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第一篇房地产行政管理论文范文参考：中国不动产登记制度变迁研究（1949-2014）
制度的构成与运行是新制度经济学的研究对象,制度是如何发生变迁的,变迁原因所在,变迁过程中受何影响与制约,是新制度经济学家关注之重点.不动产登记制度为众多制度中的一种,本文试图用经济学上的制度变迁理论为工具来分析法学上不动产登记制度变迁之原因.不动产登记是公示不动产权利及其变动的制度,对保护财产权利和维护交易安全、促进经济发展具有重要意义.以公示和交易安全为价值目标的不动产登记从清末民初开始引入中国,百年后的今天,我们仍在为建立统一不动产登记制度而努力.由此,对中华人民共和国成立以来不动产登记制度变迁进行研究,具有理论意义和现实意义.
本文除了导论和结束语外,共分五章.
第一章不动产登记制度变迁一般理论.该章对不动产登记理论和制度变迁理论进行了论述,这是本文研究的理论依据.不动产一般是指土地及其定着物,物权变动,一般是指物权的设立、变更、转让和消灭.物权变动,必须通过一定的公示方法来完成,物权的公示方法包括不动产的登记和动产的交付.只有经过公示才能使物权发生移转.欠缺公示,物权不能发生移转的效果.物权公示公信原则目的在于确认权利归属、维护交易安全和稳定交易秩序,物权变动的公示公信原则和物权行为理论是不动产登记制度的理论基础.物权行为理论体系主要包括物权的概念、物权行为的独立性与物权行为的无因性.对物权行为理论的承认与否,影响着各国登记效力的立法.我国立法对物权行为承认其独立性,但不承认其无因性.制度是人类社会赖以形成秩序的保障.本文主要采用诺思关于制度变迁的理论观点.制度具有习惯性、确定性和平等性等特点,包括正式制度和非正式制度.非正式制度影响和制约着制度变迁,尤其是非正式制度中的意识形态影响、甚至决定着某一时期的制度变迁.制度变迁是制度供给与需求不平衡时导致的制度变更、替代过程.从制度变迁的主体和诱因来分析,制度变迁可分为诱致性制度变迁和强制性制度变迁.制度变迁受经济、政治、意识形态和知识、以及主体能力等因素影响.
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第二章新中国不动产登记制度的历史渊源.新中国不动产登记制度的历史渊源主要有三种表现：一是清末民国时期不动产登记制度的建立；二是新*主义革命成果的吸收；三是前苏联法模式的影响.在清末引入西方法制之前,中国一直没有现代意义上的不动产登记制度.不动产契约,从清初一直到民国初年,结构、内容均变化不大,较为稳定.清末民初,不动产物权变动的形式是传统的契约形式主义.《大清民律草案》中规定了不动产物权制度,虽未颁布实施,但给国民予以民法理论启蒙的教育.1922年,民国北洋政府颁布《不动产登记条例》,标志着我国不动产登记制度的初建,该条例规定的登记具有任意性,其作用微乎其微.民国南京国民政府时期颁布了《民法》、《土地法》等一系列不动产登记制度的法律法规,至此,现代不动产登记制度在中国完全确立.新*主义革命时期,中国*领导的新*主义政权在新*主义革命的各个时期制定了许多土地法律法规,其中有关土地登记的规定,为新中国成立后不动产登记制度的建设提供了丰富的立法经验.新中国成立之后,在法制建设的理论和实践方面,几乎全盘照搬前苏联的经验.在民法学方面继受了前苏联民法学.在法律思想和法学教育方面,全面移植前苏联模式.法学方面的全面移植,对新中国法学影响甚深.
第三章1949—1978：不动产登记制度发展的僵滞.新中国成立初期,从*到地方都颁布了不动产登记法律文件,虽然登记目的重在确权管理,但不动产登记立法仍然体现了法的传承和历史习惯的延续.建国之初,农村开展了土地改革,进行确权登记,许多城市开展了房地产总登记,确权登记的目的是促进生产力发展.随着农村土地集体化,城市土地国有化,城市私房改造,无论是农村还是城市的不动产交易都受到限制,不动产登记业务渐趋停滞.到“文化大革命”期间,不动产登记机构几乎都停止了登记业务,法制建设一片荒芜,不动产登记制度发展陷入停滞.这一时期导致不动产登记制度变迁原因主要有宪政秩序的改变,以“阶级斗争为纲”的意识形态论以及旧法废除和民法学的转型.
