《谈房地产企业资金管理中存在的问题与应对措施》
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摘 要：资金在企业发展中起着重要作用,而很多企业在实务中还没有意识到资金管理的重要性.房地产行业有着资金密集的特点,所以对资金的管理水平决定着企业能否健康发展.特别是在当前的经济环境和市场竞争激烈的影响下,房地产企业流是否正常直接影响企业的生产和发展.因此,加强资金管理迫在眉睫.本文阐述了资金管理的重要性,以及在实务中房地产企业资金管理存在的问题,并针对问题提出了相应建议,希望能够对房地产企业长久发展提供帮助.
关键词：房地产企业;资金管理;问题;建议
一、引言
房地产行业具有开发周期长,资金投入大,投资风险高的特点,所以它对资金管理的要求很高.随着房地产行业的发展,市场的需求变化,以及国家政策引导,房地产企业高回报高收益的时代已经过去,只有较高的管理水平,才能保证企业高效,健康发展.而其中资金管理尤为重要,因为资金是企业的血液,它决定着企业的生死存亡.如何合理高效的管理资金,规避资金链断裂带来的风险,保证企业长期高效运作,是当下房地产企业急需探讨解决的问题.
二、房地产企业资金管理的重要性
(一)资金管理的含义
资金管理包括,让资金保持合理的资金结构、促使资金提高流动性、降低资金使用成本、提高资金回报率等.资金管理的原则主要是划清固定资金、流动资金、专项资金的使用界限,一般不能相互流用;实行预算管理,对各项资金的使用,要按照企业的经营决策有效地利用资金;建立使用资金的责任制,促使企业内部合理、节约地使用资金.
(二)房地产企业资金管理的意义
1.有效防范财务风险
加强企业资金管理,提高财务资金管理水平,能够有效地帮助企业规避财务风险,避免出现流赤字.有效的资金管理,保障企业资金良性循环,提高企业在市场中的竞争力,促进企业持续发展.
2.提高企业资金使用效率
良好的资金管理,能够提高企业资金的使用效率,通过资金管理制度,促进企业人员及时收回应收款项,合理延迟资金支出,避免资金闲置给企业带来的资金成本浪费,或者资金短缺给企业带来的风险.
3.确保企业长期稳定发展
房地产企业资金需求量大,要持续运营发展,离不开资金支持,企业需要规范的资金管理,以保证企业可持续发展;合理管理资金,可以使企业更早的发现运营中的资金问题并及时应对,避免措手不及,对企业带来损失.
三、房地产企业资金管理中存在的問题
(一)预算管理不到位
资金预算是对企业本身未来一段时间内（一般为一年、一个月）资金支出的合理安排和预测.现在很多房地产企业虽然有资金预算管理,但执行时却流于形式.一方面预算数据不准确,没有对未来一段时间的资金收支做出科学的预测,导致企业经营者盲目决策,资金支出不符合实际需要,钱没有花在刀刃上;另一方面,预算执行不严格,出现很多无预算支出或者超预算支出现象,导致预算执行率低,资金使用混乱,不能科学分析和预测未来可能出现的资金问题.
(二)融资渠道单一
房地产企业前期需要支付土地交易相关款项、前期规划设计等费用以及开发建设中的各种建设工程款等,而且开发周期长,短期不能实现资金回收,所以房地产的前期的资金需求非常大.但是实务中房地产企业融资渠道很少,主要还是靠银行借款,银行借款的优点是利息率低,资金成本少,但是也存在着审核严格,借款金额受限,贷款流程长,贷后审查复杂等缺点,而且随着国家政策的调整,针对房地产行业的银行借款政策正在收紧,企业融资越来越难,资金成本越来越高.所以企业仅仅依赖银行借款形式进行融资,资金风险很高,一旦周转不开,不能及时补充运营资金,就可能面临着资金链断裂的风险.
(三)资金管理意识淡薄且管理制度不规范
房地产企业开发时间长,对未来的预测具有不确定性,资金流动性差,财务风险高,企业更应该增强资金管理意识,制定规范的资金管理制度.但是很多房地产企业还停留在以前的管理状态,认为房地产还是暴利行业,拿地就能赚钱,缺乏资金管理意识.企业虽然制定了资金管理制度,但因资金管理意识淡薄,执行力不到位,存在资金运营情况与企业资金管理制度不匹配,资金管理制度缺乏约束性.一旦受到政策变动等不利因素影响,就会给企业带来资金风险,往往会造成企业运营紧张,甚至可能会面临倒闭破产.
(四)缺少对资金管理成效的激励机制
房地产行业资金流量大,流动性差,导致企业资金沉淀在应收账款中而被无视.企业缺乏对应收账款的考核机制,比如对销售板块的在途资金管理,因企业销售部门与财务部门沟通不畅,在途资金收回滞后;企业在项目中应收回的保证金,押金等款项,因找不到对应责任人而一直挂账等.这些现象主要原因是企业缺少资金使用的监督激励机制,相应的奖惩机制不完善,对资金使用事前干预少,事后又不进行监督导致的.
四、完善房地产企业资金管理的对策建议
(一)完善资金预算管理制度
为增强企业抵御财务风险能力,提高企业经济效益,企业应该制定完善的资金预算管理制度,建立全面预算管理模式.建立资金预算管理制度,应包括预算编制、预算执行,预算监督,预算考核四项内容,确保企业预算管理科学规范.企业应提高对预算管理制度的重视,确保全员参与预算,使预算编制准确,预算执行严肃,预算监督严格,预算考核与绩效挂钩,使资金预算能够科学分析、预测企业资金流入及流出情况,防范财务风险,规避经营风险,提高企业运营管理水平,为企业平稳发展保驾护航.
依据完善的资金管理制度,建立全面的预算管理模式.房地产企业应于项目开始前就建立全面预算管理模式,根据项目地域条件、国家政策影响、大的市场环境等因素,对未来项目投资风险、回报周期、利润水平、资金风险等进行预测.企业可以从融资预算、运营预算、销售预算等模块入手,全面预测整个项目未来经营情况.
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资金管理和宏观经济引用文献:
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