房子成抵押经营贷或者其他类型的贷款,然后再把贷款的钱拿出去放贷赚钱等,需要偿还时再收回,故曰“以贷还贷”.
“合伙买房是在对赌深圳房价.”魏静认为,这样的购房方式对会员中相对缺乏资金、风险承担能力较弱的群体来说,风险巨大.比如,手中积蓄只有二三十万的单亲妈妈,一旦深圳房价停止上涨或者下跌,合伙买房者“以贷养贷”的资金链条将会断裂.
一个人的购房资格总是有限的,为让更多人代持更多房產,很多刚毕业的外地大学生也成为会员主力群体.
“外地大学生相对不了解深圳本地的情况,手上没有资金而且很容易拿到购房资格,是代持人的优先选择.”一位房产从业者告诉《中国经济周刊》记者,这是部分深圳房产大V的惯用手法,这样会员需要假结婚、假离婚时,也不愁没有可靠的对象.
深房理迄今在微博发布的50多个会员致富故事中,就不乏“大学生毕业半年买房”“人人皆可买房,实现财务自由”等故事.
虽然注册仅一年,但仅从会员收费一项看,深房理的盈利已不可小觑.多位受访会员告诉《中国经济周刊》记者,深房理目前拥有6个微信会员群,每群都接近500人,人均会员费在1万元左右.如果受访会员反映属实,那么这意味着,不包括后期咨询收入,深房理仅在入会收费这一项的收入就达约3000万元.
隐于幕后的母婴大V和被围猎的全职妈妈
魏静只是群里的全职妈妈之一.她的投入相对较高,损失也更大.
“做了10多年的全职妈妈,2019年因为感情问题离婚了,想着换一种新的生活.”魏静告诉记者,自己长期生活在江苏地区,并没有太多正式工作的经历,平常主要是在蟹季到来时,在网上卖蟹赚点生活费.
肖云的经历与魏静相似.2019年年初,作为全职宝妈（孩子上幼儿园）的肖云感觉自己陷入了一场人生危机：与丈夫的婚姻出现红灯、孩子年龄尚小以及自己没有任何经济收入来源.
“对于现状产生了一种强烈的恐惧感和倦怠感,很渴望出现改变.”肖云说,这时,她在微博上通过她所关注的母婴大V注意到了深房理这个团队.
该母婴大V会在其微博上不断转发深房理会员“购房致富”的故事.其中大部分会员故事都讲到,自己作为一个全职妈妈,是如何依靠手中几十万的资产在深圳购置到几百万的房产,实现跨越式的财务进阶.
试图改变生活现状的肖云很快被这样的致富故事吸引.“我已经在家待了几年,有点浑浑噩噩,社交圈子又小,很多信息是滞后的,所以并不觉得这是金融投机之类的行为.”肖云说.
一开始看到深房理仅入会指导费就需要9800元时,肖云还是比较犹豫,但后来听了几个月“理总”的微博直播（APP名：一直播）,尤其看到自己长期关注的母婴大V力荐,她逐渐相信,并最终成为深房理的会员之一.
在“房主魏静728万房产被冻结”事件被多家媒体报道后,该母婴大V已将相关微博和直播视频删除.
对赌深圳房价,他们输得起吗?
被收取畸高的费是诸多会员反映的问题之一.2020年5月,前往深圳入户购房的李慧说,她前后花费1万多元后,才发现深房理所谓的低利息贷款其实可以在手机银行APP上操作,深房理却将她介绍给了小贷公司并从中收取高额费.
魏静则称,她从会员费、贷款服务费到假结婚费等共花了近10万元.
但因深房理拒绝接受采访,上述这些说法无法得到回应和确认.
“我们入会时,在他们的小程序上填写了很详细的信息,包括我们的户籍信息、家庭地址和资产情况等,这让我们的维权难度变得很高.”肖云说,她们不敢实名,很多宝妈由于孩子年纪尚小,内心多有顾虑,大多本着多一事不如少一事的心态.
魏静事件之后,深房理微信群里的有些会员选择了退群,并向深房理要回会员费等费用.但大部分会员还是选择留群.“她们要么是已经完购房手续,要么是合伙买房导致的利益绑定.”魏静说,不管中间过程如何,留下来的会员目的和梦想是一致的：等待深圳房价上涨,卖出房子实现财务自由.
在深圳,深房理不止一个.当记者以购房者身份在深圳购房微信群里询问时,收到了诸多“通过贷款去深圳买房,从此走上人生巅峰”的所谓房产大V的交流邀请.
无论深圳房价上涨的预期如何、房价还有多少涨幅空间,这些大V聚集起来的、风险承受能力相对较弱的购房者群体,始终犹如一个不,在深圳楼市深处暗流涌动.
（文中肖云、李慧为化名）
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