《商业代建模式下的成本管理》
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摘 要：随着我国房地产行业转型速度的加快,项目的成本管理受到了各界人士的关注.而随着代建项目的逐年增多,房地产企业作为代建方,项目建设过程中成本管理的效果直接关系着企业的获利情况,因此,加强对商业代建模式下项目的成本管理的研究也就显得极其重要.
关键词：商业代建模式;成本管理;经济收益;
关于建设工程的成本管理,也就是采用专业的方法对项目建设过程中的资金使用情况进行管理和控制,以此来实现节约生产成本,增加企业经济收益的目标.近年来,我国房地产市场已经逐步迈向了正规化,建筑企业要想在市场中站稳脚跟,就要采用多种方式增强企业的经营实力,从多个方面加强对成本的控制,在降低项目建设成本的同时,提高企业成本管理的水平.商业代建模式指的社会主体进行投资后,再委托给专业的项目管理公司对项目工程实施代建.近年来,随着我国待检机制的逐步成熟,代建机制在商业项目中得到了广泛的应用,尤其是房地产行业中,商业代建模式受到了各专业人士的青睐.
1在商业代建模式下工程项目成本管理控制的重点
1.1项目成本控制的特殊性
在商业代建模式下的项目主体是代建单位,其替代投资人对项目的全过程进行成本管理.一般情况下,代建单位的利润主要是项目建设成本的节约奖励及销售分红,作为代建单位,要想获得较为理想的收益,就要具备较强的项目管理能力及对建设成本的控制能力.项目建设中的成本组成包括土地费用（补偿费、拆迁费等）、前期准备费用（项目报批报建费、勘查设计费、现场勘查等）、建筑安装费用（设备、材料等发生的费用）、基础设施建设费用（水、电、暖等费用）、公共配套设施费用（物业用房、配套设施支出）、间接费用（管理人员的薪资、办公费用及涉及到的差旅费用等）税费（企业所得税、土地增值税、营业税等）及其他费用（广告费、不可预见性因素引发的费用等）
1.2项目成本控制的重点
一般情况下,项目主体建筑安装工程建设中成本所占费用最大,房地产项目建设周期较长、工期较紧,在施工的过程中,情况还复杂多变,加上现场管理人员有限,在管理的过程中,可能不会面面俱到,此时如果能够对影响成本控制效果的因素进行识别,根据主次实施成本管理,则能够起到事半功倍的效果.
一般的规律中,设计阶段对工程安装成本的影响最大,此阶段也是项目成本控制的关键阶段,在此阶段就加入控制成本的目标,能够有效保证设计方案的合理性以及建筑功能的科学性.然后是施工阶段,在此阶段,会出现各种不确定的因素对建筑项目安装成本造成影响,这就需要加强对施工现场的高效管理,进而实现项目成本管理的目标.在招标阶段和竣工阶段,如施工单位的施工水平,预算人员的工作能力等均会对建筑项目安装成本造成影响.
2商业代建模式下成本管理中存在的问题
2.1设计阶段
部分缺乏经验的代建方忽视了设计阶段成本管理的重要性,所选择的设计单位能力不足,时间的紧迫性及有限的设计能力,虽然施工预算未能超出投资预算,但是后期材料上涨,设计变更等都极易导致工程安装成本增加,如调整额较小,对成本的控制是非常不利的.另外,部分设计单位对成本控制的积极性较低,未能对设计中的相关指标进行反复推算,未能对后期出现变更的因素进行分析,极易导致施工成本增加.部分代建单位缺乏与设计单位的沟通,未要求设计单位采取有效的成本控制方案,在后期施工中也只是套用了设计方案,未对设计方案的经济性和合理性进行论证,导致后期设计变更次数增多,施工成本增加.部分代建单位在对图纸进行审查的过程中未能从成本本控制的角度要求审图机构进行审核,忽视了施工图纸审查对施工成本的影响,导致后期施工成本增加.
2.2招标阶段
招标管理不规范,部分代建方并没有制定相应的招标程序,成本管理的过程显得混乱,导致招标环节对成本管理的效果造成了较大的影响.招标文件不精确,代建方未能对招标文件进行深层次的审核,尤其是工程量清单,导致后期施工费用增加.或者所采用的评标方法缺乏科学性,未能针对本项目的具体情况进行调整,使得评标随意性较大,未能选择到施工能力较强的单位.
2.3施工阶段
部分缺乏经验的代建方未能对施工成本进行动态化的控制,导致获取到的成本信息缺乏时效性,使得施工成本控制工作总是滞后于施工进度.另外,设计变更、索赔等均是造成施工阶段成本增加的主要原因,且影响因素较多,没有特定的规律,导致施工成本的控制难度增加.
3加强商业代建模式下成本管理的措施
3.1设计阶段
在选择设计单位时,要充分的考虑到设计单位在成本管理方面的能力,代建单位要注重对设计单位资质的审查,要求设计单位出具相应的成本管理效果的证明材料,对其设计经验进行考察,可采用限额招标的模式,要求设计单位在提高设计成果的基础上提高投资概算的精确度,促使设计方案能够更好的满足投资计划的需求,在评标之前,代建方可邀请专业人士对设计方案进行评审,重点对材料的进行审查.调动设计单位在成本管理方面的积极性.设计单位要在保证设计方案合理性的基础上,保证设计方案的经济性,代建方要要求设计单位对设计方案的可行性进行论证,将设计费用、支付方式等与设计方案成本管理的效果联系起来,由设计单位对设计变更负责,对成本的增减给予相应的奖惩.还要根据项目的具体情况选择合理的设计方案.
3.2招标阶段
在项目招标阶段,成本管理的重点则是招标文件投标文件的审核、控制的编制以及合同的制定等.合理的招标流程不但能够提高项目的施工效率,还能降低不规范因素引发的施工成本增加,代建方要制定合理的施工流程,成立专门的招标管理小组,及时修正机构的偏差,保证招标程序的顺利开展.还要将招标文件的审核重视起来,对招标文件的完整性、准确性及合理性进行审查,建立责任机制,保证各項内容均符合相关法律法规的要求.还要加强对合同的管理,代建方要将合同内容的定力重视起来,在保证合同内容完整性的同时,还要增强合同的严密度.
3.3施工阶段
项目的建设施工是一个动态的过程,其每天都要耗费大量的人力、物力和财力,代建方应密切关注项目建设的情况,对项目的施工成本进行动态化的跟粽.对可能会导致施工成本超支的迹象进行预估,尽早采取有效的预防措施,另外,在动态跟踪的过程中,及时有效的成本管理方案一方面能够为成本管理人员指明方向,另一方面,还能为成本管理提供准确的切入点,起到事半功倍的效果.
4结束语
总之,在商业待检模式下的项目成本管理中,代建方的经济收益与代建管理费相关,目前,我国代建项目管理费用普遍较低,代建方只能通过投资节约的奖励来实现对效益盈利,此时,施工项目的成本管理质量与企业经济收益密切相关.这就要求各代建方能够及时认识到成本管理的重要性,对影响成本控制的因素进行分析,实施相应的成本管理策略,调动设计单位成本管理的积极性,加强对全过程的成本管理,提高企业的经济收益,促进建筑行业的稳步发展.
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