第四章1978—2014：不动产登记制度的理性回归与市场化趋势发展.这个阶段根据不动产登记立法的价值目标分为三个阶段,1978年至1992年这个阶段,不动产登记制度主要是以行政管理为价值目标、以权属为中心的静态登记.不动产登记在这一时期形成了依据行政管理体制而设的登记,分权管理、分别登记的不统一模式,由此而起.该时期,国家对城镇房屋和国有土地使用权确权登记发证工作广泛开展,城乡不动产登记发展开始呈现不平衡.1992年至2007年这个阶段,不动产登记制度向着市场化趋势发展,不动产登记渐趋规范化、法制化,不动产物权登记种类市场化倾向明显,犹以抵押权为甚.但1980年代依照行政管理体制确立的登记机关不统一状况,弊端重重,越来越不适应市场经济发展的需要,该时期,不动产登记制度在城乡发展不平衡中前行.2007年至2014年这个阶段,建立适应市场需求的不动产登记制度,犹以建立统一的不动产登记制度为主要任务.2007年施行的《物权法》勾勒了统一不动产登记法的轮廓,为了解决城乡不动产登记发展不平衡,国家重心转向农村土地登记.统一不动产登记局的建立,表明统一不动产登记制度建设的正式启动.改革是1978年以来不动产登记制度变迁的根源,制度非均衡是不动产登记制度变迁动因,制度变迁过程中路径依赖明显,前苏联法学模式影响仍在.不动产登记制度变迁模型是从国家主导的强制性变迁过渡到市场需求的诱致性变迁,国家再对此予以回应,两种制度变迁方式相互作用,共同推动不动产登记制度的发展.
第五章我国不动产登记制度的模式选择.大陆法系民法上就物权变动有三种立法例模式,物权形式主义,意思主义,以及债权形式主义.我国立法对不动产物权变动以债权形式主义为主,意思主义为辅,也即不动产物权变动必须登记才生效,但又规定例外情形.目前我国不动产登记制度现状主要表现为多头管理、政出多门,登记范围狭窄,登记发展不平衡,登记程序不明确等,建立统一的不动产登记制度是我国不动产登记制度的模式选择,要做到统一登记机关、统一登记范围、统一登记程序和统一登记簿.
不动产登记制度在新中国历经了六十多年的发展变迁.1949年到1978年期间,非正式制度中意识形态影响、制约甚至决定着不动产登记制度的变迁,1978年改革开放以来,市场经济的深入发展,不动产登记制度转逐渐摆脱行政管理色彩,向市场需求化的方向迈入,回归现代不动产登记制度的本原.
第二篇房地产行政管理论文样文：我国房地产经纪业管理模式研究
房地产经纪服务业隶属于房地产这一具有广阔发展前景和高成长性的朝阳行业.在房地产这样一个信息不对称,不充分的市场中,房地产经纪的信息*作用更加突出；房地产专业人士的加入,使客户能够及时得到所需的信息,并且在专业人士的指导下,可以迅速的完成复杂的交易过程,大大加速房地产交易；开发商根据房地产经纪公司所提供的市场信息,可以建设出适合客户需求的房屋,能够快速收回大批的开发建设资金,同时使得土地这种稀缺的资源能够得到合理的利用.专业的操作有利于市场的规范,房地产经纪在房地产市场中的积极作用,促进了房地产业的发展并带动了相关行业的发展,从而促进了社会经济的发展.
从理论界、实际操作中对房地产经纪的界定入手,本文重新界定了房地产经纪以及房地产经纪业,认为房地产经纪活动是指向进行房地产开发、转让、抵押、租赁等房地产经纪活动的当事人有偿提供居间介绍、*和行纪以及与房地产交易相关的咨询等营业活动.
本文从我国房地产经纪业现存的诸多问题出发,提出解决这些问题的“一体两翼”框架.“一体”是指主体框架,即行业自律辅以及法制化和社会监管的行业管理模式,包括行业自律框架、行政管理框架以及法制化和社会监管框架模式.“两翼”是指两个支撑框架,就是信息管理模式框架以及经纪服务质量管理模式框架.
本文的主要研究成果有：
第一,提出我国房地产经纪业综合管理模式的“一体两翼”框架.就是我国房地产经纪业管理模式主体框架与支撑框架相结合的模式.主体框架包括行业自律框架、行政管理框架以及法制化和社会监管框架模式.支撑框架主要是信息管理模式框架以及经纪服务质量管理模式框架.
第二,提出了行业自律为主的三位一体的行业管理主体框架模式.重新塑造了不同管理主体的关系,理清市场管理体系,澄清不同层次管理主体的权利和义务.“一体”是指主体框架,即行业自律辅以行政管理及法制化和社会监管的行业管理模式,包括行业自律框架、行政管理框架以及法制化和社会监管框架模式.通过对房地产经纪业行业规制博弈分析,得出一些有价值的结论.
第三,构建具有我国特色的房地产经纪业MLS信息管理模式.借鉴美国MLS运作经验分析了构建我国MLS系统的必要性、可能性与面临问题,指出构建的系统要体现中国特色,同时提出环境优化措施,建立了具有中国特色的MLS系统平台架构,提出我国房地产经纪业MLS系统运作流程的现实选择以及MLS系统建立及运行的基本步骤.
第四,基于质量评估角度提出具有中国特色的房地产经纪业五维度服务质量管理模式.本文借鉴国内外研究成果,建立了我国房地产经纪业五维度服务质量管理模式.在探讨服务质量对满意和忠诚的关系时发现,在服务质量的五个维度中,有形性、响应性、可信赖性和关怀性对顾客满意和忠诚产生了较强影响,安全性影响较弱.印证了质量、满意及忠诚的正向关联,良好的服务质量是顾客满意的基础,并进而决定了消费者形成最终的服务忠诚.
第五,提出房地产经纪服务分解收费模式,包括信息搜寻成本、平均成交成本、平均垄断利润、成交价差额提成.这种结构可以协调房地产交易中的买卖双方以及经纪人的利益,有利于提高经纪人价格激励和效率激励的总效用.
第三篇房地产行政管理论文范文模板：城市物业管理组织体系研究
随着改革、开放的不断深入,我国的房地产业发生了巨大变化,城市物业管理应运而生,并逐步成为国民经济中的一个颇具发展前景的新兴行业.但是在我国,城市物业管理的概念与定义在引进之初,就偏离了城市物业管理行业的发展方向,错误地认为城市物业管理是因物业公司的产生而产生.实际上,城市物业管理是产权私有化的结果,是建筑物区分所有人,并使其房地产保值、增值的需要；城市物业管理不是因为第一家城市物业管理企业的产生而产生,也不会因为城市物业管理企业的消亡而消亡.同时,由于人们在研究城市物业管理时,着重研究的是城市物业管理企业及其行为,而忽视了对城市物业管理中其他组织及其行为的研究.因此,在管理学上必须从组织的角度、从体系的视角出发,全面研究各城市物业管理组织及其行为.
本文根据在城市物业管理活动中社会功能的不同,将城市物业管理组织划分为城市物业管理企业组织、城市物业管理行业自律组织、城市物业管理业主自治组织、城市物业管理政府管理组织和城市物业管理法律组织.在此基础上,本文立足于城市物业管理组织体系的研究,运用物业管理相关理论学说,研究城市物业管理企业组织、行业自律组织、小区业主自治组织、政府管理组织、法律组织,并对城市物业管理组织体系进行实证研究和评价,提出政策建议. 论文共分九章. 第1章是绪论.阐述了论文研究的背景、目的和意义；对国内外有关城市物业管理的研究现状进行了综述；提出了论文研究的基本思路、主要内容和研究框架；阐述了论文研究的重点、难点、创新之处及采取的研究方法. 第2章是城市物业管理的相关理论.分别阐述了管理学理论、物权理论、委托*理论等与城市物业管理相关的理论及在城市物业管理中的应用. 第3章主要介绍了国内外城市物业管理现状及问题.首先介绍了美国、新加坡、香港和我国大陆地区的城市物业管理状况.接着阐述了城市物业管理的内涵,描述了城市物业管理组织体系.在此基础上,分析了我国城市物业管理存在的行业性问题、行业自律问题、小区业主自治面临的问题、政府对物业管理进行行政管理中的问题以及我国城市物业管理法律问题等. 第4章研究城市物业管理企业组织.讨论了城市物业管理企业的设立,从宏观环境、行业竞争力等方面分析了我国城市物业管理企业的发展环境,指出了城市物业管理的发展趋势.第四篇房地产行政管理论文范例：住宅专项维修资金信托法律制度研究
住宅专项维修资金俗称住宅建筑物的“保命钱”,它关系到建筑物以及社区共用部分设施设备在若干年后的维修,是牵涉到社稷民生的大事.为规范房地产开发商的行为、维护房屋买受人的权益,我国政府根据房地产发展过程中存在的问题就此单独立法,由财政部建设部1997年联合制定、1998年颁布实施了《住宅共用部分共用设备设施维修资金管理办法》,历时九年之余.该办法对住宅专项维修资金的交存、管理和使用虽起到了一定的规范作用,但也存在着制度上的不完善和不健全的地方.为此,2008年2月1日《住宅专项维修资金管理办法》在旧办法的基础上进行了大幅度的修正与完善,并公布实施,但修改后的新办法仍存一些值得探究和商榷之处.
新办法并没有从根本上排除旧办法中关于开发商可以从房屋买受人处代收住宅维修资金的规定.当法律赋予了房地产开发商有从房屋买受人手中代收代交的权利时,将会造成大笔的维修资金长期滞留在开发商手中,以至于酿成许多开发商或物业服务企业侵吞或挪用住宅维修资金的触目惊心的事例.而房屋产权证书的不能按时*和领取,建筑物无法及时维修,都与此有着密切的联系,其次,售后公有住房,既已售出,其权利归属便发生了转移,而业主按规定所交之住宅专项维修资金,其权利归属亦乃不言自喻之事.但新办法却沿袭旧办法,导致权利归属不明,业主委员会在售后公房的住宅维修资金的使用上需行政主管部门审批,不能享有完全的自主权,建筑质量的瑕疵给还不满质量保修期的住宅建筑带来过早维修的厄运,为了自身的权益不受损害,业主委员会奋起诉讼以维权,但由于法律主体地位或诉讼资格的争议,甚至被拒之庭外.
针对以上等问题,怎样寻找适当的法律救济途径来维护房屋所有权人的合法权益,怎样完善该制度并杜绝以上问题的出现,本文首次创新地提出了从信托法的视觉*住宅专项维修资金的法律性质并阐明了住宅专项维修资金当事人之间的信托关系和权利义务,在信托法基础理论研究上完善了限制性权利转移学说,厘清了受托人于信托中为什么忠实义务的实施对象应是委托人的理论根据和历史原因,根据住宅专项维修资金的几次易手的特点,除阐明了其在不同时段上各当事人之间的信托关系外,还根据住宅维修资金管理的特性和业主委员会以及物业服务企业的特点,提出二次再信托的观点,并围绕维修资金的管理运用构建了二次信托下的住宅专项维修资金的信托关系,从信托行为的外延的视角提出了住宅专项维修资金适用民事信托的观点,从而丰富了我国诸如此类的法律关系应纳入信托法调整的理论,由此也给司法界如何解释业主委员会的法律地位和承担法律责任找到了理论上的依据,另外,根据信托的特性,主张信托存续期间以信托财产的独立性来有效维护住宅专项维修资金的安全,还根据住宅维修资金社会性的特点,提出政府适度行政干预的适当性和开启在住宅专项维修资金制度下设立信托监察人的思路,建议在行政主管部门的协调下设立房地产委员会的第三人事业机构,从而避开行政过多干预的弊端.并通过与其他国家和地区的制度比较,建议取他山之石,给业主委员会以管理法人的地位.此外还就住宅专项维修资金现行法律制度的缺失与不完善之处提出了具体的修改建议.
第五篇房地产行政管理论文范文格式：海峡两岸不动产税制与交易法制相关问题之研究
台湾地区土地税制以地价税及土地增值税作为实现孙中山先生“平均地权”的主要工具,目标在税去地主不劳利得,防止土地投机垄断炒作与抑制地价飙涨.然而自一九五四年颁布“实施平均地权条例”迄今,虽经多次修正,不但未能达成各项土地政策目标,反而衍生出更多的问题,在其政治教条的外表下,究竟背后隐藏何种意涵?值得深入探讨.
本研究除就理论面与法规面作基础的整理比较之外,在制度面是针对一九四九年后台湾地区的土地税制变迁,以法规结构分析法作纵向的探讨,并观察土地税制历次沿革与其课税规定的演变,以了解各阶段性的特殊意涵.政府当局所实施的土地税制,在安定的“平均地权”口号下,潜藏的是一种图利地主阶级.因此,本研究主要是强调,台湾的土地税制变迁历程,是脱离理论轨道之外,而受制于历史环境中的政治经济因素,而必须从政治权力核心深入探讨.本论文另对大陆与台湾地区各种不动产税制之课税主体、课税客体（范围、对象、税基）、时机、减免优惠、税率、稽征程序等租税制度及税务行政问题,加以分析探讨,并提出改进建议,俾作为未来修法之参考.本论文共分为七章三十节,第一章“绪论”,主要说明本论文研究之动机与目的、研究范围与方法及本文章节架构.第二章“中国大陆不动产课税与征收管理制度之规范”,本章说明中国大陆土地增值税及房屋税之规范,并就税收之征收管理与税务行政处罚听证程序加以说明.第三章“中国大陆房地产交易法制之研析”,本章首先概述中国大陆房地产法律制度,以交易制度为主,并辅以管理产权制度,并说明土地使用与住房制度的改革及探讨房地产交易之主要法令.第四章”台湾地区平均地权土地征收与新市镇开发及登记之规范”,本章包括台湾地区实施平均地权、土地征收与新市镇开发及不动产登记之规范.第五章“现行台湾地区不动产课税制度之规范”,本章包括台湾地区地价税、田赋、土地增值税、房屋税、契税制度之规范,及海峡两岸土地课税制度之比较与检讨.第六章“现行台湾地区土地税制相关问题之检讨与改进”,本章内容包括现行台湾地区土地税税基、税率、租税优惠与免征、税务法规与行政、不动产信托相关课税、自用住宅用地租税优惠、农地移转免征士地增值税等问题之检讨与改进,以及土地增值税改进方案综合评述.第七章“结论与建议”,本章内容为归纳与综合海峡两岸不动产税课,并<,WP等于3>,对大陆地区及台湾地区不动产课税之缺失检讨意见作一结论,并提出改进建议方向.众所周知,土地之分配与利用为人类生存最重要的问题,而“住”为民生六大需求之一,因住宅为高价位财货,社会中仍有许多人极需政府或有关单位协助,始能获得最低水平之住宅服务,以解决居住问题,且让每一家庭皆有适当居住环境,亦是政府住宅政策主要遵行之目标.在政府住宅政策中租税补贴政策工具始终扮演极为重要角色,现行土地税税法为减轻自用住宅用地所有权人负担,对自用住宅用地出售所课征之土地增值税采行若干优惠措施,其中包括土地税法第三十四条及平均地权条例第四十一条所规定之一生一次百分之十优惠税率及土地税法第三十五条和平均地权条例第四十四条所规定之重购退税等相关优惠措施.然随着时代变迁,现行优惠之规定标准失之过宽,在租税收入上造成政府税式支出（Tax Expenture）浮滥致税收巨额损失,在租税公平上:对所得分配造成垂直与水平不公平现象,在租税效益上:使租税产生非中立性而影响整体经济效益,形成资源的无谓损失,在租税稽征成本上:由于税法规定简单、解释令繁多,致征纳双方时起争议徒增稽征成本.为使政府税收减少损失、社会所得分配公平、社会资源配置有效率及简化稽征工作降低稽征成本,本研究探讨下述目的：（1）就租税收入而言,现行税法中自用住宅用地移转核课土地增值税之相关优惠规定是否会造成税收重大影响?（2）就社会公平而言,现行税法中自用住宅用地移转核课土地增值税之相关优惠规定是否会造成社会所得分配不均?（3）就经济效益而言,现行税法中自用住宅用地移转核课土地增值税之相关优惠规定是否会影响资源配置效率?（4）就稽征实务而言,现行税法中自用住宅用地移转核课土地增值税之相关优惠规定是否会增加稽征成本本论文根据研究探讨作成下列结论：（1）就租税收入而言,现行税法中自用住宅用地移转核课土地增值税之相关优惠规定会对税收造成重大影响.A.现行优惠措施（一生一次百分之十优惠税率及重购退税）过于优惠,造成税收流失.B.现行优惠措施核准自用住宅用地面积限制过宽,造成税收流失.C.现行同时出售、申报自用住宅用地按百分之十优惠税率核课土地增值税未有多处限制,形成多处享用,造成税收流失,应限制多处.D.现行重购退税申请无次数限制,造成税收减少,应限制申请次数.（2）就社会公平而言,现行税法中自用住宅用地移转核课土地增值税之相关优惠规定会造成社会所得分配不均.A现行优惠措施核准自用住宅用地面积限制过宽,造成同为一生一次百分之十优惠税率,高所得者税负却相对较轻之不公平现象.B.现行同时出售、申报<,WP等于4>,自用住宅用地按百分之十优惠税率核课土地增值税未有多https://www.mbalunwen.net/kexueqianyan/080146.html
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